规范房企海外发债 房地产调控导向明确

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近日，国家发展改革委办公厅下发了《关于房地产企业外债发行备案登记有关要求的通知》(以下简称《通知》)。《通知》旨在完善房地产企业发行外债登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能带来的风险，促进房地产市场稳定健康发展。

据业内人士透露，此次通知最大的政策变化是明确了房地产企业发行的外债“只能替代明年到期的海外债务”。这是在监管部门加强对房地产信托业务的监管后，相关部门再次对房地产企业海外发行债券进行监管，房地产政策的宏观调控方向已经非常明确。

住房企业发行美元债券的数量

房地产企业作为资本密集型产业，有着巨大的融资需求。近年来，随着房地产市场宏观调控的不断收紧，国内房地产企业的融资渠道逐渐缩小，融资压力不断加大。因此，在海外发行债券成为许多房地产企业补充融资的重要选择。

“美元债务是住房企业发行的最重要的海外债务类型，美元债务与国内债务之间存在很强的替代关系。”郭盛证券固定收益分析师刘玉表示，2015年，国家发展和改革委员会发布了相关通知，取消了国内企业发行海外债券的审批额度，实行登记管理制度，放宽了海外债券的发行。然而，在2015年和2016年，国内公司债券的新规定与债券牛市重叠，住房企业发行的公司债券激增。然而，随着2016年“930”房地产调控的收紧，住房企业的内债发行量大幅缩水，于是它们开始寻求美元债务融资。2017年和2018年，美元债券的年发行规模约为500亿美元。

近两年来，国内房地产企业发行的外债规模明显增加。据统计，2017年，国内房地产企业美元债券市场共发行507.28亿美元，创下国内房地产企业美元债券发行新高。2018年，国内房地产企业发行外债约497.7亿美元。

2019年，国内房地产企业发行美元债券继续增长，尤其是第一季度。7月初，住房企业发行债券的热情继续高涨。据中原地产研究中心统计，7月初，15家房地产企业发布了海外融资计划，融资金额超过100亿美元。

根据CICC的研究报告，今年上半年房地产领域的美元债券发行量已经超过了去年的水平，主要集中在第一季度，今年上半年净增375亿美元，同比增长127%。据报道，此次发行数量主要是由于国内融资有限、海外需求上升以及年初NDRC延长了部分公司的发行有效期。

在住房企业海外融资规模持续“井喷”的同时，融资成本呈现出明显的差异化。从近期相关房地产企业发布的公告可以看出。7月9日，中国海运发行了20亿港元和4.5亿美元的双币种固定利率债券，最低票面利率仅为2.9%。7月10日，龙光地产宣布计划发行2023年到期的4亿美元高级票据，年利率为6.5%。7月11日晚，泰和集团宣布其全资海外子公司已在海外发行了价值4亿美元的债券，票面年利率为15%。

根据CICC的研究报告，住房企业海外发债仍表现出明显的差异化:大型住房企业的供给比例高，融资成本大幅降低，持续时间延长；中小住房企业的流通率低，低资质实体发行高利率债券。

住房融资渠道继续收紧

该《通知》提出，一是房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期海外债务；二是房地产企业应在外债登记申请材料中列出拟置换的外债的详细信息；第三，房地产企业在发行外债时应加强信息披露，并需要在招股说明书等文件中明确资金的使用情况；第四，房地产企业应制定发行外债的总体规划，考虑汇率、利率、货币、企业资产负债结构等因素，稳健选择融资工具。

业内人士表示，该通知最大的政策变化在于第一条，明确了房地产企业发行的外债“只能替代下一年到期的海外债务”。这为房企发行外债设定了上限，实际上在很大程度上收紧了房企发行外债的融资渠道。

从上半年融资情况来看，在外债发行增加的同时，住房企业也在积极寻求其他形式的融资，这是债务偿还压力加大的背后原因。据统计，2015年，住房企业的公司债券和中期票据发行量较大，大多数企业的债券期限为3-7年。到2019年，许多住房企业正面临债务偿还的高峰期。其中，今年上半年到期的债券为2108亿元，占去年到期债券的90%以上；今年下半年，住房企业到期债券1706亿元。

在这种压力下，大多数房企不得不再次借款偿还旧债，导致2019年上半年发行的债务大幅增加。根据中信证券的研究报告，2019年前5个月，国内房地产信贷融资总量持续上升，长期信贷、短期信贷(包括短期融资债券等)的发行规模不断扩大。)和资产证券化产品分别增长了33%、87%和38%。

刘玉表示，目前，房地产债券融资保持适度紧缩趋势。一方面，房地产融资净额仍然较低，为住房企业提供的增量资金有限；另一方面，用于发行房地产债券的资金是有限的。例如，自2017年以来，大部分发行的公司债券仅用于偿还到期的公司债券和银行贷款，半数以上的获奖票仅用于偿还到期的银行间市场债券和银行贷款，债券不能跨市场偿还。

对此，光大证券的研究表明，在短期内，在政策波动的影响下，房地产行业的发行人不得不在不同的融资工具之间移动，逐渐接受更高的融资成本。

风险预防和控制的明确指导

“国家发展和改革委员会发布的《通知》，充分体现了防范金融风险的政策取向。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，海外发债的例子很多，所以从防止外部金融风险传导到国内市场的角度来看，该政策的出台非常及时，也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。结合近期国内企业债券和信托融资等收紧现象，后续房企确实需要对融资收紧趋势有一个清晰的认识。

值得注意的是，近日，银监会相关部门负责人表示，为加强房地产信托领域的风险防控，银监会近日对部分房地产信托业务增长过快、增幅过大的信托公司发起了采访警告，要求这些信托公司控制业务增长速度，提高风险管控水平。

5月17日，银监会下发《关于开展巩固治理混乱成果、推进合规建设工作的通知》，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规开展房地产融资，强调要加强对银行、信托等金融机构向房地产行业放贷的监管。受此影响，信托贷款余额在经历了3月和4月的反弹后，5月份再次下降。

无论是规范住房企业发行外债，还是通过信托收紧住房企业融资，都发出了风险防控的明确信号。

事实上，中国人民银行党委书记、中国保险监督管理委员会主席郭树清在第11届陆家嘴论坛上的讲话中说，我们必须正视一些地方的房地产金融化问题。郭树清表示，近年来，中国部分城市家庭部门的杠杆率迅速上升，相当一部分家庭的负债率已经达到不可持续的水平。更为严重的是，新增储蓄资源约有一半投资于房地产行业，而房地产行业融资过度，不仅挤占了其他行业的信贷资源，还容易助长房地产投资投机，使其泡沫问题更加严重。