【实探】太火爆了！成都“新地王”登场，溢价40%，楼面价首破20000元/㎡大关

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7月，成都夏季后阳光明媚，近几天气温在30℃以上；在成都，房地产市场和拍卖市场像温度一样热。

7月2日，成都市新都区和高新区的两块地块被拍卖，竞拍活动持续火爆。据当地媒体报道，鱼台地产以20700元/㎡的底价向高新区地块支付了39.86%的溢价。《证券时报》e公司记者注意到，此次土地拍卖不仅刷新了成都市住宅用地的最高成交价格，还首次使底价突破每平方米2万元大关。7月2日，2020年下半年第一次土地拍卖在成都举行，地价40%，总成交价11.56亿元，两块总面积约145.4亩的土地成功拍卖。在今天的两次土地拍卖中，最重要也是最引人注目的一次是位于高新区中和街的汇龙小区7组(原汇龙村12社)和劲松小区10组(原劲松村12社、13社和14社)的2号地块。不管是什么样的乡村社区，2号地块实际上属于新川板块，这是成都最受欢迎的“炸鸡”。其土地面积约41.88亩，为纯住宅用地。证券时报e公司记者了解到，土地拍卖是以“设定最高限价+竞得免费向政府交出租赁房屋建筑面积比例”的方式进行的，土地的起拍价为14800元/㎡。事实上，这次本地拍卖是高新区最高的起拍价，也是大成区第二高的起拍价。目前，成都市锦江区的最高起价为15600元/㎡。据当地媒体报道，经过约60轮拍卖招标，鱼台地产以20700元/㎡的底价、39.86%的溢价、11.56亿元的总成交价赢得了第二号地块。需要指出的是，此次高新区土地拍卖创下了成都最高土地成交价的新纪录，也使成都住宅用地拍卖底价首次突破每平方米2万元的大关。为了更直观地了解成都新的“地王”，证券时报E公司的记者发现，二号地块的交通、教育和商业设施都比较完善。

具体来说，上述地块位于天府大道与红星路南延长线之间，不与主干道相邻，附近一公里内有地铁站，交通便利；金苹果金城一中及其附属小学和成都师范大学银都紫藤小学(北校区)就建在对面；在该地块2公里范围内，有大型商业中心，如兰润地标广场和伊藤洋华堂；此外，地块附近还有宜丰新城、中德英伦世邦、爱才城南等商品房项目，但也有相对较老的移民社区。

根据连锁店的数据，2号地块周围的二手房价格在16000元/㎡到23000元/㎡之间。其中，2006年建成的宜丰新城被列为71套，均价为每平方米1.6万元；2012年，30套二手房在中德英仕帮F区上市，平均参考价为21000元；融创祥景泰二期于2019年竣工，共有四套套房，平均参考价为1.7万元。

