“年度价值城市运营商”，为什么是华夏幸福？

9月5日，在由《商业日报》主办的第九届中国价值地产年会上，华夏幸福(600340)荣获2019年中国价值地产综合评价榜“年度价值城市运营商”荣誉。

为了中国人的幸福，这种荣誉名副其实。“发展性ppp是中国城市化发展历史进程中的新机遇。它将区域经济发展与社会资本有机结合，以产业发展为核心，以城市魅力为载体，以激励相容的利益机制为引擎。区域差异形成的城市化问题和瓶颈。”作为国内ppp运营的标杆，华夏幸福首席执行官张书峰如是说。

顶级设计有助于生产城市向两个方向发展

在当前中国经济转型过程中，城市对新空的需求依然强劲，企业和人民对改善和提升空生产生活的需求更加强劲。工业新城因其明显的社会资本色彩，受到全国各地新区开发的追捧，也成为一种新型的城市化进程

5月底，国务院发布了《关于推进国家级经济技术开发区创新升级，打造改革开放新高地的意见》(以下简称《意见》)。关键词“行业”出现了31次，包括“支持当地人”。政府进行了资产重组，调整和优化了符合条件的国家级经济开发区的所有制结构，引进了私人资本和外国投资者，开发和经营了特色工业园区等园区，并进行准入、投资和融资。

值得一提的是，《意见》指出，将积极支持符合条件的国家级经济开发区开发建设单位申请首次公开发行和上市。

因此，经济开发区和新型工业城市将成为中国产业转型升级和产城一体化的有效载体，将成为各地实现可持续发展战略的重要推动力。

根据中国科学院的研究报告，在新城市化的趋势下，新工业城市正在成为new/きだよきだよきききだだよきききききききき123

第十九次全国代表大会报告明确指出:“推进新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展，积极参与和推动经济全球化进程，发展更高水平的开放型经济，不断扩大我国的经济实力和综合国力”；同时，提出“以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城市格局，加快农业转移人口城市化进程。”

随着“大众创业与创新”的兴起和国家创新驱动发展战略的实施，工业新城的运营商也在通过自建、引进或收集合并孵化器和中创空房来加强园区或工业新城的创新与发展能力。

至于工业新城的意义，未来工业研究所在一份报告中指出，工业是城市发展的基础，城市是工业发展的载体，城市和工业共存共荣。具体意义体现在:第一，有利于实现城市土地集约化，扩大空工业，加速产业集聚；二是有利于增加就业人口，避免盲目城市化造成的空现象；第三，有利于建设城市工业生态系统，增强工业自我更新能力；第四，有利于有序推进城市化，促进城市一体化。

工业和城市实际上是一种双向关系。

好的顶层设计就是要在全国范围内快速复制和推广先进经验。

随着产业规划的不断发展，单一功能的产业将逐渐被市场淘汰。生产功能与生活功能的结合，将使城市成为一个职业与居住平衡、生产与城市一体化的新型工业城市。通过多种上下游产业的同步引进，将形成生产和城市一体化的核心竞争力，利用资源整合避免产业发展的瓶颈。在关注第二产业发展的同时，注重对生产性服务业的支持，通过发展微笑曲线两端的环节，提升产业附加值；在新城区，仍然需要均衡配置居住功能和商业功能，以满足园区工业人口的居住需求，丰富工业人口的闲暇生活，最终增强工业园区的凝聚力和活力。

他山之石凸显了公私合作的双赢优势

在国外的ppp实践中，英国是第一个采用ppp模式的国家，也是一个使用ppp模式的好国家。建立了完善的管理和评价体系，评价体系的应用领域从公共产品扩展到公共服务，涉及国防、公共秩序、娱乐文化和教育等领域。

1992年，英国首次提出了私人融资计划。2012年，英国财政部进一步引入了新的私人融资(pf2)。PF2和PF2的最大区别是将部分资本投资于特殊目的公司(spv)以吸引长期投资者。

中国城市科学研究协会数字城市工程研究中心副主任徐振强写道，格林威治千禧村(gmv)是英国城市更新的典范，尤其是在公共交通系统、停车系统和私家车控制方面。

gmv项目得到了英国地方社区发展部的支持，旨在建立一个可持续的社区模式。七个社区将高密度住宅、绿色公共空房、便捷的公交系统、商店和娱乐设施紧密结合在一起，从而创造了理想的空住宅。为了实现这一目标，该项目计划建立一系列标准指标，如能效、用水量和垃圾回收。例如，它强调发展环保建筑，希望减少80%的能源消耗。本项目的目的是提供高质量的公共交通，通过限制或收费降低车辆利用率。

