土地市场大事件！土地增值税法公开征意 地产企业缴税清算大变革

本篇文章3753字，读完约9分钟

今年的土地市场充满了重大事件！从7月16日起，《土地增值税法》开始征求公众意见，截止时间为8月15日。同时，《中华人民共和国土地管理法》修正案(草案二稿)也在征求意见。土地增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称房地产转让)并取得收入的单位和个人。目前，转让个人住房(不含商业和住宅建筑)暂免征收土地增值税，但企业，特别是房地产开发企业转让房地产时需要纳税。

《征求意见稿》中有四大变化值得关注，即:

1.集体房地产已纳入土地增值税征收范围；

2.国务院确定收入和扣除项目的范围和标准；

3.授权省人民政府根据当地房地产的实际情况，在某些情况下决定减免土地增值税；

4.房地产企业的纳税和清算方式由“可清算”转变为“可清算”。

20年来，我国土地增值税收入规模不断扩大，房地产开发企业贡献了主要税收。据财政部统计，2018年土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%。今年上半年，土地增值税3565亿元，同比增长10.3%。其中，中国恒大2018年应缴纳土地增值税约521亿元；碧桂园2018年年报显示，目前土地增值税约为139亿元；万科2018年的土地增值税约为196亿元。

值得注意的是，随着新法将原来的清算条件改为清算条件，房地产企业使用无息税费的时间将大大缩短，房地产企业的销售压力将进一步加大。对个人而言，转让个人房屋(不含商住楼)暂免土地增值税，未来普通房屋的税收在个人留成环节。

该征求意见稿共22条，明确规定了纳税范围、税率、免税和抵扣范围。

根据征求意见稿，房地产转让是指土地使用权、地上建筑物及其附属物的转让，以及集体土地使用权、地上建筑物及其附属物的转让，或者集体土地使用权、地上建筑物及其附属物作为出资和股份的使用。

《征求意见稿》明确规定，计算增值额时需要扣除的项目有:

新旧税法草案的主要区别如下:

强大的力量！让我们看看土地增值税的累进税率

在税率方面，《征求意见稿》明确了土地增值税仍实行四级超额累进税率，以房地产转让取得的增值额为计税依据。

历史上，土地增值税发酵于1993年。当时，海南、北海、惠州等地的房地产泡沫非常严重，引起了中央政府的警惕。1993年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》颁布，1994年1月1日起施行。

土地增值税的累进税率为四个级别，超过税率:

土地增值税法中的抵扣项目可以理解为“购买成本”，增值额可以理解为“销售利润”:

利润低于50%，税金为30%；

利润超过50%-100%，税金为40%；

利润超过100%-200%，税金为50%；

利润超过200%，税金为60%。

由于房地产由土地和建筑组成，房地产增值后的部分利润应归属于“建筑”，不能算作土地增值。那么，建筑增值应占利润的百分之几？1994年《暂行条例实施细则》中给出的“快速扣除系数”如下:

当利润(增值)低于50%时，将缴纳30%的税。

当利润(增值额)为50%-100%时，税额为利润的40%减去成本的5%(扣除项目金额)。

当利润在100%和200%之间时，50%的利润(增值)减去15%的成本(扣除项目金额)即为税额。

当利润超过200%时，50%的利润减去35%的成本(扣除项目金额)即为税额。

由此可见，大部分利润(增值)被视为土地增值，而房地产成本(不包括项目)的增值所占比例很小。

显然，其含义是显而易见的。房地产的利润主要来自国有土地的升值，而房屋本身的升值并不多。

根据财政部发布的2019年1-6月财政收入数据，土地和房地产相关税收的契税为3184亿元，同比增长7.1%；土地增值税3565亿元，同比增长10.3%；房产税1477亿元，同比下降0.5%；耕地占用税824亿元，同比增长2.8%；城镇土地使用税1133亿元，同比下降13.4%。

集体土地进入市场必须纳税，土地供应渠道增加

征求意见稿的最大变化是将集体房产纳入征税范围。同时，取消了集体房地产土地增值收益调节基金，使立法前后的集体房地产负担总体稳定。在税率方面，土地增值税将继续执行超过税率的四级累进税率。

至于调整征税范围的主要原因，财政部表示，将建立土地增值收益分配机制，把税收制度与建立统一的城乡建设用地市场的土地制度改革结合起来。简单地说，就是集体管理的土地进入市场，将来要交税！通过提高集体房地产转让的增值税，国家将增加集体土地直接进入市场的税收。

然而，真正的影响将在土地征用制度改革之后出现。目前，《中华人民共和国土地管理法》修正案(草案第二稿)也正在公开征求意见。该法案规定了集体经营建设用地的条件、程序和市场准入办法的制定。

