美邦、班尼路、佐丹奴…步行街上这些门店，你上一次逛是什么时候？

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曾经是米邦威旗舰店的沪宁路步行街，正在进行一场“面子”之战。

针对美邦及其董事长胡佳佳的支出限制令揭开了这场战争的冰山一角。

图片来源:每位记者张建设(数据地图)

2017年，旗舰店一楼的两家街头商店选择在租约到期后不与米邦威续签租约。经过两年的锯锯和被法院判决腾空房子去年，米邦威从未履行判决。在这方面，外部分析可能是，商店的分离将极大地影响旗舰店的整体格局。

尽管这位34岁的领导人反应迅速，但有关当局在沟通后取消了限制令。但以这种方式登上热门搜索，仍让许多人感到前“民族品牌”的没落。

事实上，不仅曾经的“步行街品牌”如米邦威、本尼路和佐丹奴正在被遗忘，而且步行街本身也不再是城市的“交通责任”。无论在上海、北京还是广州，无论商业如何变化，城市如何发展，步行街似乎永远都是“你爱不喜欢来。”

7月9日，戴德梁行发布了《2020年商业步行街改造升级白皮书》。据统计，营业面积超过2万平方米的步行街有2100多条，总营业面积超过1亿平方米。然而，从目前的发展状况来看，存在着文化核心缺失、功能定位混乱、商业内容同质化、建筑规划不合理等诸多问题。，迫切需要升级和升级。

今年，“步行街改造升级”再次被写入政府工作报告，商务部部署的第二批步行街改造升级试点项目也相继出台。去年，上海的南京路步行街和北京的王府井步行街，作为“龙头”，同时进入了20周年，并开始了步行街扩建建设一个接一个:南京路计划扩大到外滩，而王府井将从原来的548米延伸到982米，近一倍。

改造后的步行街能迎来“第二个春天”吗？

街道返回

2007年，美邦与华东电气集团签署了一份为期10年的租约，该集团是南京东路圣德那商业大厦的所有者。在南京东路地铁站对面的“风水宝地”，亚洲最大的单品服装旗舰店——米邦威上海旗舰店正式开业。

第二年，郭敬明的小说《小时代》出版了。在他豪华的上海，“中心一定是繁华的南京路，这已经被电视节目多次报道。”“佐丹奴和本尼路的旗舰店闪烁着巨大的电子屏幕”，这给南京路打上了深深的时代烙印。

这是属于步行街的“黄金时代”。

20世纪90年代中后期，中国大城市掀起了商业步行街规划建设的热潮。1999年，上海南京路步行街和北京王府井商业街步行街先后实现了全天候步行。紧接着，广州北京路在2002年完成了步行改造。从那以后，步行街几乎一夜之间就成了城市的“标准”。

然而，应该有自己城市特色的步行街正在逐渐融合。

南京路，作为“中国第一街”，在20世纪20年代和30年代闻名，为大多数步行街树立了标杆。

南京路大街两侧的天际线、上海第一百货商店和其他百货商店构成高层建筑，代表了历史上四大百货商店的昔日辉煌:石现、永安、新新和大新；而新兴的米&邦威则在沿街众多的商店和百货商店的橱窗中找到了一席之地。

这种“百货商店+街区”的框架几乎用于所有的步行街建设。然而，结果是车道改造后的街道太宽，增加了步行的难度，百货商店进一步吸收了人流。事实上，步行街只是起到了把行人送到不同百货商店的作用。

四川连锁商业协会会长冉立春认为，最近全国各地都在提倡发展夜间经济，这实际上为以步行街为代表的街区商业发展提供了一个思路保障。作为一种商业形式，该街区再次被公众看到作为回报。

去年年底，在第一批11条步行街改造近一年的时间里，国务院常务会议明确提出，步行街改造要与发展“小商店经济”相结合，采取更有针对性的政策措施，促进“小商店经济”的发展。对于已经发展了近20年的步行街来说，这无疑是一个新的趋势。

关于“街头盒子”的争论

步行街改造的压力很大一部分来自与购物中心的竞争。

2006年，广州当地媒体进行了一项调查。当时，北京路步行街仍对其“巨大”的交通流量感到兴奋，但刚刚开业十年的天河市正在努力减少交通流量——即使它被改造成步行街，也无法阻止人们涌向购物中心。

这可能与过去步行街和购物中心的区别有些不同。业内有一种观点认为，步行街的开放的空空间可以使行人更容易进入，并且当与商业机构如百货商店和购物中心共存时，可以用作转移注意力的工具。

