楼市入秋 房企加紧“御寒”

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中秋节快到了，天气凉爽。

各大房企的年中业绩刚刚结束，噪音过后，楼市逐渐降温。

在《中国日报》灿烂的数据背后，每个家庭都很清楚这一点。尽管年初大家都有意识地放慢了脚步，但各大房企设定的年度目标并不高，所以上半年的销售完成率一般保持在目标销售额的40%左右。

根据上海易居房地产研究所的数据，今年8月，四个一线城市的交易面积比上个月下降了19%，同比下降了16%；18个二线城市的交易面积环比下降10%，同比增长6%；18个四线城市的交易面积环比下降4%，同比下降17%。

其中，8月份前100家房地产企业的股权表现较7月份略有下降，降幅为1.7%，甚至低于1-7月份的平均值。在前30家房地产企业中，11家企业的月度表现逐月下降。今年下半年，百强房地产企业的销售规模连续两个月下滑。

房地产市场的真正秋天。

下半年土地收购基本暂停

从往年的经验来看，房地产市场在6月份表现强劲后，在7月和8月份降温并不奇怪。市场的短期下跌通常被视为“季节性调整”或“技术性调整”。毕竟，许多房地产企业已经习惯了上半年的“四比六”销售比例。因此，无论上半年的业绩如何完成，各大房地产企业仍有信心实现下半年的业绩目标。

然而，今年的市场下跌仍然有一个不可忽视的背景，即调控继续施加压力，融资渠道大大收紧。

7月30日召开的中央政治局会议首次明确提出“短期内不能用房地产刺激经济”，这反映了中央政府控制房价上涨的决心。业内普遍认为，下半年各地放松管制政策的可能性几乎为零。

同时，在资金方面，央行会议要求合理适度增加个人住房贷款，不得违规使用消费贷款购房。几天前，监管机构严格限制资金流入房地产行业，特别是近年来颇受欢迎的abs融资和房地产信托。就连香港主要上市公司热衷的海外融资渠道，也变成了“只借旧还新，不发行新债”。

受此影响，开发商在投资和收购土地时变得谨慎和犹豫。

在今年的中期业绩会议上，一贯高调的融创董事会主席孙宏斌明确表示，公司下半年基本暂停征地，“除非有特别好的机会，目前基本停止征地。”此外，包括R&F和徐汇在内的许多房地产企业负责人，也在不同场合表达了“暂停征地”的类似观点。

事实上，即使没有“暂停征地”的迹象，但不可否认的是，越来越多的房企在今年的中期业绩会议上发出了谨慎甚至收缩的信号。例如，领先的房地产企业万科将自身发展定义为“匀速运动”，避免跌宕起伏；碧桂园(香港股市02007)表示，未来应该平衡机遇，分散风险。

土壤拍卖“量价共跌”

房地产企业的谨慎态度直接反映在拍卖市场上。

8月29日，南京市国土资源局集中拍卖11块土地，总销售面积56.5万平方米，起拍价超过158亿元，其中涉及房屋的土地多达8块，总销售面积超过56万平方米。如果这种规模的土地出让在上半年进行，恐怕会引发房地产企业之间一场史诗般的土地争夺战。然而，令人惊讶的是，7块地以底价出售，1块地通过了投标。

不仅是南京，还有目前最热的粤港澳大湾区，“最低价中标”和“流动拍卖”的现象在下半年普遍存在。

根据上海易居房地产研究所的数据，2019年8月，40个典型城市的土地交易建筑面积为4383.2万平方米，环比大幅下降16.9%，为3月份以来首次环比下降，同比大幅下降17%。土地出让金方面，8月份40个城市土地出让收入为1933.7亿元，同比下降30.3%，同比下降11.2%。

由此看来，七月三十日中央政治局会议的调整可以说是立竿见影的，这种降温的趋势不可能一蹴而就。

联讯证券分析师李麒麟在研究报告中预测，在监管完全阻断房企融资的时刻，后续房地产投资将加速下行，这一趋势可能会持续到明年年中。

然而，一些业内人士告诉《国际金融新闻》记者，房屋企业的土地收购是周期性的。为了在年末结转，不影响年报的利润和现金流，大家习惯于上半年拿地，下半年还钱。因此，“下半年基本停止征地”不一定是市场低迷的实现，而是一种正常状态。

财经评论员严跃进也对记者分析说，一方面，这与上半年火热的土地拍卖市场有很大关系，很多房企上半年和过去都有足够的土地储备；另一方面，这也与开发商所谓的“征地周期”有关。

但是，在严跃进看来，即使受到房地产企业征地周期的影响，这种情况在前些年也没有那么明显，很多房地产企业也不会明确表示“基本上暂停征地”。“今年的政策影响很大，尤其是融资政策。融资越困难，融资成本越高，土地储备就越高，占用的资金就越多。这就是为什么大家都强调今年土地储备要适度，流转要加快，而不是越高越好。”。

进入全员售房时代

一方面，它来自于不断扩大的销售规模的压力，另一方面，它在融资和销售方面受到限制，使住宅企业陷入了两难的境地。

特别是对于许多处于规模冲刺关键时期的中小开发商来说，随着行业集中度的进一步加剧，他们正面临着生死存亡的关键时期。开启“全员售房”的营销模式已经成为赢得这场战斗的有力武器。

时代房地产就是其中之一。

前几天，市场上有传言称，时代中国公司发布了卖房目标，要求普通员工担任副总裁来完成卖房目标，如果不能在规定时间内完成目标，就会被解雇。

随后，时代中国迅速回应说，这是一个长期的国家住房企业营销。公司只号召大家积极推广和推荐公司项目；此外，裁员的信息并不真实，公司也没有设定硬性的目标要求。

虽然裁员是假的，但所有员工都卖房子是真的。在这一无奈之举的背后，映射出的是中小房企在市场下行压力下渴望营销业绩。

面对政策压力，碧桂园、万科等领先的房地产企业可以不慌不忙地指出质量发展的必要性，但许多仍在冲刺“千亿元”的房地产企业却不得不顶着压力，继续做大做强。

例如，年初设定销售目标为1000亿元人民币的美的地产股份有限公司(港股03990)表示，将在上半年销售规模达到47%的基础上加快去工业化进程。美的地产高级副总裁许传福在业绩会上表示，公司目前正在采取各种措施，推进供应、销售、去污等环节，确保1000亿元目标的实现。在下半年的销售策略中，“一盘一策，抢占市场”和“不断建立自营渠道”也被美的地产所列。

此外，《国际金融新闻》记者也注意到，为了应对当前的市场低迷，越来越多的房企选择牺牲部分利润，转而选择“合作模式”来影响规模。

在豫州地产(港股01628)年中业绩会上，谈到了今年上半年284.74亿元合同销售额中的股权比例。首席财务官邱玉庚承认，今年上半年，公司为了扩大规模做出了一些牺牲，适当调整了股权比例，从去年的70%左右调整到60%左右。不过，邱玉庚强调，突破1000亿元后，权益将慢慢提高。

严跃进认为，一方面，在深化监管、收紧融资的背景下，大型房企普遍选择积极控制扩张速度，提前储备现金流过冬；另一方面，产业分化的加剧是不可避免的。因此，在全方位阻断房地产债务融资渠道的情况下，中小房企寻找有优势、能相互借力的同行或金融机构，共同合作发展，是继续扩大规模、提升行业影响力的有效解决方案。