贝壳找房去年交易额破2.1万亿元 估值或超200亿美元启动赴美IPO

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我们的记者王立新

作为中国最大的住宅服务提供商，壳牌正在美国寻找一套房子上市的传言终于被打破了。

美国时间7月24日，壳牌公司正式向纽约证券交易所提交首次公开募股申请，股票代码为贝克。据悉，高盛、摩根士丹利和华兴资本是壳牌首次公开募股的联合主承销商。而这份清单的主体，除了找房子的外壳，还包括连锁家居、德友。

上市后融资能力得到加强，有利于实现业务拓展，降低平台运营成本，有利于各种资源的引入，发展前景广阔。房地产分析师严跃进告诉《证券日报》，但从长远来看，盈利能力仍应受到关注。

2019年，房地产交易额突破2.1万亿元

众所周知，壳牌寻宝屋诞生于连锁家庭网络，成立于2018年4月。其定位是技术驱动的新型住宅服务平台。根据招股说明书中的数据，目前，壳牌搜索已进入全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的45.6万多家经纪公司和4.2万家经纪商店。

据最新统计，在中国各种可比平台中，搜房网的总交易量已经位居第二，仅次于淘宝网，但高于品多多、美团、京东和携程等互联网平台。按2019年gtv测算，一壳找房子=1.01京东=2.11品多多=3.13美团。根据招股说明书，壳牌gtv 2018年达到11，531亿元，2019年超过20，000亿元，增长至21，280亿元，同比增长84.5%，同比增长近1万亿元。

根据中投咨询公司的报告，2019年，中国拥有全球最大的住房市场(以gtv以及二手房、新房销售和住房租赁的交易量计算)。该机构指出，预计到2024年，中国房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁总gtv将从2019年的10.5万亿元增加到19.1万亿元，经纪服务普及率将从2019年的47.1%提高到62.2%。

据业内人士透露，这可能是寻壳公司创始人左晖平衡各投资者，通过协议镜像将链家的股份转化为寻壳公司，并开始平台运营的初衷。重要的是，当房地产行业从增量市场转向股票时代，这一轨道的上限还没有看到，其平台模式的价值红利将随着市场趋势而释放。

估价达到200亿美元？

链家的大本营在北京，北京是中国股票交易量最大、监管政策最严格的城市之一。在行业发生巨大变化之前，链家对每一次波动都很敏感。在互联网和房地产最有可能产生深层关系的住宅服务领域，左晖巧妙地将重资产运营模式的链家地产放到具有互联网属性的轻资产平台外壳中去找房子，但这个过程并不容易。

自2015年以来，链家通过一系列并购扩大了规模，其区域布局也从北京扩展到了几个核心一线和二线城市。2018年，链家推出其房地产经纪品牌德友，开展特许经营业务。与此同时，链家已经在金融和装修领域展开业务，其长期租赁公寓品牌也已独立发展。

2016年和2017年，链家先后完成了B轮和C轮融资，其中B轮融资规模为60亿元。2019年3月，壳牌开始了第三轮融资。经过这轮融资，为贝壳找房子的估价超过了100亿美元。2019年7月，壳牌公司找到了一套房子来完成超过12亿美元的D系列融资。今年3月，软银、高淳、腾讯和红杉再次受到祝福。此时，一些业内人士表示，为贝壳找房子的估价可能超过200亿美元。

在这一系列的资本运作过程中，壳牌公司完成了上市结构。与许多科技公司的上市路径相似，壳牌以vie结构登陆美国股市。2018年7月，壳牌在开曼群岛成立了控股公司壳牌控股公司，然后成立了一系列中间控股实体来控制国内商业实体。

根据招股说明书，在首次公开募股之前，壳牌公司的管理层享有控制权。左晖个人持有壳牌发现之家28.9%的股份，首席执行官彭永东持股比例为3.6%；执行董事的单一持股比例为1.6%；执行董事兼联合首席运营官徐万刚持有1.8%的股份。就机构投资者而言，腾讯是其第二大股东，持股比例为12.3%。作为d+轮融资的主要投资者，高淳资本持有10.2%，高淳资本持有5.3%，壳牌寻找家园董事兼华兴资本首席执行官包凡持有3.8%。

收入主要来自佣金

空市场巨大，投资者认识到上市的梦想取决于业绩。

根据招股说明书，2017年至2019年，空壳业务收入分别为255亿元、286亿元和460亿元。今年上半年，空壳业务收入为268亿元。空置房搜索的收入来自三个部分:存量住房交易、新增住房交易和新兴业务。股票交易业务占最大比例。2019年第一季度，这项业务占总收入的70%以上。

招股说明书显示，房屋搜寻收入主要来自房屋交易服务佣金，其中2019年二手房交易和新房交易收入分别为246亿元和202亿元。

从目前的收入模式来看，主要依靠佣金收入，其中连锁住宅贡献较大，在二手房交易和新房代理方面规模巨大。据上述知情人士称，从长远来看，找一套带壳的房子作为住宅服务平台可能会增加增值服务的收入。毕竟，这个平台上的商店数量正在迅速增长。

当90%以上的店面能够通过餐饮线时，在平台上结算的中介收取的平台服务费将与通过提供成交服务、现场认证、中介招募和培训等增值服务收取的增值服务费成比例增加。上述人士进一步表示，到那时，随着平台规模的扩大，前期人工成本和数字化投资造成的损失有望改善，规模效应凸显后，平台有望实现盈利。

(编辑孙倩)