通过采用合理的ppp模式，Gmv成功完成了可持续社区项目的再开发。这不仅与政府部门实施的政策、设定的目标和采取的有效投资有关，而且与企业的高效设计、开发和建设密切相关。

张书峰曾经以汽车为例。外国ppp是一家汽车零部件制造商。发展型ppp是一家汽车制造商，包括汽车设计、R&D、制造、销售、售后服务和维护。“面对一个贫穷落后的县，它需要的不仅仅是修几条路、建一个公园、建一个养老院或建一个污水处理厂。它需要的是县域经济的高质量发展，一个有吸引力和吸引力的城市。

在中国，工业园区和新兴工业城市的发展仅仅持续了20多年，一般都是由政府主导和推动的。各级政府是工业园区发展的第一推动力。为了解决工业园区建设所需资金问题，地方政府成立了国有平台公司，注入一定的国有资产作为工业园区的融资主体、开发建设主体和投资合作平台。

自2015年6月1日起，国家发改委和财政部联合发布的《基础设施和公用事业特许经营管理办法》开始实施，国家从政策层面鼓励社会资本进入工业园区发展领域。同时，由于中国正处于城市化的红利期，各地工业园区普遍选择“产城一体化”的方式，从城市化中吸取土地增值的红利，并回馈工业种植的资金缺口。

中国一级土地开发经历了从bt模式到土地补偿模式再到利益分享模式的演变，未来将进一步发展到ppp模式。与bt模式、土地补偿模式和利润分享模式相比，ppp模式的优势在于:弥补政府资金短缺、补充资源、分担项目风险和转变政府职能。

美国城市研究专家乔尔·科特金在《新地理:数字经济如何重塑美国地形》一书中指出，在数字经济环境下，产业布局的地理决定论受到冲击，人才、科技创新机制和环境成为企业选址的主导因素。哪里有企业需要的人才、技术创新体系和环境，企业就会选择去哪里。

因此，优秀的运营商往往会从系统化和战略性的角度设定新工业城市产业发展的总体目标，分解总体目标，确保每个子目标与总体目标相一致，并最终实现蓝图的绘制。

走出大本营，在不同的地方进行复制，以实现卓越

园区内出现了代表产业的开发商，以及地方政府日益开放的视野，出于有效利用市场机制促进园区发展的需求，现有的工业园区发展模式已经被打破。

与其他房地产企业相比，华夏幸福在专注于工业园区发展的细分企业中处于下风。在社会化、商业化和市场化的道路上，华夏幸福仅用了几年时间就在北京固安、大厂、三河周边成功开发了几个大型工业园区，政府的投资激励和商住用地配套收入成为均衡投资的来源。

在大本营固安，华夏幸福打造了一座示范工业新城，一个典型的农业县成为一座智能生态、宜居、产业带动的工业新城，被联合国选为60个可持续发展ppp案例之一。

固安工业新城位于北京天安门广场以南50公里处。十多年前，固安是一个典型的农业县。渔具、肠衣、滤芯和塑料是支撑县域工业的"四大支柱"。2002年6月28日，固安工业园奠基，引进华夏幸福作为市场力量，与固安县政府合作，采用政企合作的ppp市场运作模式，在固安建设一座新型工业城市。

十多年来，华夏幸福通过产业升级不断推进固安市的跨越式发展，带动高端产业落户，为固安工业新城构建了高科技研发制造和高端现代服务业协调发展的313产业体系:即强化新显示、航天空和生物医药三大主导产业；培育智能联网汽车主导产业；加快发展亲空经济、文化体育卫生和都市农业三大特色产业。截至2018年底，引进承包企业600多家，投资近1400亿元。

生产与城市的融合促进了固安经济总量的几何增长。从2002年开始，该县的年财政收入只有1.1亿元，在廊坊市十个县(市、区)中排名最后两个。到2018年，全县财政收入超过86.3亿元，公共预算收入达到45.6亿元，同比增长10%以上。固安的历史变迁是有目共睹的。曾经是传统的农业县，现在已经发展成为一个智能、生态、宜居、工业、创新驱动的新型工业城市。2018年5月，固安工业新城ppp项目入选联合国60个可持续发展ppp案例，成为目前中国唯一入选的综合性城市发展案例。

