融资渠道收紧!8月40家房企融资大跌六成 提前储备现金流过冬成共识

在一系列融资紧缩政策的影响下，8月份房企融资大幅下滑。

通策研究所的统计数据显示，8月份，40家典型房企的融资额下降了近60%，接近5月份的最低点。其中，企业债券融资下降了80%以上，信托贷款融资下降了60%以上。

接受中国券商记者采访的业内人士认为，融资大幅下降主要与银监会发布文件后的严格调查有关，多渠道融资确实在收紧，预计将在9月和10月继续收紧。在这种情况下，房地产企业最重要的应对方式是加快销售回报，控制扩张速度，提前储备过冬的现金流，引入战略合作或项目合作来化解风险。

房地产企业领导人已经预见到下半年融资将进一步收紧，并充分认识到自身的造血能力比融资能力更重要。他们计划放慢投资步伐，确保现金流，同时增加销售回报。

融资额比上个月下降了60%

通策研究所的数据显示，8月份，40家典型房企的融资额为368.26亿元，同比下降58.15%。这是继今年5月跌至最低点后，8月份房企融资再次下降，且金额接近5月份的最低点。

8月份，40家房企债务融资金额为326.73亿元，占房企融资总额的88.72%，比上个月下降59.69%。主要债务融资方式的融资金额大幅下降，其中:

第一名:国内银行贷款，融资金额74.59亿元，比上个月大幅下降41.79%，占20.26%；

第二名:其他债务融资，融资额为74亿元，比上个月大幅下降35.7%，占比20.09%；

第三名:信托贷款，融资总额66.24亿元，比上个月大幅下降63.28%，占比17.99%；

第四名:企业债券，融资总额63.36亿元，比上个月大幅下降83.62%，占比17.21%；

第五名:境外银团贷款，融资总额43.54亿元，占11.82%；

第六名:中期票据，融资金额5亿元，占1.36%；

第七名:委托贷款没有发生。

另外，股权融资方面，融资金额为41.53亿元，占融资总额的11.28%，比上个月下降40.22%。

至于8月份房企融资总额大幅下降的原因，通策研究所所长张宏伟在接受一位中国券商记者采访时表示，这主要与银监会下发文件后的严格调查有关，各种融资渠道确实在收紧。

据通策研究所统计，7月份，监管部门出台了6项紧缩政策，至少有4个融资渠道受到严格控制。其中，银监会对一些房地产信托业务增长过快、增幅过大的信托公司提出了警告，要求其控制业务增长速度。8月份，信托贷款金额同比下降63.28%。7月中旬，国家发展和改革委员会要求只能从海外市场借入外债资金来偿还旧债。加上美元汇率上升(离岸和在岸人民币均突破7元)的压力，8月份房企美元债损失惨重，仅发行了3只公司债券(7月份为18只)，融资总额63.36亿元，比上个月大幅下降83.62%。

融资收紧或成为常态

今年以来，不仅地方房地产调控政策严格，房地产金融调控政策也更加严格。从央行到银监会再到发改委，房地产金融风险控制力度加大，信托贷款融资、海外发债融资和银行贷款融资全面收紧。

8月9日，中国保监会下发文件，将对32个城市的银行房地产业务进行专项检查，重点检查房地产信贷规模较大或相对较高的机构、房地产相关业务风险突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与热点房地产交易合作密切的机构等。目的是坚持“住在房子里不投机”的原则，严厉查处各种通过挪用和转移资金进入房地产行业的违法行为。这是银监会今年5月发布的23号文件对房地产融资混乱监管的进一步细化要求和实施情况。8月30日，银监会下发通知，对部分地方中小银行进行现场检查，批评中小银行违规为房地产项目融资。

最近，市场传言称，许多银行的房地产开发贷款已经收紧，原则上，这些贷款将在2019年3月底得到控制。这一传闻引起了市场的广泛关注，被认为对房企有很大影响。然而，据券商中国记者从银行家那里了解到的情况，这一传言只是其管辖范围内个别银行的窗口指南，并非所有银行都收到了这一监管要求。

不过，业内人士预计，下半年房地产业的融资将进一步收紧。融创集团董事长孙宏斌预计，下半年，政府对房地产的调控政策将延续上半年的收紧趋势，尤其是房地产行业的融资将进一步收紧，融资方面的严格控制甚至可能是一个正常的过程。这种形式有望使整体较高的土地价格逐步合理回报，并进一步加剧产业的分化和整合。“下半年，无论是商品房市场还是土地市场，压力仍然比较大。”他说。

然而，万科总裁朱九生认为，融资收紧肯定会对整个行业产生一定影响。对于信誉良好、经营稳定的企业来说，适应可能并不困难，但对其他企业来说，可能会有一些挑战。

为冬天提前储备现金流量

在房地产调控严格、融资渠道紧张的背景下，房企将面临土地收购、销售和还款的压力。如何摆脱融资困境已成为住宅企业的一个棘手问题。

张宏伟告诉经纪公司中国记者，融资紧缩将在9月和10月继续。在这种情况下，房地产企业最重要的应对方式是加快销售回报，此外，他们还可以引入战略合作或项目合作来化解风险。

联讯证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛主席李麒麟表示，房企有两个对策。一是减少征地，控制扩张规模；二是加快周转。然而，当居民购房意愿下降时，为了加快成交速度，房屋企业可能更有必要通过盈利和降价来进行促销。

但是，李麒麟也指出，在短期内，这种方法确实可以获得更多的现金流，但首先，这些内生现金流可能被用于偿还债务(再融资已经受到限制)，其次，通过降价促销的方式加速周转会增强房价下跌的预期，不利于后续的销售回报。然而，土地征用的减少对地方政府的土地转让和新的房地产工会有重大影响。

李麒麟提醒房地产企业在后续工作中要避免两类风险。首先，货币资金和债务(尤其是短期债务)之间的风险相对较低。如果自有资金规模较小，过于依赖外部融资，信用风险将相对较大。第二，土地储备不足和主动收购土地的风险，房地产销售是下降趋势，后续的收集能力可能没有那么强，外部融资紧张，所以住房企业的运作可能会更加困难。

因此，在应对策略方面，李麒麟建议住宅企业首先要注意控制扩张速度，并提前为冬季储备现金流。在监管全方位阻断房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加剧是不可避免的。未来，我们可以找到具有共同优势和杠杆作用的同行，与金融机构合作共同发展，在一定程度上缓解融资紧缩的负面影响。

随着外部融资环境的收缩，越来越多的企业意识到自身资金的使用将更加重要。许多房地产企业，如融创和徐汇，认为现金流的主要贡献和来源是现金，而不是融资。企业的造血能力比融资能力更重要，而造血能力来自销售。在加大销售回报力度的同时，土地储备充裕的龙头企业选择了放慢投资步伐，甚至暂停征地；而仍需规模发展的澳远等房企则表示，它们应该抓住机遇，补充商品数量，但它们将通过并购、旧制改革和城市经营获得更多土地。在融资难度加大、市场不确定性加大的情况下，世茂等房地产企业为了确保安全，对并购的税后利润提出了更高的要求，并对下半年的房地产市场持谨慎态度。