显然，作为一个完整的集体土地管理税收制度，它正在形成。然而，无论是国有土地还是集体土地进入市场，都将进入当地统一的土地供应计划，这与香港目前的土地供应制度相似。即使放开集体建设用地入市的大门，当地统一的土地供应计划也不会出台，土地供应总量也不会大幅上升，对市场不会产生太大影响。

空房地产企业偷税漏税现象大大减少，清算方式由“可清算”变为“可清算”

由于土地增值税是对转让房地产和赚取收入的单位和个人征收的，而房屋企业是缴纳土地增值税的主力军，因此土地增值税立法对房屋企业的影响备受关注。

土地增值税的税负在房地产的所有税负中居首位。然而，土地增值税长期以来被认为是扭曲最严重、纳税最滞后、避税最集中的税种。2013年，中央电视台批评开发商“未缴纳3.8万亿土地增值税”，这引发了房地产开发商和税务机关的集体不满。

这一本质表明，土地增值税征收管理过程具有很大的灵活性，这也是争议的原因。每年土地增值税的实际规模与理论规模相差很大。房地产企业在土地增值税清算中的各种博弈、逃税甚至逃税行为也是公开的秘密。

总的来说，土地增值税的规模逐年增加，房地产开发企业贡献了主要的税收。财政部的数据显示，今年上半年，土地增值税为3565亿元，同比增长10.3%。去年土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%。中国恒大2018年应缴纳土地增值税约521亿元；碧桂园2018年年报显示，目前土地增值税约为139亿元；万科2018年的土地增值税约为196亿元。

许多财税专家认为，总体而言，房地产企业土地增值税的税率立法并没有改变。但是，特别值得注意的是，征求意见稿将原来的清算条件改为清算条件后，住房企业使用无息税费的时间大大缩短，经营压力进一步加大。

由于预征收率往往低于清算后的实际税率，房屋企业通常采取滚动开发等多种措施，在“可清算”和“可清算”之间提高税收，使得应缴未缴的土地增值税成为房地产行业的普遍现象。为了避免清算，开发商会选择建造酒店、超市、电影院等复杂项目，而这些项目的成交量应该占到总建筑面积的20%左右。通过这种避税方式，即使房子卖完了，这些商业地产也没有卖完，土地增值税也永远不会清算。

随着《征求意见稿》将原来的清算条件改为清算条件，房地产企业使用无息税费的时间将大大缩短，房地产企业的销售压力将进一步加大。万科、碧桂园等房地产开发商都强调“快速周转”，土地增值税也是一个重要原因。

同时，《征求意见稿》调整了税务机关根据纳税人提供的信息进行清算审计的现行做法，使从事房地产开发的纳税人能够自行完成清算、结清应纳税款或向税务机关申请退税。

显然，税务机关清算审计的做法已经废除，从事房地产开发的纳税人已经完成清算并申报了自己。这种情况使得税务机关脱离了复杂的工作，不再承担可能给税务人员带来的风险和社会讨论。毕竟，税务机关不想承担失去国家税收的责任，因为税收监督和审计不到位。

个人买卖房屋仍暂免土地增值税

许多纳税人担心个人房屋转让是否会继续免征土地增值税。

现在，个人房屋转让免征土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》(财税字[2008]137号):“三是个人出售房屋暂免征收土地增值税。”个人购买的公寓、写字楼、商铺只有转让时才能征收土地增值税，但地方政府也给予优惠的“核定税率”，远比《暂行条例》规定的优惠。

业内人士普遍认为，在未来，普通住宅的税收将在个人保留环节。如果房地产税是主要税种，个人增税将与之重叠，个人转让房地产不太可能增税。因此，土地增值税的来源仍然是房地产企业。

关于税收激励，《征求意见稿》对各项政策进行了适当调整。

首先，它吸收了现行优惠税收政策中关于建造增值率低于20%的经济适用住房的免税规定。

二是增加国务院授权减免的土地增值税。主要考虑的是，国务院需要根据经济社会发展情况，确定一些阶段性和过渡性的优惠政策，如企业改制重组的土地增值税政策，以及与房地产市场调控相关的土地增值税政策。

三是调整增值税率低于20%的普通住宅免税额，授权省级政府根据本地情况决定减免，体现房地产市场调控的政策导向，落实地方政府的主体责任。

第四，增加授权省级人民政府在房地产市场不发达、地价水平较低的地区减免集体房地产土地增值税的规定。主要原因是集体建设用地级差收益的转移存在巨大的地区差异。为了建立一个兼顾国家、集体和个人的土地收益分配机制，并适当下放税收管理权力，有必要授权省政府根据当地情况制定与集体房地产相关的税收优惠政策。