融创服务启动港股IPO 综合发展增速问鼎行业头部企业

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中信经纬客户8月7日8月6日，融创服务控股有限公司向香港证券交易所提交上市申请表，并发布招股说明书，正式启动上市计划。

融创中国(01918.hk)同时宣布，本集团拟通过全球发售及向股东派发少量融创服务股份的方式，拆分子公司融创服务的股份，并在联交所主板独立上市。证券交易所已经证实，该公司可以进行拟议的分拆。

融创服务主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至公告日期，融创中国拥有融创服务100%的权益。在提议的拆分和上市后，预计持股比例将不低于50%，因此融创服务仍将是融创中国的子公司。

融创的服务业绩引人注目，龙头企业的增长率居首位

经过16年的发展，融创服务已经成为中国发展最快的大型物业管理服务提供商，拥有领先的市场地位。根据中国指数研究院的数据，2019年融创服务的整体增长率(按管理建筑面积、收入和利润的年均增长率计算)为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。

截至2020年5月31日，融创的服务合同总建筑面积为2.27亿平方米，覆盖中国29个省、自治区、直辖市的126个城市。管理的物业有635处，包括405处住宅物业和230处非住宅物业，总建筑面积为1.01亿平方米。

除物业管理服务外，融创服务还主要为房地产开发商提供非业主增值服务，并主要为物业业主和管理下的居民提供各种社区增值服务。

在过去的几年里，由于中国房地产市场的稳定和快速发展，融创服务也取得了快速增长。截至2020年5月31日，签约建筑面积达到2.27亿平方米，2017年底至2020年5月复合年增长率为76.5%；截至2020年5月31日，在建工程面积达到1.01亿平方米，2017年底至2020年5月复合年增长率为95.2%。

2017年至2019年，融创服务的营业收入分别为11.12亿元、18.42亿元和28.27亿元，复合年增长率为59.5%；同期利润分别为4300万元、9800万元和2.7亿元，复合年增长率为150.7%。

随着分拆上市的完成，借助资本市场，公司计划采取更加积极的措施，通过并购和合作的方式扩大业务范围，扩大合同领域和管理领域，继续提升规模优势和行业综合竞争优势。

2020年5月8日，融创服务收购了开元物业管理的控股权益，开元物业管理是一家多元化、综合性的物业管理服务提供商。它管理的大部分房产是由独立的第三方房地产开发商开发的。此次收购进一步巩固了集团的市场地位，扩大了管理规模，丰富了管理的物业类型，增强了项目拓展能力。

多年来深入培育核心城市

多年来，融创专注于并持续培育核心城市。截至2020年5月31日，融创服务管理的项目分布在全国78个城市，86.2%的管理区域位于中国一、二线城市，建立了稳定的市场地位。管理的建筑面积巨大，项目数量不断增加。

根据中国指数研究院的数据，2019年单个城市的平均管理面积为140万平方米，单个城市的平均项目数为6.8个。据统计，融创服务在许多重点一、二线城市具有明显优势，远远超过行业平均水平。例如，杭州的管道面积为1458.1万平方米，共有135个项目；重庆面积1151万平方米，有42个项目；天津有749.3万平方米的面积和37个项目；上海有202万平方米的面积和20个项目；无锡有488.2万平方米的面积和16个项目；北京管理面积244.6万平方米，有11个项目。

客户满意度远超同行，是一家高品质的综合物业服务提供商

融创服务始终秉承“至善至美”的服务理念，为客户提供全面优质的物业服务，努力成为中国最具竞争力的优质综合物业管理服务提供商之一。

多年来，融创服务在市场上树立了高质量的服务形象，并享有良好的声誉。根据独立专业咨询机构赛维咨询的报告，2019年融创服务的客户满意度达到90分，远高于行业平均73分，达到行业基准水平。

此外，根据中国咨询研究院的报告，融创服务于2019年被评为“中国物业服务质量三大领先品牌”，并荣获“2019年中国物业服务专业运营领先品牌企业”称号。

鉴于更高的服务质量，公司获得了比市场同行更高的服务溢价。截至2020年3月31日，融创服务的整体平均物业管理费用约为每月每平方米3.4元，其中住宅物业的平均管理费用约为每月每平方米2.9元。

股东拥有突出的优势，未来的成长值得期待

目前，我国的物业管理行业仍处于极度分散和激烈竞争的状态。然而，近几年来，大型物业管理公司通过内生增长和中小物业管理公司的并购，积极加速扩张，以扩大物业管理规模，实现规模经济，从而提高市场地位。

根据中国指数研究院提供的数据，2015年至2019年，十大物业服务企业管理的总建筑面积实现了13.4%的复合年增长率，高于全国物业管理企业同期8.2%的复合年增长率。这使得建筑领域十大物业服务企业的市场集中度从2015年的7.6%上升到2019年的9.2%。

作为依托中国四大房地产企业融创中国的大型物业服务企业，融创服务将直接受益于市场集中度的提升，并以其优质的服务、良好的市场信誉和强大的股东优势在未来做大做强。

据统计，融创中国2015年至2019年的合同销售额复合增长率高达69%，远远高于同期全国住宅销售额17.7%的复合增长率。同时，融创中国及其合资企业每年以各种形式获得大量土地储备，其中2019年新增土地储备高达约1亿平方米。截至2020年3月26日，融创中国及其合资企业的土地储备约为2.39亿平方米。这为融创服务合同领域和管理领域的持续改进提供了有力的后续保障。

此外，作为中国大型文化旅游运营商之一的融创中国，已开发了9个文化旅游城市，总建筑面积约530万平方米，有多个文化旅游项目正在建设和规划中。融创中国也是中国大型会展项目的运营商之一，已经运营了4个会展中心和许多正在建设和规划中的会展中心。与此同时，融创中国也在开发和储备一批医疗保健和特色城镇项目。丰富的业务布局将使融创不断提高综合管理能力，为多业务拓展奠定坚实基础。

目前，融创中国已与400多家合作伙伴共同开发房地产项目。近年来，它继续在工业房地产领域发挥其实力。城市联合建设者的形象已经逐步确立，与众多合作伙伴和地方政府建立了良好的关系，这也为融创未来的拓展发展提供了大量的机会。

完善激励机制和人才培养体系，支持集团战略发展

作为一个劳动密集型的服务行业，融创服务始终重视整体团队激励机制和人才培养体系的建设，以配合和支持公司的快速发展。经过多年的积累和不断的调整，公司建立了具有竞争力的激励机制和人才培养体系。

为了奖励和激励核心管理人员和其他为公司发展做出贡献的人员，融创服务上市后，将设立股份奖励计划，占融创服务上市前股份的20%。

目前，融创服务遇到了最好的发展机遇。有良好的市场环境和强大的股东支持；高质量的服务标准、优越的制度建设和激励机制，将推动公司不断进步，在市场上再创新高。

未来，集团将重点深化核心城市建设，坚持建设和提升高品质的社区服务体系能力和行业内最佳的信誉和品牌，坚持精益化和科技化的方向，提高社区运营和管理的系统能力，不断扩大高品质社区的经营规模，推进商业地产和城市公共地产的管理和服务布局，努力发展成为中国最具竞争力的高品质综合物业管理服务提供商之一。(中信经纬应用)