深圳楼市真要变天？调控政策接踵而至 停止商务公寓审批！年内新开工商品房

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深圳的房地产市场监管政策紧随其后。

7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和城乡建设局联合下发了《关于停止审批商品房的通知》，停止了全市(含深汕合作特区)新建商品房的审批工作，并鼓励已批准的商品房项目转为销售型人才房。深圳市规划和自然资源局表示，它将继续增加住宅用地供应，以保护人民的住房需求。

据业内人士称，深圳停止审批商品房是合理的。“7.15”新政后，深圳市场上有人说，许多基金会因为购买资格而对商品房进行投机。这一次，这个漏洞被堵住了。

深圳停止商务公寓审批

7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和城乡建设局联合发布《关于停止商品房审批的通知》，进一步规范房地产市场发展。

《通知》主要有三个方面:

1.停止全市(含深汕合作特区)新建商品房项目的规划审批和土地出让方案审批。规划已批准的商务公寓项目，可按原规定办理。

2.对已批准规划但尚未签订合同(不含招标、拍卖、销售)的商品住宅项目，在满足学校等公共设施和企业自愿开发的基础上，鼓励将其改造为可销售的人才住宅。

3.优化城市主副中心和组团中心功能用地规划布局，降低商业用地比重，提高居住用地和配套用地比重。

对于推出新政的原因，深圳市有关部门负责人表示，根据《深圳市城市规划标准与导则》，商业公寓是为商务人士提供中短期商务和住宿服务的写字楼，但不提供学校、幼儿园等生活设施，其土地用途属于商业用地。商品住宅参照原建设部2006年11月颁布的《办公建筑设计规范》(jgj67-2006)中的公寓式办公建筑进行设计。

早期，商业公寓在一定程度上起到了商业办公区的支撑作用。近年来，商品住宅呈现出明显的住房化趋势，偏离了“为商务人士服务”和“短期住宿”的宗旨。2017年，为了维护房地产市场秩序，上海和其他城市已经停止批准公寓式写字楼项目。2019年11月，住房和城乡建设部批准了新的《办公楼设计标准》(jgj/67-2019)，该标准将于2020年3月1日起实施，原《办公楼设计标准》(jgj67-2006)同时废止。新标准废除了公寓式办公楼。

“深圳已经停止了对商品房的审批。这项规定符合国家有关政策和我市实际管理需要，有利于进一步规范管理，促进房地产市场稳定健康发展。”上述相关部门负责人表示。

广东省住房政策研究中心首席研究员李在接受一家经纪公司的中国记者采访时说，深圳停止审批商品房是合理的。“7.15”新政后，深圳市场传言，许多基金会因为购房资格问题而对商品房进行投机。这一次，这个漏洞被堵住了。

“在过去的两年里，深圳的商品房市场一直蓬勃发展，占新增商品房交易的40%。也就是说，如果有十套新房子出售，包括六套房子和四套公寓，这个数额是非常大的。事实上，北京正在打击公寓，但只有深圳在给公寓让路，这导致了深圳公寓市场的猖獗。但是，这种产品确实违反了土地使用控制和空房间规划，而且房子都建在商业办公规划区内，导致空房间使用效率低下。然而，由于深圳住房供应不足，许多人希望公寓能成为一种补充，总价低，装修精致，适合年轻人作为过渡。然而，事实上，深圳的公寓市场是由投资者主导的，它是作为首次购买需求而购买的。深圳市场的二手房交易非常少。由于高额的土地增值税，大多数人购买公寓是为了长期投资。”李告诉经纪公司中国记者，在短期内，这项政策将导致人们认为市场上的公寓可能会绝版，并会投资这样的公寓，但在中期，他个人对这个产品并不乐观。

深圳多渠道增加住房供应

针对停止审批商品房的政策，深圳有关部门也表示，将继续增加住宅用地供应，以确保人民的住房需求。

一是适当增加居住用地比例。在规划层面，商业用地规模将适当缩小，住宅和公共服务设施用地比例将增加。这将增加住宅用地的规模，增加公共住房的供应，并进一步改善公民的生活条件。在土地供应方面，深圳自今年以来增加了住宅用地供应。今年计划供应293.2公顷住宅用地，约占全年建设用地供应总量的25%，比去年计划的150公顷增加近一倍，公共住房和商品房用地供应较去年大幅增加。

