摩登大道再谋出售总部大楼 标的估值缩水5.45亿

去年10月，现代大道(002656，深圳证券交易所)(002656，深圳)发布重组计划，出售总部大楼等长期未搬迁的资产。当时，收购方是瑞丰集团，该公司的控股股东。然而，重组在短时间内流产了。

根据8月7日晚现代大道的公告，其再次打出了出售总部大楼的算盘，收购方为广州经济技术开发区管委会下属的广州健康体育文化发展有限公司。

转售总部大楼

根据现代大道的公告，公司与广州健康体育文化发展有限公司(以下简称健康体育)签订了《现代大道总部大楼收购协议》。上市公司拟将位于广州市黄浦区科学城广普中路23号的相关土地使用权及地上建筑物(即总部大楼)出售给健康体育。

据悉，现代大道总部大楼占用地块土地使用权面积为19300平方米，已取得国有土地使用权证书。地上建筑预测总建筑面积为49，400平方米，地下建筑预测面积为21，600平方米(含人防工程面积)。

《全国商报》记者注意到，现代大道总部大楼两个销售计划前后的估价差异不小。2018年10月，现代大道宣布将其总部大楼出售给控股股东瑞丰集团。当时，总部大楼相关资产和负债的预计价值约为15.2亿元，而本次交易中现代大道总部大楼的预计价值为9.75亿元(含增值税)，预计增值率为25.33%，较之前减少5.45亿元。经协商，成交价格为9.75亿元(含增值税)。

值得一提的是，之前的15.2亿元是“资产评估法”，而目前的9.75亿元(含增值税)是由专业评估机构聘请并出具的评估报告。

在上一次出售计划中，上市公司宣布，由于总部大楼的房产证尚未完成，核心交付条件无法在短时间内满足。有鉴于此，经协商，双方同意终止总部大楼相关资产的交易。根据现代大道8月7日晚的公告，其总部大楼的房产证仍在办理中。

健康体育，这次接管了总部大楼，已经走了很长一段路。健康体育成立于2005年，注册资金50万元。公司主要从事棋牌服务、健身服务、体育组织等业务。健康体育由科学城(广州)投资集团全资拥有，实际控制人为广州经济技术开发区管理委员会。

或者失去高新技术企业的资格

对于现代大道来说，总部大楼投入了大量的人力和物力，但它却成了公司的心病。

在去年宣布出售总部大楼时，现代大道(Modern Avenue)表示，该大楼已于2017年11月被接受，同年公司搬到这里办公。但是，由于该建筑资产规模较大，在资产完成后，新增办公空间使用费和办公空间折旧费较高，不利于提高公司的可持续盈利能力。

当时，时任现代大道书记的李飞在接受《全国商报》采访时也表示:“目前，公司总部大楼的很多办公区域暂时闲置，公司正在努力出租，但由于地处广州开发区，所以推广相对缓慢。物业费用等成本也要承担，对公司形成了一定的负担。”

这次，上市公司表示，交易完成后，将有助于进一步盘活公司现有资产，提高公司资产使用效率，确保公司资金积极用于生产经营活动。该公司预计实现利润约1000万元至3000万元。

数据显示，2018年，现代大道净利润仅为2785.4万元；今年第一季度，公司净利润为3755.93万元。如果交易能够顺利完成，将会在一定程度上提高公司的业绩。然而，由于该交易仍需得到公司股东大会的批准，因此仍不确定其能否计入2019年度利润。

坏消息是，现代大道(Modern Avenue)表示，这笔交易可能导致该公司的高科技产品占其收入的比例不到60%，从而导致该公司丧失其高科技企业资格。