换句话说，街道可以满足“购物”的需求，即使它最终没有转化为购买力。因此，步行街常被贴上“生意兴隆”的标签。

然而，在客流量方面，更封闭、移动路线更复杂的购物中心似乎并不逊色。

冉立春指出，一些商业地产开发商越来越倾向于围绕商业体建设配套楼盘，而是通过商业体自身的流动来带动楼盘的商业销售，以此来缓解自营业务带来的资金压力。因此，该区块可能只作为一个“支持角色”存在。

更令人尴尬的是，步行街吸引的交通转化率可能相对较低。

同济大学城市规划系副教授朱伟的团队对南京路步行街的客流进行了调查。他们发现，上海消费者在南京路上的比例正在下降，从2001年的70%以上下降到2007年的不到60%，而近年来只有40%。

房地产咨询公司瑞一德发布的报告进一步指出，由于对当地客户关注不够，王府井商务区的企业总部迁出，而流失的商务人士正是消费意愿和能力较高的部分。

程叔叔问身边的朋友，除了招待外地的亲戚朋友，几乎没有人经常去步行街购物。即使是游客，在步行街上，也经常是观光和打牌。很多年前有一个朋友去过南京路，他抱怨步行街的商品价格普遍偏高，品牌和业态相对陈旧，很难激发消费欲望。购物后，他们决定去附近的购物中心吃晚饭。

那么，步行街和购物中心可以整合吗？

反对者认为，以购物中心为代表的步行街和箱式商业是具有不同定位和逻辑的自洽商业模式。一个例子是，这两个顾客是不同的-开放的步行街对年轻人更有吸引力，而关注消费环境体验的消费者可能会发现很难感兴趣。

冉丽春认为，与主要由房地产开发商自己运营的购物中心不同，步行街后面的大多数运营商是政府或其平台公司。近年来，步行街也在探索引进专业公司，但总的来说，步行街的改造要求政府对定位和客户群体有更准确的把握。

谁的街区？

如何将步行街定位为街区？

冉李春认为，与封闭的空购物中心相比，步行街能够体现城市商业文化，成为城市名片的延伸。你所做的人行道和生意可以清楚地展示在步行街上。购物的人不仅是商业参与者，也是文化接受者和城市观察者。

这与步行街的发展历史密切相关。

中国城市与小城镇改革发展中心首席经济学家李铁曾经指出，商业街的形成源于商人在贸易场所的聚集，贸易场所是最方便的城市，商业街最初形成时，大多数商人都有自己的店铺。

不难理解为什么通常是商业街的“长者”的步行街总是位于老城区的中心，而且往往孕育着大量的老品牌。

可以说，“旧”是步行街不可持续的原因，也是保持其特色的本质。

但是旧品牌的时间不多了。

根据2011年的一项数据，近70%的老字号品牌在过去20年里都离开了南京路。营业额没有问题，但通常是年复一年上涨的租金迫使商家撤退。

2012年，一项媒体调查发现，在南京西路的一家购物中心，一家200平米的餐厅每天要支付3000元。按照当时上海餐饮企业租赁成本的平均比例，餐厅的日营业收入不得不达到2万元。2007年，租用了9200平方米店铺的美邦签下了约4000万元的年租金。

结论是，步行街正在从“一店三代”向“一店三代”转变。

不合理的改造进一步“蚕食”老字号的生存空空间。

李铁曾指出，北京前门大栅栏商业街改造虽然在形象上取得了成功，成为游客的必游之地，但前街改造升级后，商店里的商品价格昂贵，人流远不如未改造的后街，老街的旧名依然人头攒动。

“这个国家有无数这样的案例，但除了少数特大城市的特殊案例外，成功的案例并不多。”

北京前门大栅栏商业街(来源:西城档案馆)

中国国际贸易促进委员会贸易研究部主任赵平指出，旧品牌不再流动，可能是因为旧品牌的传统品牌形象在步行街改造后让消费者感到更加陌生。对于步行街，文化需要继承和保存，对于传统和创新，应该找到更好的结合。

步行街将会有更大的变化。国务院研究室最近组织的《政府工作报告》的问答中，建议鼓励在国内步行街设立免税商店，支持步行街商户申请作为离境退税点。新的形式可能对当地人有利，但对老品牌来说可能是一个更大的挑战。

记者|杨弃非主编|刘艳梅赵王云齐家杜波

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