物业企业扎堆赴港上市 合景悠活营收依赖症、服务纠纷或成“绊脚石”

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“投资者网络”葛

住房企业拆分房地产公司并上市的热情持续高涨。仅在6月24日，三家房地产公司——亚成集团、荣万佳和合景友豪就在香港证券交易所提交了招股说明书。

据投资者网报道，截至2020年7月8日，共有27家物业管理公司成功上市，其中24家公司在香港上市，6家公司在年内成功上市，还有许多公司在等待上市听证会，如第一服务和优秀商业企业。

在一家又一家寻求上市的房地产公司中，和景优活作为房地产企业分拆后的房地产公司上市竞争中的“重量级”玩家，规模较小，收入严重依赖关联方，关联方仍为和景优活占用资金。此外，物业服务纠纷仍在继续。在这种情况下，和晶友豪能否在ipo浪潮中成功突破重围？

晋升为景泰富“兄弟”公司

数据显示，合景友豪原为香港上市房地产公司景泰富集团的物业子公司，主要从事住宅物业管理服务和商业物业管理运营服务。

在和晶优活提交上市申请的前一天，和晶优活集团宣布，和晶优活间接持有和晶优活约97.22%的股权。建议分拆上市完成后，不再保留何晶友豪已发行的任何股权，何晶友豪不再是何晶友豪的子公司。

根据招股说明书，作为登陆HKEx主板的主体，合晶友豪于去年9月注册成立，并立即进行了一系列重组和股权关系配置。合景友好公司分立后，合景友好公司和合景泰富分别由孔建民、孔、孔建南控制，成为合景泰富集团的“兄弟”，孔建南担任执行董事兼首席执行官，孔建民担任非执行董事兼董事长。

关于合景友豪分拆的原因，合景泰富集团宣布，拟进行的分拆将有助于合景友豪建立独立的上市集团地位，获得独立的融资平台，并为现有业务和未来扩张进行资本或债务融资。提供资金而不依赖和景泰富；实现和境优货的投资价值；建立声誉；提升企业形象；专注于业务发展。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉投资者。行业、资本和企业三方力量是房产公司分拆上市的主要驱动力。一方面，房地产行业的拆分和上市表明，企业仍然重视房地产股票市场，而房地产转型是目前行业的发展机遇。另一方面，香港证券交易所的上市门槛较低，这也对房地产企业的上市起到了积极的推动作用。从企业自身来看，物业公司一直无法找到发展的突破口，企业希望以上市为突破口作为自己的发展战略。

严重依赖关联方。关联方占用资金

根据招股说明书，和晶泰的物业管理业务于2004年开始发展。此前主要提供住宅物业管理服务，2006年扩展至商业物业管理。2009年后，和晶优活与和晶泰富集团的扩张同步发展，业务范围从广州的大本营逐步扩展到北京、成都、苏州等国内30多个城市。

与那些花费数亿平方米在管道面积上的物业管理巨头相比，和晶友豪的体积并不大。截至2019年底，合景友豪共管理106处住宅物业，总建筑面积1830万平方米，承包158处住宅物业，总承包建筑面积2940万平方米。同期末，合景友豪管理30处商业物业，总建筑面积330万平方米，承包管理33处商业物业，总承包建筑面积450万平方米。

总体而言，合景友豪目前为191个项目提供住宅物业管理和商业物业管理及运营服务，总承包建筑面积约为3380万平方米。其中大部分是来自合景泰富集团或其关联方的156项资产。

招股说明书显示，2017年至2019年，合晶优活的收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合增长率为55.8%；净利润分别为4400万元、7900万元和1.85亿元，复合增长率为104.7%。然而，在收入来源方面，2017年和2018年，合景优活的收入来自合景泰富集团的项目，2019年，合景泰富集团或其关联方的收入仍占合景优活收入的90%以上。

一方面，和晶友豪严重依赖其关联方景泰富集团，另一方面，其资金仍被关联方占用。自2017年至2019年，合精优活基金应收关联方交易的周转天数分别为263天、260天和242天，而基金应收独立第三方交易的周转天数分别为79天、76天和63天，关联方平均收款周期约为第三方的3.84倍。

对此，何京友火在招股说明书中解释称，关联方应收账款的资金周转天数明显长于独立第三方，主要是由于关联方违约风险较低，向关联方收取应收账款的频率低于向第三方收取应收账款的频率。

值得注意的是，和晶友豪的应收账款持续上升，关联方的应收账款占较大比例。自2017年至2019年，合晶优活应收账款分别为2.19亿元、3.3亿元和5.76亿元。和晶优活解释说，“其增长主要是由于业务扩张。”其中，关联方应收账款分别占63.01%、76.36%和77.95%。

M&A扩建服务纠纷成为绊脚石

或许是为了逐渐减少对关联方的依赖，2019年，和晶友豪开始采取外联的步骤。随着上市实体的成立，合景友豪主要收购佛山兴宇物业管理有限公司(「兴宇物业」)及广州宜家创生物业管理有限公司(「宜家创生」)。上市前的意外收购也给和晶友豪带来了1.35亿元的商誉。

根据数据，和晶优活间接持有星宇地产60%的股权和宜家创生100%的股权。根据公开信息，星宇地产目前负责两个复杂的项目:凯旋门国际和姚兴101。其中，凯旋门国际计划总建筑面积约110万平方米，总商业建筑面积超过30万平方米；姚兴101包括商场、soho公寓和其他形式，总建筑面积约12万平方米。宜家创生为广州、佛山和湛江的30多个住宅、办公、工业园和专业市场提供服务，物业管理面积约900万平方米。

这一次，和晶友豪希望在香港上市，并将继续为战略投资收购筹集资金，而张之路的扩张也将继续。根据招股说明书，合景友豪的收益主要用于战略收购和投资机会，以进一步发展战略联盟，扩大业务规模，增加在住宅物业管理服务市场和商业及其他非住宅物业管理运营服务市场的市场份额；用于升级智能服务系统，进一步提升和晶优活的运营效率和服务质量；用于进一步丰富增值服务；用于一般商业目的和营运资金。

不可否认，当前房地产业发展的主题仍然是扩大规模和增加市场份额。然而，作为一个物业管理企业，提供高质量的管理服务是企业竞争力的核心。“投资者网”发现，今年，在人民网领导人的留言板上，有网民投诉宁俊地产非法涨价。宁俊置业是和景友豪的主要物业公司。

据田玉娥信息，宁军物业有245项风险，包括137项法律诉讼，主要由物业服务合同纠纷、劳动争议、财产损害赔偿纠纷等引起。，其中98起是物业服务纠纷。此外，2019年4月和5月，宁均房产被广州市花都区消防救援队和从化区消防救援队行政处罚和罚款。

因和晶优活经营而产生的法律和其他纠纷、索赔或行政诉讼可能不时成为其业务发展的绊脚石。正如何晶有活在招股说明书中坦言，“我们可能会与不时为我们提供物业管理服务的物业开发商、业主、租户和居民以及当地物业服务企业发生纠纷并被索赔。如果他们对我们的服务不满意，也可能发生纠纷。”与此同时，和晶友豪还强调，“任何相关的纠纷、索赔或程序都可能对我们的业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响。”(思考金融产生了)■