部分银行提高开发贷门槛 房企融资凛冬渐近

下半年，相关监管部门多次“敲打”房地产贷款风险和房地产行业过度融资。专家和分析师预测，住房融资的银行和非银行渠道将很难放松，特别是考虑到一些城市的房地产市场过热，调控政策将保持紧缩。预计住房企业融资成本的增加将很快出现，住房企业的信用风险分化将进一步加剧。

“lpr新机制已经登陆，我们正在等待总部的指示。我得到的消息是，下一笔房地产贷款，无论是住房开发贷款还是个人抵押贷款，贷款价格肯定会上涨。”国有银行宁波分行相关负责人李阳(化名)告诉《中国证券报》。

《中国证券报》记者独家获悉，银监会此前已决定对32个城市的银行房地产业务进行专项检查，现已进入银行风险自查阶段。

事实上，在今年下半年，相关监管部门多次“敲打”房地产贷款和房地产行业过度融资的风险。专家和分析师预测，住房融资的银行和非银行渠道将很难放松，特别是考虑到一些城市的房地产市场过热，调控政策将保持紧缩。预计住房企业融资成本的增加将很快出现，住房企业的信用风险分化将进一步加剧。

监管“击败”银行进行严格的自我检查

银行房地产贷款业务一直是监管部门关注的焦点。日前，保监会办公厅下发通知，要求对部分地方中小银行机构进行现场检查，并再次“点名”银行为房地产项目提供“四证”融资，对资金不足的房地产项目发放贷款。

接近监管机构的人士告诉记者，监管机构将很快披露对当场发现的违规行为的处罚结果，预计处罚将会更加严厉和严厉。事实上，今年7月，中国保险监督管理委员会阿拉善监管分局发出了两项罚款:中国银行(601988，咨询股)(港股03988)的两名员工因向“四证”不全的企业发放房地产开发贷款而被禁止在银行业工作一辈子。

许多银行业人士告诉记者，“终身禁止在银行业工作”是一种相对罕见的处罚，这在很大程度上表明了监管当局整顿房地产贷款领域混乱局面、防止房地产泡沫和金融化的决心。

正在准备接待总行检查组的李阳告诉记者:“除了房地产信贷业务和风险外，总行这次要求自查的重点是理财资金和银行间资金在房地产行业的投资情况，以及有没有变相融资购房企业的土地出让金等。一旦发现问题，不仅是罚款问题，还可能影响分行的一些新业务准入。”

减少名单并提高利率

房地产贷款一直是银行信贷的主体，但在新的经济形势下，调控政策十分严格，商业银行不得不调整信贷结构，择优录取。这可以从不久前披露的2019年银行中期报告中看出:一些大型国有银行的房地产业贷款增速下降。2018年上半年，工行和农行在房地产行业的贷款增速较2018年同期下降了两个百分点。

对于接下来的房地产贷款，尤其是住房开发贷款，“大家族”建行的态度也很明确。建行副行长季智宏表示，建行一直严格执行“严禁住房投机”的监管政策，审慎推进房地产开发贷款业务。上半年，建行房地产开发贷款增速同比下降。下一步，建行将继续按照监管政策导向推进贷款结构调整，坚持差异化、审慎性和择优性原则，进一步严格控制房地产开发贷款准入标准，确保房地产开发贷款合规发展，加强资金使用监管。

记者在采访长三角和珠三角银行负责人时也得到了类似的回应，称房地产企业的开发贷款长期受名单制控制，预计名单范围可能会进一步缩小，或收回当地分行的部分开发贷款业务权限。

除了缩小范围之外，许多银行业业内人士预计，在严格监管和lpr新机制的影响下，住房开发贷款的定价也将迅速提高。李阳表示，此前，我行对本地房地产企业或扩张势头强劲的房地产企业的贷款利率在基准利率基础上上调了50%以上，未来仍有上调的可能。

住房企业的信用风险有望再次分化

除银行渠道外，许多银行家承认，目前房地产企业通过表外和委托贷款融资的要求是:第一，基础资产必须渗透；其次，信托公司必须主动管理。

在监管的高压力下，下半年房企的银行渠道、非银行渠道和债券融资可谓全面收紧，前景不容乐观。

穆迪在最新报告中表示，对海外债券发行和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪副总裁助理杨钰莹预测:“流动性较弱、信托贷款敞口较大或业务规模较小的开发商将面临压力，而信贷实力和流动性较强的开发商可能从实力较弱的同行手中获得更多市场份额。”

联讯证券首席经济学家李麒麟直言不讳地表示，住房融资的冬天已经到来。如果后续非标准融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“28”分化。大型住宅企业的融资也将收紧，因此我们应该选择其他高成本的融资渠道。

对于房地产企业来说，后续应该避免两种类型的风险:一是货币资金和债务(尤其是短期债务)的风险相对较低。如果自有资金规模小，过于依赖外部融资，信用风险相对较大。第二，土地储备不足和主动收购土地的风险，房地产销售是下降趋势，后续的收集能力可能没有那么强，外部融资紧张，所以住房企业的运作可能会更加困难。

李麒麟表示，在应对策略方面，房企首先要注意控制扩张速度，并提前为冬季储备现金流。在监管全方位阻断房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加剧是不可避免的。未来，我们可以找到具有共同优势和杠杆作用的同行和金融机构共同合作发展，从而在一定程度上缓解融资紧缩的负面影响。