租赁物业不好做 转型7年的SOHO中国欲重回开发一线

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“投资者网络”罗素暖

6月28日，soho中国(00410.hk)在北京召开了一次房地产销售促进会，并宣布了出售房产的计划，涉及北京和上海的13处房产，总价值估计为78亿元。此外，soho中国董事长潘石屹也在本次推介会上传达了回归地产老路的信号。

有趣的是，潘石屹在2018年3月的业绩发布会上明确表示，“所有非核心资产已全部售出，其余将不出售。”

现在才一年多。潘石屹再次出售资产的原因真的是“持股过多”吗？如果回到房地产行业，soho中国有多大的竞争力？对此，“投资者网络”曾致信soho中国，但截至发稿时，尚未收到任何回复。

出售资产或因转型而落后

6月28日，在北京举行的房地产促销会议上，soho中国宣布出售部分手头的房产，包括北京和上海的13处房产，总价值估计为78亿元。

据了解，第一批交易包括北京望京个体户、银河个体户、建外个体户五个项目，以及上海个体户东海广场和个体户中山广场的部分物业，具体目标物业有九个，交易方式为资产交易和股权交易。

可以看出，本次交易的所有项目均位于北京和上海的核心区域，均为全层写字楼项目或全会所项目，均为租赁项目，租金回报率相对稳定。根据年报，截至2018年底，中国soho投资物业的平均入住率高达96%，其中望京soho的入住率为98%，租金收入达到3.86亿元。

值得一提的是，自2014年以来，soho中国已经开始“卖了又卖”。据投资者网的不完全统计，2014年至2018年3月，soho中国出售或将要出售的自持房产金额可能超过350亿元，其中78亿元已归还近430亿元。

从其业绩来看，资产的频繁出售可能与其转型后逐渐落后有关。2012年，soho中国宣布已从“开发和销售”转变为“自持租赁”，收入也从销售楼宇转变为收取租金，这也成为其收入利润大幅缩水的转折点。

年报显示，soho中国的收入近年来一直徘徊在20亿元左右。从2013年到2017年，soho中国的收入分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元。特别是2018年，soho中国的收入为17.21亿元，同比下降12.32%；其中，租金收入约为17.35亿元，增长约4%。期间，公司股东的税后净利润约为19.25亿元，同比下降59.33%

相比之下，soho中国2012年的收入为153.05亿元，同期净利润约为106亿元。当时，它甚至提议在五年内超越万科a(000002.sz)。现在看来，万科2018年的收入是2976.8亿元，是soho中国的172.98倍。

就连10年前被soho中国打垮的中国恒大(03333.hk)，如今也成了收入之王。乐居金融发布的“2018年中国房企收入百强排行榜”显示，2018年中国恒大以4678.14亿元的收入排名第一，是soho中国的271.83倍。

想象一下，如果soho中国当年没有转型，继续专注于写字楼开发，与今天中国的恒大和万科A相比会发生什么？

或者考虑再次收回土地

然而，时间是不可逆转的，很明显，soho中国已经严重落后于七年前的转型。然而，潘石屹出售资产与以往不同，还是出于“寻找新的利润增长点”的考虑。

在这次推介会上，soho中国董事长潘石屹宣布，他可能会考虑再次征地建房。潘石屹说:“下一步，soho中国将集中精力在一线城市最繁华的地区收购土地，部分资金将用于偿还债务。”

事实上，在soho中国转型后，租金成为其收入的主要来源。从2014年到2018年，租金对公司总收入的贡献从7%增加到100%，但租金收入没有增加多少。年报显示，2014年至2018年，soho中国的租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元。

另一方面，潘石屹曾表示，他对SOHO 3Q(SOHO China的共享办公业务)的利润并不乐观，但他对自持物业带来的价值持乐观态度。潘石屹曾表示:“钱在未来可能一文不值，但soho地产将是有价值的。”他透露，soho中国计划在下一步收购一线城市中心的土地。

既然计划在中心区收购土地，我们为什么要卖掉原来在中心区的项目？潘石屹表示，目前公司持有的资产规模过大，为了进一步优化集团的资产配置，出售78亿元资产后，宽松的销售模式将会结束。

据业内人士透露，“soho中国的行动也可能是为了更好地协助发展‘自持租赁’。”毕竟，soho中国的自持物业太大，近年来写字楼的出租率不高，甲级写字楼市场冷。Soho中国如果继续下去，将会面临巨大的压力。

金融评论员严跃进表示，转型后，仍有必要关注来自资本的压力，因为转型本身往往会带来资本流动的变化。如果项目不出售，公司将面临巨大的财务压力。对于一些物业来说，出售后提取资金也是一种很好的商业模式。

根据财务报告，从2014年到2018年，soho中国的平均资产负债率保持在48%左右。2018年，soho中国的净负债率约为43%，平均借款成本约为4.6%，海外债务约占总债务的3.5%。虽然远低于2018年资产负债率为83.58%的中国恒大，但soho中国已不再是传统的房地产开发企业，这个数字目前对soho中国来说并不算小。

此外，soho中国在市场上表现良好，地产回报率为3%。与4个百分点的银行贷款利率相比，租金收益率仍然跟不上银行贷款利率。

严跃进还指出，出售项目的部分资金被用于征地和开发好地段，这也在一定程度上显示了soho中国近期良好的资金状况。然而，soho中国在今年6月28日公开声明将重启其房地产开发业务，并且仍需对其未来发展提出质疑。(思考金融产生了)■