房贷利率换锚 上海市场平稳过渡房贷仍有折扣

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昨日，全国各地普遍转而实施新的抵押贷款政策，总体保持稳定，略有增加。上海的情况很特殊，没有达到之前的预期。第一笔住房贷款的利率在lpr的基础上下调了20个基点，第二笔住房贷款的利率与预期一致。

昨日，根据央行设定的时间，全国个人住房抵押贷款利率正式“改锚”，即新发行的住房抵押贷款是通过在最新公布的贷款市场报价基准利率(lpr)上增加点数而形成的。

《证券时报》记者昨日发现，全国各地普遍转而实施新的房贷政策，总体上保持稳定，略有增加。上海的情况很特殊，没有达到之前的预期。第一笔住房贷款的利率在lpr的基础上下调了20个基点，第二笔住房贷款的利率与预期一致。

据记者了解，上海按揭利率与预期的差异主要是由于个人按揭利率对市场供求的巨大影响，也是lpr定价改革的重要组成部分，但lpr定价基准改革不能影响房地产市场的稳定与均衡。

此前，上海的首笔住房贷款按照基准贷款利率(即4.6%左右)至少打了5%的折扣。如果不低于lpr，就意味着增加20个基点，这对市场有很大影响。因此，从上海房地产市场“量价稳定”的总体情况来看，利率政策一直保持不变，与以前的利率相差不大。

上海首套住房贷款利率

仍低于lpr基准

早在今年8月底，央行就宣布从2019年10月8日开始，以最近一个月的同期贷款市场报价(lpr)为定价基准，上调新发放的商业个人住房贷款利率。然而，一直以来都是国家抵押贷款利率“萧条”的上海，并没有像预期的那样，将最近一次低利率上调至4.85%。

昨日，《证券时报》记者得到了央行知情人士的证实。目前，上海第一套个人住房贷款的抵押贷款利率不低于同期lpr减20个基点，第二套个人住房贷款的抵押贷款利率不低于同期lpr加60个基点。

同时，这位人士强调，“改革定价机制后，上海个人住房贷款利率与改革前相比基本保持稳定，这是基于“一城一策一市”的调控原则，目前上海房地产市场呈现“量稳价稳”的总体趋势。”同时，也更好地落实了“确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房抵押贷款利率基本稳定”的改革要求

根据上述政策，在上海购买第一套房的最低利率略有下降。上海浦东一位资深房地产经纪人告诉记者，“lpr下调了20个基点，即4.65%，与同期相比，原上海首套住房贷款的利率比基准利率低15%——利率为4.655%，略低；第二套住房贷款利率为5.45%~5.5%，略高于此前的第二套住房利率5.39%。”

记者从上海的国有银行和股份制银行了解到，自10月8日以来，一些银行根据新政的要求做了相应的调整。中国工商银行(601398，诊断)(港股01398)上海分行相关人士表示，“根据央行政策。”上海浦东发展银行(60万)的一位人士表示，“现有按揭客户的利率将保持不变，但新政策将适用于10月8日或之后在上海购房的买家，具体利率水平仍在调整中，尚未确定。”

许多城市的抵押贷款利率略有上升

据记者了解，新房贷政策实施后，按照利率稳定的取向，在一线、二线和三线城市，第一套房的整体利率变化不大，只有小幅变化，第二套房的利率与第一套房相比也略有变化。

其中，招商银行深圳分行成为深圳第一家切换lpr的商业银行，并于10月8日(央行宣布统一切换房贷业务的时间)前一个月开始实施。

具体措施如下:根据8月20日公布的个人住房贷款利率，第一套住房加30个基点和第二套住房加60个基点构成个人住房贷款利率，即第一套住房贷款利率为5.15%，第二套住房贷款利率为5.45%，分别比以前的利率高5个基点和60个基点。

北京和广州等其他一线城市也相应上调了抵押贷款利率。北京个人住房贷款的新定价基准是第一套住房贷款和第二套住房贷款的利率分别为5.4%和5.9%。广州新的个人住房贷款定价基准是:第一套房利率为5.41%，第二套房利率为5.64%。

上海亿居研究院智库研究中心主任严跃进表示:“从计算统计数据可以看出，最近一次lpr利率调整不会对房贷成本产生实质性影响，但更多的影响体现在贷款定价模式的调整上，即后续的利率自我调整会更大。”

他还认为，从近期房贷市场的政策来看，"房无投机"是一个重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。然而，随着金融环境的进一步宽松和房地产市场的周期性调整，预计低利率抵押贷款利率将进一步下调。

为了做好抵押贷款利率的“换锚”工作，银行应该做些什么？据招商银行深圳分行人士介绍，为确保新的个人房贷利率转换顺利实施，招商银行深圳分行首次组织了客户经理培训，及时将lpr利率转换的背景、意义和操作要点传达至一线，并对中介渠道、开发商等合作伙伴进行了二次培训，形成了对lpr利率转换在市场上的整体预期。

针对业务切换过程中可能出现的各种客户问题，深圳分行根据本地实际情况，制定了一套通俗易懂的解释方法，消除了客户的疑虑，为业务的顺利切换铺平了道路。同时，招商银行深圳分行与同业保持密切联系，形成了按揭业务的lpr自律公约，防止lpr切换导致的按揭价格波动。