说起“王迪”，有必要提及的是，2017年9月，金玉在成都高新区中和街以15.62亿元的总成交价和12800元/㎡的底价赢得了一块土地。然而，考虑到金隅股份需要免费交至最高租金的41%，其实际底价可能已经超过2万元，因此被称为“隐形土地王”。如今，成都土地拍卖的地价已经正式超过2万元/㎡，这也是业界认为的起点，而且还会有越来越多的2万多块地块。“60套房”炒作的主角来到现场附近，证券时报e公司的记者也注意到了一个不得不提的“老面孔”——成都众德英伦世邦房地产，成都楼市恶名远扬的炒作“大师”。时间被拉回到了2016年9月21日。"今天，浙江商会的一位客户在成都中德英伦世邦置业购买了60套套房，总价近1亿元！"它已经在许多在线媒体和自我媒体中传播。针对网上出现的“一次性购买60套”事件，成都市房管局于当年10月2日发出通知，称“中德英仕帮”项目销售中存在传播虚假信息、制造市场紧张气氛等违法行为。根据有关规定，成都市房管局对该项目开发企业成都中德宏谷投资有限公司(以下简称成都中德宏谷)进行了立案调查。据方天霞统计，中德英仕帮相关房地产项目于2011年首次取得预售许可证，随后几年，房地产价格长期稳定在8000 ~ 10000元/㎡之间。然而，在“60套房”之战后，其房地产项目价格从2016年9月初的11000元/㎡飙升至10月份的18000元/㎡,涨幅超过60%，买家仍急于买房。作为炒作事件的主角，成都中德英联真的火了，很快就完成了去库存化，这导致了整个成都楼市的火爆。出来混，迟早要还的。调查期间，成都市房管局关闭了该项目涉及的商品房网上签约，暂停销售，并暂停了中德鸿鹄在成都后续项目的预售许可。据了解，参加2016年10月3日至10月7日在成都举行的第48届秋季房地产交易会的“中德英仕帮”项目资格也被取消。据田玉娥介绍，成都中德宏谷成立于2010年，注册资本3.5亿元，主要从事房地产开发经营和物业管理业务；回顾过去，江西宏科龙投资集团有限公司持有成都中德宏谷100%的股权，而熊婷和胡兰平分别持有江西宏科龙41%和39%的股权。目前，成都市中德宏谷区的法律案件多达3040起，涉及的主要问题是房屋买卖合同纠纷。如果开发商编造“狼来了”的故事来推高房价，这可以理解为资本的贪婪；但是用棍子面对手无寸铁的主人，这是对规则和法律的赤裸裸的蔑视。2016年12月21日，中德英国项目物业管理人员指示社区销售部保安组长“龙某”和王某集合保安，强行驱散讨论维权事宜的业主。与此同时，几名社区业主遭到殴打，导致四名业主不同程度受伤。2017年6月，成都高新区检察院对中德英籍财产和安全业主被任意驱散殴打事件提起公诉，当地法院以寻衅滋事罪判处13人相应有期徒刑。5月，受疫情影响，高辛南区地价连续三次创新高。今年，中国许多地方的房地产市场低迷，而成都因其巨大的发展潜力吸引了全国各地的企业。在这种背景下，许多开发商关注成都市场，增加了他们的土地收购热情，这也使得成都楼市迅速复苏。以成都高辛南区为例，该地区新建住宅严重短缺。自2020年以来，只有中州金城湖滨社区项目取得了预售许可证。据了解，该住宅区共有182栋房屋，主要户型在140 ㎡至190 ㎡之间，平均每平方米价格超过27000元(清水)。从图中可以看出，该房产的进场价格超过了370万元，是成都相对高端的房价水平；从报名情况来看，共有707人参与了彩票购买，综合中奖率仅为25.74%。从土地供应来看，自2020年以来，成都高新南区已经拍卖了3块土地，并连续三次创下最高底价的新纪录。5月12日，高新区贵溪街青铜村46.68亩的商住用地以每平方米16600元的底价出让，地价为38.33%；5月21日，高新区中和街蒲草村69.21亩纯住宅用地以31.54%的地价以17，100元/平方米的底价出售；5月29日，一片24.08亩的纯住宅用地以19500元/㎡的底价以50%的溢价售出。从成都的角度来看，证券时报e公司的记者注意到，早在2019年，法华集团就以19800元/㎡的底价在成都锦江区赢得了一片土地，并将免费建设和交付2%的出租屋，创下了当时成都的最高底价。2020年，房地产企业对成都土地拍卖市场的热情并未减退，而且多次触及最高限价。今年3月19日，成都新都区三河街63.57亩土地被拍卖。土地使用类型为纯住宅，起价为5250元/㎡。据悉，龙湖、保利、徐汇等16家房地产企业报名参加了此次拍卖，最终上海大发房地产集团有限公司以11800元/㎡的底价，以124.76%的溢价赢得了该地块。4月2日，成都还拍卖了两处住宅用地，总面积约150亩。其中，位于成都市锦江区的另一块地块的净土面积约为131亩，起拍价为15600元/㎡。据悉，建发地产以19800元/㎡的底价、26.92%的升水率和7%的自由转让率中标。考虑到未交付的比例，建发地产当时的底价可能高于2019年法华集团的底价。截至目前，成都市地价超过15000元/㎡的地块已达20个。其中，首次进入成都市场的禹州地产，于2019年5月16日以18400元/㎡的底价，以高达134%的溢价，在成都一举赢得了“土地之王”的称号。因为只过了一年，“地王”就变了，庆阳的土地以18512元/㎡的价格被四川金燕以48%的溢价夺得，成都的地价再一次创新高。在这一年中，超过40，000人参加了一盘新的瑶瑶面粉的涨价，这使得面包更加昂贵。高地价自然提高了新房的售价。面对这种情况，一些原本被忽视的物业迅速成为热点。自今年3月以来，成都的许多楼盘都重现了一万人参与彩票抢房的“壮观场面”。甚至有些买家从未踏足项目现场，并积极参与彩票购买价值数百万的房子。今年以来，成都楼市持续火热。自3月份以来，成都恒大天府半岛、紫轩等地产已有1万多人注册，普通买家的中标率约为1%；4月中旬，成都新凯德金卓万依超过22000人，抢走194套房，普通买家的中标率为0.3%；4月26日，成都新房产川发天府商城取得了项目预售证书，共推出786套。超过40，000人参加了该房产的网上登记，创下了一年内用一次彩票购买房屋人数的新高。普通买家中奖的概率只有0.7%。