第二，鼓励经批准的商业公寓项目转化为可销售的人才房。对未签订合同(不含招标、拍卖、挂牌和转让)而经批准规划的商品住宅项目，在满足学校等公共设施和企业自愿开发的基础上，鼓励转化为可销售的人才住房，多渠道增加住房供应。上述鼓励转化为可销售人才房的商业公寓项目不包括已经建成、出售和签订土地出让合同的商业公寓项目。这项措施将进一步增加深圳的公共住房供应，为多层次住房供应提供/0/支持。

今年4月以来，深圳房地产市场活跃，二手房价格上涨过快。一些热点地区的新房抢购和二手房高挂牌价格现象引起了广泛关注。对此，深圳市住房和城乡建设局等部门已经启动了房地产市场专项治理行动，严厉打击囤积居奇、哄抬房价、虚假宣传和虚假陈述等行为。“7.15新政”提出了行政、金融、税收等八项措施，主要有三个特点:一是以满足正当需求为主，有效抑制投机性房地产投机；二是运用财政、税收等经济手段，确保政策准确；三是加强房地产市场监管，引导市场理性回归。

但是，对于“7.15新政”，中原地产首席分析师张大伟指出，深圳人口流入的趋势不会改变，土地供应不足的问题需要解决，否则政策的长期效果有限。目前，中国房地产调控效果最好的一线城市代表北京和二线城市代表长沙，既增加了供给又限制了投资，实现了市场的长期稳定。

事实上，当“7.15新政”出台时，深圳市住房和城乡建设局表示，下一步，深圳将进一步巩固2018年出台的新住房政策，加快建设6: 4的住房供应和保障体系，让更多市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。首先，增加住宅用地的供应。今年，计划供应超过3平方公里的住宅用地，是前几年的两倍多。今后，新增土地将主要用于公共住房建设。二是增加商品房供应。今年，新开工的商品房面积为1200万平方米，是前几年600-800万平方米的近两倍；下半年，计划有80多个商品房项目进入市场，预计供应面积超过500万平方米，超过5万套。第三，增加公共住房建设，今年至少增加8万套公共住房，确保“十三五”期间增加40万套公共住房的目标完成。

深圳的监管政策相继出台

今年以来，深圳已成为中国最新一轮楼市上涨的领头羊，楼市投机氛围浓厚，引起了监管部门的高度关注，监管政策也随之出台。

7月15日，深圳出台了有史以来最严厉的楼市调控新政策(简称“7·15新政”)，其核心内容包括:

1.深层家庭在有资格买房之前，已经在一个家庭中生活了3年，享受了3年的社会保障。非深户需要5年的社会保障；

2.夫妻离婚，且购房资格追了3年才算套数；

3.首付比例:30%首付，不包括住房或贷款。普通住房首付50%，非普通住房首付60%。该家庭有一套普通住房70%的首付和非普通住房80%的首付；

4.增值税的转移免征2年至5年；

5.豪华系列的最高限额为750万元。

7月29日，深圳“7·15新政”落地规则出台，从购房资格、离婚人数计算、网上签订网上住房抵押贷款合同、二手房信息披露等八个方面做了详细规定。着陆规则的最大变化是合理需求的释放和对投资需求的坚决打击。其中，自购买之日起前三年的所有离婚记录均可追溯，完全堵塞了“假离婚”的漏洞。

7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和城乡建设局联合下发了《关于停止审批商品房的通知》，停止了全市(含深汕合作特区)新建商品房的审批工作，并鼓励已批准的商品房项目转为销售型人才房。深圳市规划和自然资源局表示，它将继续增加住宅用地供应，以保护人民的住房需求。

“7.15新政”出台后，深圳二手房网上签约数量下降。据深圳市房协数据，7月13日至7月19日，深圳网上签约二手房5143套，较上周的10023套大幅下降49%，过热的市场环境立即降温。从7月20日到7月26日，深圳有1700套二手房在网上签约，与前一周相比持续下降了67%。新政对市场成交量的影响继续发酵。深圳房协预测，深圳二手房网络签约数量在一段时间内将保持低位。