苏州今年第4次加码楼市调控：限购门槛升至2年

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7月24日深夜，苏州市人民政府发布了《市政府关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的工作意见》(以下简称《意见》)。从7月25日起，购销限制将同时升级。

事实上，今年5月，苏州已三次采取措施调控房地产市场，当时还调整了对销售和土地供应的限制。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进在接受《商业日报》记者采访时表示:“这次苏州继续出台房地产政策，充分体现了房地产业的长远发展方向，也体现了当前‘稳定地价、稳定房价、稳定预期’的政策思路。”政策内容详实，以紧缩为主要特征，对打击投资投机需求、促进市场稳定发展具有更加积极的作用。”

限制销售的范围已经扩大到苏州

由于苏州之前已经实施了更为严格的政策，业内人士都表示，此次政策调整“略微超出了市场预期”。

根据《意见》，限售房转让在苏州市的实施范围有所扩大:在苏州市范围内(即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高辛(600736，诊断单元)区、苏州工业园区)，新的预售(销售)商品房项目(包括已取得预售许可证但尚未开始网上签约的项目)，自取得产权证之日起3年后，二手房必须经过市场重新取得5年的产权证后才能转让

在居民购房政策方面，《意见》规定，未在本市登记的家庭，在申请购买苏州、昆山、太仓的首套住房时，应提供自购买之日起前三年内缴纳个人所得税或社会保险(城镇社会保险)满两年的证明。在2016年的限购政策中，第一套房必须提供两年内累计一年的纳税证明或社保证明。

社会保障和个人所得税缴纳范围是指苏州市范围，包括苏州市区(姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区)和昆山、太仓、常熟、张家港。

5月11日，被称为“历史上最严格”的限售房新政策，对苏州工业园区和一些高新区重点区域的新房销售进行了3年限制，对苏州工业园区的二手房销售进行了5年限制。

但是，《意见》的颁布将进一步扩大限购范围，增加限购措施。严跃进说:“这个限购政策非常严格。对于苏州的一些房地产投机者来说，在过去的两年里，房屋的流动性将大大降低，这也将有助于打击各种形式的现金购买。”

“苏州市、昆山市和太仓市也在限购范围之内，这与这两个城市近两年的房市投机有关。特别是太仓市场，在过去的两年里，它是一个更加炒作的城市，因为它靠近上海。在限购政策下，这类地区的购房要求更高。”严跃进指出。

信贷政策控制变得更加严格

5月11日，苏州楼市新政调整了土地出让的报价规则。调整后，预售竣工许可证调整价格由市场指导价以上10%调整为5%~8%，一次性报价有效范围由市场指导价以上25%~35%调整为10%~15%。

新政的冷却效果立竿见影。在苏州，今年下半年的第一次土地拍卖中售出了9块住宅和商住用地，“土地王”不再出现，而住宅用地交易的最高地价降至22.8%。

该条例再次被加码，规定进一步加强土地市场的土地转让管理。要求严格执行土地收购自有资金申报核准制，招标企业应说明土地收购资金来源并做出承诺。

根据《意见》，住宅用地出让投标保证金调整为30% ~ 50%，在出让公告中设定。如果投标人声明其自有资金不真实，投标人应取消投标资格没收保证金或终止转让合同没收保证金，并将投标人的相关违法行为纳入企业信用体系。鼓励对居住用地实行“限价和土地限价”。

“本规定强调了土地收购自有资金的申报和核实顺序。事实上，这也是为了防止非法资金进入土地收购市场，这反映了苏州目前决心继续控制土地市场，防止出现高地价。”严跃进说。

此外，苏州还要求进一步加强住房信贷的税收管理。加强房地产信贷的宏观审慎管理。在严格执行差别化住房信贷政策的基础上，金融监管部门联合督促银行业金融机构将房地产贷款在新增贷款中的比重控制在合理水平；对明显违反宏观调控政策的，应当依法采取相应的监管措施。加大房地产开发项目土地增值税预征收和清算管理力度，实行预售备案价格警戒线管理。综合应用房地产价格评估技术，加强存量房屋交易合同监管和税收征管。

严跃进坦言，“这可以理解为房地产行业收紧信贷政策的方向。类似的政策也使相关商业银行的政策执行更加到位，包括在首付贷款和消费贷款等领域实施更严格的监管。”

4次调控，按下楼市的“稳定按钮”

这是苏州今年第四次采取措施调控房地产市场。

据《全国商报》此前报道，今年3月以来，苏州市场明显回暖，不少买家手里有了资金，纷纷转移到各个售楼处，但在热门地区购买房地产并不容易。特别是在苏州工业园区，甚至出现了“房子很好，但能否买下来还是个问题，据说要看关系。”

据中原地产不完全统计，2019年第一周至第十六周，苏州房地产平均认购率处于较高水平，两次达到100%，仅在第四周和第十周低于50%。

二手房方面，2019年第一季度交易量同比增长25.7%。根据易居数据，4月上半月，苏州二手房成交量为5280套。与2019年4月上半月和3月下半月相比，苏州二手房成交量增长率达到159.2%。

5月6日，一些市民在苏州市住房和城乡建设局的官方网站上抱怨道:“这一波涨价让工人阶级感到疲惫和心碎。政府何时能出台相关政策稳定房价

5月10日，苏州市住房和城乡建设局回应称，苏州目前正在研究建立房地产市场的长效机制，旨在稳定土地价格和房价，坚持“无房无炒”的定位，促进房地产市场稳定健康发展。

5月11日，被称为“历史上最严厉的”限制苏州房地产市场销售的新政策出台。

五天后，5月16日，苏州出台了一项新政策，将工业园区新建住房的政策年限从5年调整为9年。

“苏州作为长江三角洲地区的一个重要城市，未来发展潜力巨大。基础设施的改善和人才的流入将支撑苏州的房地产市场。库存较低，年初融资相对宽松，苏州房企补仓意愿强。”当时，严跃进曾向《全国商报》表示，苏州楼市调控对抑制房地产需求、稳定房价和市场预期起到了积极作用，并不排除当地后续会进一步加大市场检查和整改力度。

5月18日，住房和城乡建设部向包括苏州在内的四个城市发出预警提醒，近三个月来，苏州新建商品房和二手房价格指数大幅上涨。

5月24日，苏州市政府会同市住建局等部门，召集30多家房地产开发商召开苏州房地产行业论坛。会议表示，如果苏州楼市的几个主要指标得不到控制，7月份之后将立即加大监管力度，包括扩大限售房的范围和提高外国人购房的社保门槛。

易居白城房价报告显示，今年上半年，苏州市相城区平均房价达到23359元/平方米，比上个月上涨22.74%；苏州工业园区平均成交价环比上涨近9%。