其中，3月11日，成都恒大天府半岛天吉社区项目获得预售证书，该批预售房屋360套，建筑面积约110-122㎡，均价约12500元/㎡。根据连锁家居平台，该社区二手房均价为16000元/㎡，中间有一个每平方米3000多元的所谓“剪刀差”。《证券时报》e公司的记者从售楼处了解到，有1万多人报名通过摇号买房，这是成都春节后第一个拥有1万多人的楼盘。据成都买家通行证显示，恒大天府半岛共有11129人，普通买家摇出大奖的概率只有1.45%。应该知道，从2018年5月到2019年8月，恒大天府半岛的四批房子都取得了预售证书，均价基本保持在13000元/㎡以内。然而，前四次抽奖游戏中，买家的热情明显不足，尤其是前三次抽奖游戏中，该房产的总中奖率分别达到59.87%、127%和824%，而只需中奖的中奖率分别为94.4%、123%和437%。这意味着只要你愿意报名，你几乎可以赢得买房子的投标。那么，为什么这些房产在2020年突然变得“更香”了呢？成都当地的房地产市场有一句话:“没有多少廉价的新房留给每个人！”业内一些人士告诉《证券时报》记者，成都土地拍卖交易价格不断上涨，引发了对房价持续上涨的担忧恐慌情绪蔓延，促使一些此前考虑买房或不愿买房的人加入“新”团队，这也是房价上涨的一部分。此外，2017年7月，成都率先在全国范围内推出人才安置政策。那时，大学生可以很快安定下来，有资格买房。2018年“515”新政后，成都市有关部门积极“打补丁，不留漏洞”。新的房地产市场调控政策将购房限制对象调整为家庭，并将12个月以上的社会保障作为购房的必要条件。如今，成千上万的新家庭逐渐获得了购房资格，这是又一个大的增长。另一方面，成都二手房库存不断扩大，市场博弈加剧。截至5月24日，连锁家居平台显示，成都二手房销售数量首次超过14万套，自2020年3月底以来，套房数量增加了1万套，增速很快。需要指出的是，北京、上海、广州和深圳的二手房销售分别为91，900套、60，300套、72，800套和43，700套，同比分别增长2，900套、1，300套、7，800套和6，700套，远低于成都。与此同时，成都有116，600套真正的出租屋，如果加上待售房屋，总数将接近260，000套。值得肯定的是，近年来，成都市政府、市住房和城乡建设局等相关部门多次制定和出台相关政策，确保成都房地产市场稳定健康发展。2019年，成都市住建局局长张桥向媒体表示，根据国务院要求，市住建局将研究“一城一策”的具体方案，制定“因地制宜”的政策，准确调控房地产市场，实现房地产市场健康发展，满足市民住房需求。“一城一策”的实施是为了实现更精确的调控，这不能理解为“放开限价”。2020年3月27日，成都市房地产市场服务中心发布了《关于禁止发布包括“无限购买”在内的房地产敏感信息的通知》。一是各经纪机构要及时开展自查自纠工作，禁止宣传和出版。房地产市场的敏感信息，严格规范机构行为，不得损害成都房地产的形象；所有房地产发布平台禁止发布涉及房地产市场的敏感词汇，如无限购买、无限价格、无限销售、无限贷款、无彩票、增值、保值、贬值、涨跌、价格反转等。，从而有效规范出版行为，净化市场环境，确保成都房地产市场稳定健康发展。3月31日，成都市住房建设和城乡建设局下发通知。经调查，四川元航房地产营销策划有限公司和成都大唐房地产经纪有限公司发布虚假信息，扰乱了成都房地产市场秩序，决定对涉案单位给予通报批评，并按规定给予信用记录扣分等处罚。成都市住房建设和城乡建设局希望全市房地产开发企业、中介服务机构和推广平台率先行动，坚持“不炒房”的定位，严格执行房地产市场调控政策。区(市)县住房建设行政主管部门要严格按照中央、省、市的决策部署，坚持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，进一步加强市场监管，增加巡查频率，按照职责及时查处违法违规行为，确保成都房地产市场稳定健康发展。