楼市多指标降速 下半年继续承压？

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在房地产市场持续调控的影响下，全国房地产市场持续降温。

根据国家统计局今天发布的最新数据，从1月到7月，房地产开发投资、新增建筑面积和房企到位资金的增速继续下降，房企土地购买面积的下降幅度继续扩大。其中，房地产开发投资和房企到位增速连续三个月下降，创下年内新低；销售面积的增长率已经连续七个月呈负增长。

此外，根据央行最近发布的《2019年第二季度中国货币政策执行情况报告》，房地产贷款增速继续下降。截至6月底，中国主要金融机构(包括外资)房地产贷款余额为41.9万亿元，同比增长17.1%，增速比3月底低1.6个百分点。

值得注意的是，虽然许多指标的增长率有所下降，但销售指标的增长率却有所回升。这是否意味着销售正在回升？

据接受《中国证券报》记者采访的业内人士透露，从1月到7月，销售指标增速出现小幅无序波动，这可能是由于今年部分城市“小阳春”后签约数据滞后，以及每年7月属于传统的销售淡季，增速在低位反弹，难以支撑销售回升的判断，市场仍处于降温过程中。

业内人士预测，下半年调控政策不太可能放松，房企融资环境将继续趋紧，全国楼市将继续降温，房企资金压力将加大。预计下半年整体市场将保持稳定并有所下降，许多指标的增长率将有所下降。

今年，发展投资的增长率创下新低

首先，从投资指标来看，1-7月，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，1-6月增速下降0.3个百分点。这是该指标的增长率连续第三个月下降，并在今年创下新低。

1-7月，新开工住房面积125716万平方米，同比增长9.5%，增速下降0.6个百分点；

1-7月，房地产开发企业征地面积9761万平方米，同比下降29.4%，同比下降1.9个百分点；土地交易价格为4795亿元，同比下降27.6%，降幅与1-6月持平。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，主要有三个因素:

首先，房企购买土地的热情略显有限。特别是近期一些城市的土地市场管制更加严格，在稳定的地价引导下，房屋企业的土地收购更加理性；

二是部分房企新建步伐略有放缓，这与近期资金收紧，特别是银行贷款控制有关；

第三，它与房地产企业的期望有关。在市场预期下调的情况下，房地产企业将更加注重降价促销和资金回笼，而在投资方面将更加保守。

诸葛房产搜索副总裁袁程健也认为，政策环境维持了调控的高压态势，并放松了空.的预期热点城市的政策不断收紧，金融政策的收紧导致住房融资压力进一步加大，而销售却越来越冷，导致市场预期下降。逐渐发生变化，开发企业的投资预期进一步降低，征地面积同比下降29.4%，降幅继续扩大，新增建筑面积增速开始下降，尤其是

销售区域的增长率连续7个月为负

从销售指标看，1-7月，商品房销售面积为8.8783亿平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月缩小0.5个百分点；商品房销售达到83162亿元，同比增长6.2%，增速加快0.6个百分点。在增长率连续两个月下降后，销售指标的增长率出现反弹。然而，从销售面积指标来看，它已经连续七个月为负值。

对于销售指标增速回升，袁认为，从全国销售数据来看，7月份市场略有回升，销售面积减少0.5个百分点，销售金额增速提高0.6个百分点。7月份，单月住宅销售单价上涨近200元/平方米，涨幅为2.5%。从地区情况来看，东部、中部和西部地区以及东部地区的销售显示出复苏迹象。这突出了中央政治局7月30日会议为房地产业定下基调的重要性和必要性，即“不准炒房”和“不准以房地产作为刺激经济的短期手段”。

然而，中泰证券研究所政策组组长杨昌不同意市场正在好转的说法。“因为7月是每年房地产销售的传统淡季，低基数上的增长率已经反弹，很难支持销售复苏的判断。后续趋势仍有待观察。”他说。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭在接受一位中国券商记者采访时也认为，本月销售指标的反弹是一个无序的小幅波动，这可能是由于今年部分城市小杨春签约数据滞后所致。例如，小阳春的一些人可能在5月和6月进行存款，签约数据滞后，这反映在7月，但整体市场仍处于降温阶段。

住房企业的资金状况继续恶化

再看资本指标，1-7月，房地产开发企业到位资本达到9.98万亿元，同比增长7.0%，1-6月增速下降0.2个百分点。这是该指标的增长率连续第三个月下降。

“房企的资金主要与销售和融资有关。目前，总销售额一直保持低增长，并没有改善。最近，各种融资渠道，如银行贷款，信托贷款和海外债券发行已经收紧。这两个因素导致了住宅企业的资金来源增长率较低。”杨红旭说。

易居研究所研究员沈伟指出，1-7月，房地产开发企业到位资金同比增长7%，增速连续三个月下降；房地产开发投资同比增速超过企业资金同比增速3.6个百分点，住房企业资金压力较大。

关于下半年的市场形势，沈心认为，7月30日召开的中共中央政治局会议首次明确提出“不能把房地产作为短期刺激经济的手段”，这反映了中央政府控制房价上涨、确保房地产稳定健康发展的决心。随后，央行发布消息，要求保持个人住房贷款合理适度增长，禁止违规使用消费贷款购房，加强对银行融资和委托贷款流入房地产的资金管理。近日，中国保险监督管理委员会决定对32个城市的银行房地产业务进行专项检查，重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、房地产信贷资金挪用情况以及银行间和表外业务中与房地产业务相关的违规行为。综合考虑这些情况，预计下半年各地放松调控政策的可能性很小，房企融资环境将继续趋紧，全国房地产市场将继续降温，房企财务压力将加大。预计下半年整体市场将保持稳定并有所下降，许多指标的增长率将有所下降。