“为什么固安能从一个农业大县发展成为今天迷人的国际工业新城？由于我们在实践中创新和探索，形成了工业新城的ppp模式。”张书峰表示，华夏幸福可以通过创新和发展工业新城ppp模式，为高端产业、高端技术和高端人才创造具有吸引力、现代化、一流的城市环境、科技环境、创新环境和人才环境，实现县域产业转型升级和优质发展。

华夏幸福在不同地方的复制模式值得研究。

从覆盖面来看，华夏幸福坚持核心都市圈的布局策略，构建了“3+3+x”的核心都市圈格局。即在京津冀都市圈集约培育的基础上，密集布局长三角都市圈，加快粤港澳大湾区布局；推进郑州、武汉、成都三大高潜力核心都市圈的布局，以及长沙、Xi、西安、贵阳和沈阳四大潜在核心都市圈的布局。各地新工业城市的复制进入全面加速期。

半年报显示，今年上半年，华夏幸福在各大都市地区工业新城项目中进行了分配，在财政部与政府和社会资本合作项目库中选择了30个项目，其中包括5个国家级ppp示范项目和1个省级ppp示范项目。报告期内，公司新增5个仓储ppp项目，均位于北京以外的外港地区。

收入贡献。期间，北京以外收入148.08亿元，同比增长96.54%，公司主营业务收入占比由去年同期的21.69%上升至38.47%。北京以外地区的贡献率明显提高。

就销售贡献而言，同期北京以外销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司总销售额的比重由去年同期的39.94%大幅上升至58.21%；销售面积占比从去年同期的47.21%上升到66.20%。

行业发展方面，北京市外新增企业266家，新增合同投资939.29亿元，同比增长20.18%，占公司新增合同投资总额的89%。

在土地收购方面，2019年上半年，公司新收购的土地有68%位于北京以外；其中，长三角地区占42%，郑州周边地区占15%，这将逐步为公司的发展做出贡献。

单点精细化管理从3年到30年

目前，在中国主要中心城市已经进入或正在进入都市圈发展阶段的背景下，华夏幸福更多地寻求在核心都市圈布局工业新城。抓住价值萧条，推动地方产业体系转型升级和新城建设，是华夏幸福的重要战略方向。

华夏幸福在不同地方的复制不是简单激进的“抢地”，而是一地一市的单点精细化管理，进一步促进产业协同。

在我国规划的城市群中，虽然中原城市群起步较晚，但其位置也不可忽视。2016年，国务院批准了《中原城市群发展规划》。同年，国家发展和改革委员会发布了《促进中部崛起第十三个五年规划》，正式批准郑州为国家中心城市。

也是在这一年，作为华夏幸福第一个深入培育中原城市群的项目，武陟工业新城被定位为“中原智能建筑，北岸水乡”，力争成为中原工业知识新城，郑窖生产城整合的先锋示范区。

华夏幸福进入河南后，还在郑州大都市区启动了长葛、新郑、霍家、新密、开封祥符等几个工业新城。目前，这六个新兴工业城市有270多家承包企业，其中高科技企业占30%。有新一代信息技术、智能制造设备、城市食品、现代物流、特种设备和生物医药等12个产业集群。在建和运营的工业港口有15个，在建的工业园区有14个，在阿里巴巴云和创可邦有5个国家孵化器；建设宜居幸福城市，公园绿地345万平方米，城市公共服务设施9.2万平方米，景观水系112万平方米，交通网络60公里，城市运营维护人员1300多人，新增就业3.5万人。

可见，华夏幸福坚持产业优先战略，结合郑州都市圈各县的区位和产业的实际情况，真正推动了各新兴工业城市的优质发展。

自各新兴工业城市成立以来，华夏幸福一直坚持“生产与城市一体化”的发展理念，在充分发挥产业集聚优势的前提下，针对一线城市完善城市基础设施和公共服务设施，为企业落户和居民生活提供坚实保障，创造了适合居住和工作的“三生活”环境。

三年来，武陟、长葛、新郑、霍家等工业新城核心区建设加快，交通网络、生态公园及配套城市项目逐步完成。新市镇面貌焕然一新，城市的吸引力和魅力不断增强。

新城的高品质环境自然会引发学生返乡创业的热潮。40多家中小科技企业来到这里进入智能硬件产业园，阿里巴巴云在武陟的首个县级双创基地正式启动。

从“造城吸引人”到“造人造城”，要充分考虑工业、生活、生态和生产的需要，先规划，后科学布局，智慧城市。一座集生产与城市、宜居与工业、生态和谐于一体的新型工业城市正在形成。

这只是华夏幸福进驻三年的事实，但足以让我们看到未来30年城市发展背后的逻辑。