张弛有度 取舍有道 “15万亿”后房企发展的想象空间

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9月5日，由《商业日报》主办的第九届中国价值地产年会在深圳圆满落幕。站在大时代的节点上，与会的房地产精英们都希望这次盛会能提供新的思考维度和新的方向:房地产行业已经达到了“15万亿元”的市场规模，下一步应该继续扩张还是保持平衡？

此次活动选择了一些引起业界关注的热点，并讨论了过去很少探讨但值得关注的话题。从房地产知识产权升级之路、tod开发模式下的房企探索到中国世界级海湾地区的房地产价值，嘉宾们直接发表了自己的看法，从中可以观察到该行业未来的一些趋势和热点。

与此同时，在今年的年会上，国家商报、清华大学经济管理学院中国企业研究中心和各智库作为学术研究的基础平台，在国家商报发布了第一个垂直行业智库产品——“2019年中国房地产上市公司品牌价值100强”。

《全国商报》董事长兼总编辑文达在致辞中表示，今年的价值地产年会主题是“新扩张与再平衡”，讨论“15万亿元”后整个房地产行业和房地产企业的取舍和发展机遇。在这样的背景下，探讨该行业及其未来发展趋势，对整个住宅企业领域都将起到非常重要的现实指导意义。

此外，中国住房集团董事长、国务院发展研究中心资产证券化reits研究组组长孟晓苏作了“落实房地产市场稳定健康发展长效管理机制”的主题演讲。他指出，第一，要实行房地产长效管理机制；二是完善市场体系和保障体系；第三，稳步推进“房产税”立法。

房地产企业的知识产权升级

房地产行业比以往更加注重品牌价值和品牌影响力。

这是一个“稳定”的行业，不再像过去那样流行，消费行为更加理性。对产品质量的追求和对品牌认知度的感知直接影响消费者的选择。

这个行业正在走向成熟，许多房地产企业意识到优秀的品牌表现可以给企业带来溢价的能力。

房地产知识产权的建设是一个建立价值图腾和对企业具有独特价值和认同的精神符号的过程，以此为连接点，将产品、品牌、渠道、客户和社区串联成一个场景体验，赋予企业权力，进而形成强大的流动性。

与会嘉宾的企业对房地产知识产权的建设有着独特的见解。太和有一个“庭院”的大ip，金科是第一个提出“让生活更美好”的房地产企业，益达中国在工业地产领域独树一帜，傅生和荣盛拥有多元化的工业地图，因此创建ip的过程和感受值得业界思考和关注。

"房地产知识产权的建设才刚刚开始."泰和集团副总裁钟权(000732，诊断部)的发言很中肯。

房地产的知识产权是什么？傅生房地产集团首席执行官吴洋认为，知识产权的本质是一种能与人进行情感互动、建立联系的符号。Ip被定义为产品ip、个人ip和产品ip。“知识产权可以有不同的形式，但最终它服务于品牌价值。”

金科有限公司(000656)联合总裁方明福指出，金科知识产权的创造正围绕消费者的需求而变化。“过去这是我们应该做的，但现在我们需要知道消费者需要什么。从产品层面来看，消费者的变化也带来了产品层面的变化。”

益达中国高级副总裁于大海被建设房地产知识产权的好处深深打动。他指出，在过去的20年里，亿达已经孵化出“商务园区运营专家”的概念。“这种知识产权的形成降低了益达的资源获取和整合成本，提高了其市场竞争力。”

tod发展模式下的住宅企业探索

随着轨道交通的发展，tod(轨道+物业)模式是当今房地产企业最为关注的发展模式之一。Tod模式可以最大限度地实现轨道交通车站的集约化发展和多功能化，但开发难度极大，对房企实力有一定要求。

在参与本次对话的企业中，北京投资发展有限公司(600683)和越秀地产有限公司是国内tod发展的佼佼者。蓝色和绿色双城在这方面也有重要的布局。他们的tod业务布局为关注这一模式的住宅企业提供了生动的例子和经验。

本次对话的主持人张博用一组数据介绍了tod模式的重要性:tod以城市交通带动房地产发展，地铁上层建筑是tod的代表；2018年，全球72个国家的493个城市开通了地铁；2018年，中国共开放了187个铁路过境点，运送了超过184亿乘客。

北京投资发展公司总裁高对这个市场非常乐观。他首先阐明了自己的观点:“轨道交通是一个非常重要的蓝海市场。目前，中国有100多个轨道交通基地，平均发展规模超过50万平方米。这个市场的容量约为10万亿至20万亿元。虽然它是一个细分市场，但它的爆发力是惊人的，在未来，住宅企业将在这一领域获得非常持久和深远的回报。”

虽然这是一片蓝色的海洋，但不是每个人都能做到。蓝绿色双城科技集团总裁顾建明表示，tod门槛很高，需要不断积累。Tod涉及从早期规划到最终运营和服务的一切。这不是一个简单的房地产，而是一个复杂的。

越秀地产副总经理、大湾区轨道交通房地产有限公司总经理张艳对此有着深刻的理解。他认为不是所有的住宅企业都适合tod项目。“由于不规范，不可能快速掉头，对地铁保护的要求也很高。”

大湾区房地产的价值

粤港澳大湾区是发展的热土。在讨论大湾区的价值时，大湾区龙头企业之一的凯撒、全国布局的阳光城(000671)和正在大湾区寻找机会的三盛控股，代表了三类企业的维度。从他们的角度，我们可以看到大湾区住宅企业的布局更加全球化。

每个房地产企业都想在大湾区有所作为，这里是中国最前沿的地区之一。

阳光城市集团执行副总裁吴建斌表示，阳光城市将把重点放在粤港澳大湾区:“国家在这方面已经制定了很多计划，而且确实看到了未来的机会。除了在大湾区原有的五个传统地区拓展房地产，阳光城今年还成立了一个城市更新团队。我认为，这座城市有很大的更新机会。”

在粤港澳大湾区，吴建斌对广州持乐观态度，因为广州是一个拥有大量人口的一线城市。阳光城市将集中在广州，其次是珠海。

三盛控股执行副总裁冯慧明指出，大湾区是中国的前沿，也是经济基础最发达、人口引进最多的地区。三圣进入大湾区后，三圣教育(300282，诊所单元)为广东周边地区近3000所学校提供服务。后来，在科技、教育，包括房地产方面，它将深入到海湾地区。

金地(600383，诊断部)副总裁助理王勇认为，从机遇的角度来看，粤港澳大湾区、东莞、中山、广佛将会有更多的传统住宅开发。但是，如果你开阔眼界，比如结合文化旅游，肇庆也有机会；加上杨康，清远也有机会；结合教育和工业，东莞的土地不会这么贵。

与粤港澳大湾区刚刚起步的企业相比，凯撒是一个“幸运”的房地产企业。凯撒集团控股公司首席增长官、经济研究所所长刘策指出，凯撒50% ~ 60%的业务在大湾区，30%在深圳。得益于粤港澳大湾区和深圳先行示范区的优势，凯撒将逐年增长。

会议同时公布了《2019年中国价值房地产综合评估清单》。碧桂园、万科集团、中国恒大等企业荣获“年产值房地产企业”，金科和凯撒集团荣获“年产值房地产上市公司”，傅生集团和中国海外地产荣获“年产值房地产企业公民”，华夏幸福(600340)，华侨城等企业荣获“年产值城市经营者”，我爱我家(000560)