豪掷51亿拿下南京新宅地 中国金茂缘何偏爱“地王”？

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“投资者网络”杨春霞

半个月前，中国金茂(00817.hk)频繁转让项目股权，一度让外界怀疑其资金承压。半个月后，中国金茂在南京土地市场赢得了一块宅基地，这是一个高价的“地王”。

7月3日，中国金茂以51.5亿元的总价和29，700元的底价拍下了南京秦淮区红花街以南新城的地块。根据Investor.com的调查，2016年中国金茂集团在南京河西赢得的“土地之王”尚未进入市场。

此外，中国金茂在杭州的“王迪”项目金茂大厦最近也陷入了涨价风暴。厦门翔安王迪和郑州王迪都是亏本进入市场，退换货不好，而深圳王迪则因价格高而推迟开盘。

面对更大的偿债压力和近期收紧的融资政策，中国金茂为何要花巨资来赢得“王迪”地块？对此，“投资者网络”致信中国金茂。截至发稿时，尚未收到任何回复。

以51亿英镑的高价购买土地

7月3日，2019年最大规模的土地拍卖在南京主城区举行，总成交额为240.3亿元，共售出7块地，其中一块被中国金茂以51亿元的总价中标。

据媒体报道，金茂在中国收购的地块位于南京市秦淮区红花街以南新城2019g32号迎天东街北侧(以下简称“g32地块”)。它已经通过了129轮竞标，底价为29，700元，溢价为33.07%。未来，一个超过17万元的高档住宅区将以4.5万元的保护价建成。

值得注意的是，前一段时间频繁转让项目股权的中国金茂，为什么还花巨资赢得g32地块？财经评论员严跃进认为，南京市场对中国金茂的产品线有很好的消化状态，尤其是从建设高端项目的角度来看，南京未来的市场需求仍然很大。

此外，从中国金茂一贯的征地特点来看，一直致力于高端项目建设的中国金茂，无论是城市中心的配套设施成熟，还是依山傍水的环境优越，对土地位置的要求都极其苛刻。从这个层面上看，g32地块符合其征地特点。

从地图上看，g32地块靠近应天街，靠近南内环线，位于南部新城核心区，西侧教育资源丰富。据了解，该地块所在区域是南京主城区内唯一仍存在大规模开发的区域，近6年内没有宅基地上市。由于这个原因，g32地块一经推出就吸引了大量的房企参与竞争。

此外，根据前期相关规划宣传，未来将在大学站周围建设一个位于红花机场区的国际时尚街区，为南部新城核心区的居民服务。该地块有望打造高层住宅产品，从高层俯瞰秦淮河也是未来的一大景观特色。

红色区域是g32地块的位置

此外，中国金茂的大规模收购土地可能与其强化南京市场有关。金茂自2013年进入南京以来，以“燎原之势”迅猛发展。仅2017年，金茂南京区域公司就从2个城市4套发展到5个城市18套，实现了南京、无锡、合肥、徐州、常州的联动。2018年4月，金茂在南京赢得了五块土地。

当然，目前南京的限价政策并没有放松，这是今后应该注意的问题。严跃进认为，从企业的角度来看，企业需要研究项目拆建等问题，特别是近两年来，当住房限价非常严格时，相关开发商需要防范后续限价带来的投资失误等风险。值得注意的是，土地王项目在前两年很难被放弃，这是很常见的。

不过，从目前该地区附近的房价来看，中国金茂未来收购的g32地块仍有空的空间。据投资者网报道，该地块周围没有新房子出售，最近的房地产位于殷诚东部乐府，距离该地块2.7公里，价格为41253元/平方米。保利堂悦和复地宴南的前期项目已经结束，二手房交易价格分别为42000元/平方米和41000元/平方米。

“老国王”的尴尬

事实上，近两年来，中国金茂一直在高速扩张。销售额从2016年的485亿元增加到2018年的1280亿元，与城市布局同步。中国金茂在2017年只进入了28个城市，但在2018年扩大到了40个。

与此同时，在过去的三年里，激进的中国金茂还赢得了许多土地之王项目，如南京河西“土地之王”、深圳龙华“土地之王”和厦门翔安“土地之王”。

时间可以追溯到2016年，当时中国的金茂也在南京河西娶了一位“土地王”。2016年5月，金茂和电力建设集团分别以37，027元/平方米和36，890元/平方米的底价赢得了王迪河西g12和g13地块。目前的项目叫做金茂大厦。不幸的是，新建的金茂大厦刚刚陷入南京河西板块新建住宅每平方米3.5万元的价格极限。

投资者。我打电话给金茂大厦的售楼处，得知该房产的售楼处和样板房已经建好，还没有对外公布。具体开盘日期尚未确定，预计售价也不清楚。售楼处的工作人员说:“这些要求早就满足了，只是因为限价还没有打开，所以没有节点，而且我自己也不知道，所以只能等通知了。”

与河西金茂大厦延迟开业不同，厦门金茂悦亏本入市。2017年9月，中国金茂以20.91亿元的价格赢得了厦门翔安地块，相当于平均每平方米29，000元的底价。然而，由于厦门的限价政策，该项目最终出售时的批准价格为29000-42000元/平方米，一些媒体报道称，实际销售甚至出现了26000元/平方米的低价。

根据嘉里的数据，2018年10月，厦门金茂悦酒店共推出了735间套房。到目前为止，该项目仅售出163套，平均成交价格为26559元/平方米。

此外，2016年8月，金茂向郑州郑东新区出售了35.1亿元，相当于每平方米3.7万元的底价，在郑州创造了一个5.8万至6.5万元/平方米的双倍价格土地。据嘉里数据显示，项目开盘时推出了364套，目前已售出113套，平均成交价为53214元/平方米。

同样，中国金茂在深圳的“土地大王”的处境也不容乐观。2016年6月2日，在深圳市龙华区，电力建设集团和中国金茂财团以82.9亿元的高价收购的土地，底价高达56781元/平方米，是现房销售的试点项目，尚未进入市场。

但是，据《中国房地产报》报道，龙华金茂大厦的价格已经出来了，因为是现房销售，不受预售许可证价格限制，单价在12-15万元之间。然而，龙华金茂大厦的拆迁前景并不乐观，龙华的前两个“地王”被后来的“地王”解决了。

2019年6月24日，龙光在深圳龙华以65.85亿元的总价赢得了一片土地，其销售底价约为64900元/平方米，成为新的“土地大王”。不过，龙华金茂大厦能否像前两起“地王”案那样得到解决，还有待观察。

此外，7月5日，杭州金茂大厦最后一批首次开盘的高层住宅收到预售证书，共有214套，均价为48115元/平方米。这一平均价格水平与8个月前最后一次开盘时相同，也就是说，最后一批高层住宅将在杭州金茂大厦首次开盘8个月后以原价开盘。关于此次促销，有媒体报道称，金茂大厦由于价格上涨，没有希望上报批准预售证书的相关部门，而中国金茂则表示消息不真实。(思考金融产生了)■