4万亿旧改大幕拉开 接棒棚改言之尚早

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[摘要]李克强总理主持召开国务院常务会议，部署和推进旧城区改造，重点抓好水电道路、光纤等配套设施的改造和建设，有条件的地方配备电梯和停车设施。促进家庭室内改造，推动消费。

7月15日，国家统计局的数据显示，2019年上半年，国内经济增长了6.3%。国家统计局的一位发言人说，6.3%是由耐力支撑的速度。“从下半年开始，外部环境可能仍然比较复杂，中国仍存在下行压力，但经济运行稳定的基本面不会改变，空仍有许多政策储备空间”。

稳定增长是打开政策储备工具箱的关键。在工具箱里，旧的注意力正在迅速升温。

6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进旧城区住宅区改造，“重点抓好住宅区水电道路、光纤等配套设施的改造和建设，有条件的地方安装电梯和停车设施。”促进家庭室内改造，推动消费。”

7月1日，住房和城乡建设部召开旧住宅区改造常规政策通报会。住房和城乡建设部副部长黄艳说，目前，中国有数以亿计的城市旧社区居民需要重建。“改造旧城区已成为国家的一项重要任务，这不仅保护了人民的生计，而且稳定了投资，刺激了国内需求。我们希望通过这项工作获得综合效益。”

根据官方的初步调查，有17万个旧城区需要重建，涉及数亿居民。原住房和城乡建设部副部长、国务院参事仇保兴甚至给出了此次改革可以动摇的具体投资额:4万亿元。仇保兴说，如果装修期是五年，每年可以增加8000多亿元。

4000亿元的旧改革是如何“取代棚改”来促进基础设施建设和稳定经济的，引起了外界的极大关注。

中国社会科学院城市圈研究所房地产办公室主任王在接受《时代周刊》记者采访时说:“棚改更像是一个‘点’，城市棚户区的拆迁改造将刺激投资，直接作用于房地产市场。效果迅速明显；旧的改革是一张“脸”，涉及全国范围内的大规模小修小补。从短期来看，很难推广，效果也很难很快显现。”

从北京到深圳的突破

本次旧城改造纳入的旧城区居住区是“2000年以前建成的居住区，公共设施落后，影响居民基本生活，居民改造意愿强烈。”

按照黄艳的说法，旧的改革分为三个步骤:第一步是“保证”。确保基本配套设施，如维护和改善与老社区居民生活直接相关的水、电、气和道路等市政基础设施；第二步是“提升”和升级基础设施，包括增加公共活动场所，建设停车场、活动室、产权房等。在条件允许的地方；第三步是“完善”，包括完善社区公共服务设施，如养老、养老、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便利店和便利店。

不是每个旧社区都能完成这三个步骤。在正常情况下，第一步是不可避免的选择，最后两步在有条件的社区推广。事实上，早在2017年，住房和城乡建设部就在包括厦门在内的15个城市实施了旧的改革试点。从试点情况看，旧住宅区改造存在诸多困难。

佛山的一位业主告诉《时代周刊》，他的社区属于一个老社区。根据旧电梯的要求，他从去年开始计划安装电梯。然而，由于低层和高层居民之间的分歧，以及安装电梯造成的照明损坏和走廊使用等问题，该项目已推迟了近两年

基于此，住房和城乡建设部表示，下一步将做好居民的群众动员和咨询工作。黄艳介绍:“目前，在电梯安装的设计和工程方案上，已经有了一些经验，充分考虑了各级居民的合理需求，通过精心的个性化设计，实现了效益最大化和影响最小化。此外，居民区应该寻求共同点。"

“过去，旧住宅区改造只是一些试点城市的少数住宅区的工作，但许多琐碎而复杂的问题已经暴露出来。现在有必要在全国推广，问题的解决迫在眉睫。”该政策咨询研究中心主任张宏伟告诉《时代周刊》记者。

对此，王建议，对于旧社区的改造，首先要进行规划:“在改造社区之前，首先要提出一个总体规划，比如要改造哪些地方，社区的总体规划，以及改造后的画面...调动居民改造的积极性；第二，在国家一级，也应该有一个更明确的计划来澄清有关的政策和措施、法律规定以及第三方的参与和指导。”“为了形成突破，这次我们可以考虑从北京、深圳等城市开始吗？首先，这些城市的住房市场发展较早，有必要对旧社区进行改造；其次，这些城市也有能力进行投资和融资，包括社会资本。”王对说道。

投融资模式有待打破

随着今年股改的结束和大幅缩水，有人认为规模达4万亿元的老股改将取代股改，成为新的投资增长引擎。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹(601328，诊断学)(港股03328)告诉《泰晤士报》记者，工棚被拆除重建，并提供货币化安置以促进购买，但旧的改革只是小修小补；此外，旧制改革的范围是有限的，能够带来的投资也是有限的:“我个人认为旧制改革不能和棚改相提并论，不能忍受棚改。”

与工棚改革相比，旧改革面临的最大困境是:钱从哪里来？

“旧社区改造缺乏有效的盈利模式，更倾向于民生项目。从这个角度来看，社会力量参与支持的动机很小。”张宏伟直言，旧改革的盈利模式仍不明朗。

6月中旬召开的全国人大常委会指出，旧区改造要创新投融资机制，“鼓励金融机构和地方政府积极探索和加大对旧区改造的可持续金融支持力度。”用面向市场的方法吸引社会力量参与。”对此，黄艳回应说:“国务院常务会议给我们提出了新的任务。下一步，住房和城乡建设部将组织国务院有关部门进行研讨和联合研究。”

方正证券(601901，诊断学)分析师夏一峰曾指出，按照资金来源，旧社区改造模式可以分为三种类型:在财力雄厚的城市，由政府主导；在中小城市，业主协商自愿改造、自筹资金和适当的政府补贴；在房价高的城市，引入社会力量，通过市场化或采用ppp模式实现资本平衡，企业在转型后获得增量经营权，并逐步收回投资获得回报。

根据《时代周刊》记者收集的数据，在政府主导的旧改革基金模式中，已经有上海和天津的例子。其中，上海的旧房改造由市、区两级财政分配承担，30%的市级财政补贴和40%的区级补贴，其余部分由业主承担；天津的重建资金全部由政府承担，50%由市、区两级承担。

夏丹表示，无论上述哪种筹资模式，旧体制改革的资金来源都不容乐观。“旧住宅区的改造更偏向于民生工程。除了财政补贴之外，它更有可能在CDB等政策性银行的帮助下推出特殊的旧房改造产品。"与之前的工棚改革类似，CDB设立了抵押补充贷款(psl). "