长租公寓的春天要来了 广州“商改住”新政落地

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7月16日，来自广州市规划和自然资源局的消息让长期租房的人很开心。

广州市规划和自然资源局会同广州市住房和城乡建设局发布了《广州市商业、商业和办公用房租赁房改造指导意见》(以下简称《意见》)，鼓励已建成的商业和商业办公混合房等非住宅存量房屋。 已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的，以建筑物或相对独立的部分为单位转为租赁住房，以支持住房租赁消费，促进租赁市场健康发展。

国家鼓励“企业生存”

“以房代商”的政策源于2016年6月国务院发布的一份文件。《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》明确规定，允许商业建筑按规定转为出租房屋，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为住宅用地，调整后的水、电、气价格按照居民标准执行。

2017年5月，广东省发布了《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展房屋租赁市场的实施意见》，允许商业建筑转为租赁住房。土地年限和容积率不变，土地用途调整为住宅用地，水电费用按居民标准执行。并给予一些优惠政策。

2018年1月，上海也进行了试水，三栋商住楼被正式调整为出租屋，从根本上调整了土地属性。

安徽在2018年7月发布了类似的政策。

2019年，正是广州政策将这一政策付诸实施。

有利于长期租赁公寓的扩展

广州意见指出，已竣工、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商住混合房等非住宅存量房屋，可按规定转为以建筑为单位或相对独立部分的出租屋。

《意见》还指出，租赁住房改造项目在办理初始登记时，应进行整体登记(只需办理一份权属证明)，整体转让，不得分割所有权、转让、抵押或单独出售。原土地的使用年限、性质和建设数量不变。

同时，意见要求改造后的出租屋应具备良好的卫生、通风、采光等居住条件，并符合环保、卫生部门的专业要求。

这项政策在长期租赁公寓行业非常受欢迎，该行业目前处于“低谷”。

一家国有房地产企业的长期租赁业务部负责人告诉《中国证券报》(ID:xhszb)，对于长期租赁公寓来说，尽可能多的房子意味着可以降低店铺成本。“过去，在许多一线或实力雄厚的二线城市，集中长期租赁公寓的理想门店出现在受欢迎的地区，而房屋很少。如果办公楼和公寓可以改成出租住房，住房的规模就可以扩大，空讨价还价的余地也有所降低，开店的费用也可能降低。”

北京一家长期租赁公寓的经理也告诉记者，这项政策的实施至少可以在店铺开业后规范长期租赁公寓，避免消防、卫生和其他安全方面的违规行为。

同样，行业分析师也看好这项政策。

中原地产首席分析师张大伟表示，一、二线城市存在大量商业闲置现象，将这部分住房改造成租赁住房将有助于缓解短期租赁住房，减少资源浪费。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，该政策体现了两个方向:一是发展租赁市场是当前地方政府的一项重要任务，积极增加租赁住房的供应也是一个关键点。第二，商业办公室有可能出现积压和一些非法改建，这将有助于化解相关库存，增加新的用途。

住房企业可以自由进出自己的房产

从租赁和销售行业的角度来看，这项政策在广州的出台是今年租赁住房政策领域为数不多的专门政策之一。

业内人士评论称，这一政策从需求方面跨越了房地产的“卖”和“租”环节，在“卖”和“租”端盘活了现有资产，这也有利于房企解决自持性房产或闲置房产找不到市场的问题。

长期以来，住房企业很难将自己的财产用于什么目的。

北京某房地产公司的一位人士告诉记者，由于一些城市在出让土地时要求有一定的自持比例，一些房地产公司手中有一定数量的自持房产，但有些地块稍远，配套设施不完善，不适合写字楼或商业地产。“如果房改能够完全放开，将有助于房企消化自住物业。”

张大伟还表示，广州这次推出的商品房政策是有条件的，必须有结构安全、消防安全和产权清晰。此外，值得注意的是，在业务被改为生活后，将不会被允许进入市场。对于大多数产权机构来说，这将是一个选择，选择短期优惠销售或降价，或选择长期租金收入。对于资金相对宽松的开发商，他们可能会选择翻新和租赁，但对于大多数开发商来说，他们不一定会选择这种方式。

但严跃进认为，从具体操作中可以看出，当前此类项目的改造应强调“保障整体权利、保持性质不变”的方向。事实上，这也是为了防止分裂和其他做法。例如，一些物业可能被出售和出租，这使得很容易形成分散的出租房屋，这将增加租赁管理的难度。因此，总体所有权的概念也至关重要。