争议房屋托管“二房东”身份

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近日，北京市房地产中介协会发布的《规范房屋租赁服务的建议》引起了租房者的喝彩，“房屋托管人是否等同于二房东”也引发了一轮公众讨论。《今日北京商报》的记者通过问卷调查发现，超过70%的租房者认为，转租房东房产的个人和出租房东房产的公司或机构本质上都是通过差价获利的“二房东”。中介协会、中介机构和长期租赁企业做出的承诺并不能消除租房者对租金和住房稳定性的担忧。租赁集团希望看到一项专门旨在维护租赁市场秩序的特殊租赁政策。

“二房东”仅限于个人吗？

据《今日北京商报》记者发放和回收的问卷调查结果显示，超过70%的北京租房者认为，长期租房的公寓经营者可以长期低价获得住房，然后以高价转租和出租牟利，这相当于“二房东”；超过70%的租房者同意这个问题，“不要通过转租或变相转租赚取差价”，主要的制约因素是什么？主要制约因素包括从事租赁业务的企业和转租房屋的个人。此外，超过一半的出租人表示，如果市场条件允许，他们更愿意选择房东的直接租赁住房，租金较低，财产较安全。

事实上，关于"二房东"的概念，在接受《今日北京商报》记者调查的受访者中，仍有近20%的租房者表示，他们对与该概念相对应的主题感到困惑，对"二房东"的定义模糊。在这部分租房者眼中，“二房东”似乎只是对非标准转租业主的一个贬义词，而“跑，吃空买时间，吃差价，空手套白狼”则是其固化的标签。

但是，也有业内人士指出，“二房东”实际上就是所谓的“承租人”，是指经过改造和重建后，将租赁房屋转租给承租人牟利的组织或个人。因此，无论是从事租赁业务的企业还是转租物业的个人，只要租赁方不是物业的所有者，并从其经营的租赁物业中获得差价收入，就可以认定为“第二房东”。

住房托管背后的本质

“这让我觉得公司的第二个房东反对个人的第二个房东！告诉租房者‘来我这里租房，我安全可靠’！”居住在海淀区的租房者任青(化名)向《今日北京商报》记者表达了他对上述有争议举措内容的看法。

和硕的首席分析师郭毅也同意，自由式和蛋壳公寓等长期租赁公寓运营商本质上是二房东。“从中介行业协会发出的‘反对第二房东’倡议来看，中介行业协会认定的‘第二房东’应该是个人(非业主)转租人，此前一直存在争议。考虑到长期租赁公寓经营者的租赁和租赁活动的商业模式相对正式，因此不包括在“第二房东”中。”

与个人“二房东”的厌恶相比，性质相似的公司“二房东”显然更容易被公众接受。原因在于后者通过“住房托管”将业主的住房转租给“顺从”的人。长期出租公寓的经营者，如资源公寓和蛋壳公寓，利用这种模式来获得和出租业主的住房，以实现利润。

据了解，房屋托管是指房屋产权所有人以合同形式将房屋使用权转让给房屋管理单位，房屋管理单位将房屋使用权商品化的过程，包括日常管理、租赁、承担房屋中途空按揭等风险。业主(或委托人)将该房屋委托给受托人并签订委托合同，受托人将根据业主的约定为其寻找承租人。

合同期内，房屋经营单位将收取租金、水电费、煤气费和物业管理费，并按合同约定向业主或业主指定的银行账户支付租金。受托人将承担中途退租的风险。受托人将依靠业主的管理服务费和运营中的增值利润，依靠自身专业的房屋管理经验抵御各种风险，从而达到业主和受托人互利共赢、共同增值的目的。

市场上有一种观点认为，市场上住房托管业务的核心内容与早期的特许业务没有什么不同。据公开资料，房屋托管业务的起源是20世纪初上海、广州、香港等地的房屋租赁业务，即承租人向业主出租房屋，租赁期限视情况而定，从1年到5年不等。承租人与所有人签订租赁合同，并根据合同分期或一次性向所有人支付租金。在正常情况下，租船人向船东支付的租金略低于租船人向承租人收取的租金，租船人的收入正是“一包一租”的差额。

其实质是船东通过租船避免了空租金的风险，从而将空租金的风险转移给了租船人。在承担这种风险的前提下，承租人依靠广泛的信息收集渠道和对租赁市场的深入了解来最大限度地降低自身的风险。业内一些人士从业主和出租人的角度概述了房屋托管的本质。

以长期自由出租公寓经营者和蛋壳公寓为例，接管和出租房屋的运作就是房屋托管或房屋委托的模式。此外，市场上大多数房屋租赁公司几乎总是做出免费装修、稳定收入和严格挑选租户等承诺，以实现更大规模的房屋收回。

《今日北京商报》记者从Freedom应用中了解到，专注于一站式房屋托管模式的Freedom将推荐业主选择“免费选择”或“免费豪宅”的托管模式，用于已装修好的业主住房。装修时，你会自由地保持房子的原始和风格；对于粗糙、陈旧、装修简单的房屋，业主的房屋将采用统一的方式进行装修，使用原有的家具和品牌器具，所有家具器具将在到期后赠送给业主。至于业主的利益，免费宣传是“年租金增长率固定，租金收入稳定。”fixed/きだよきだよきだよききだだよききききだだだよき