直击万科业绩推介会：每天都是卖楼的好日子，积极销售回款

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8月21日上午，高喊“万岁”的万科在深圳大梅沙万科中心召开了万科2019年中期业绩推介会。虽然万科从去年开始就高喊“活下去”，但业绩报告显示，今年上半年万科仍然“活得很好”。

万科副总裁兼董事会秘书朱旭表示，今年上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；上市公司股东应占净利润118.4亿元，同比增长29.8%。截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于一年内到期的短期贷款和长期负债总额666.5亿元；净负债比率为35.04%，保持了行业的低水平。

尽管董事长于亮照常缺席，但从总裁兼首席执行官朱九生领导的管理团队与媒体的对话中，仍能找到一些关于房地产市场和领先房地产企业未来走向的线索。

主动销售和主动付款

当被问及万科前7个月的销售增长是否放缓、征地力度是否下降、年度销售和征地计划是否有变化时，万科董事、执行副总裁兼首席运营官张旭回应称，万科将“每天都是卖地的好日子”作为经营战略，坚持主动销售、主动付款、消除长期库存、整理现有资源，今年万科不知道要卖多少房。

张旭表示，万科从来没有固定的业务数字目标和计划，但都是“动态计划”，每季度调整一次。土地征用没有固定的策略，但它是根据支付来决定的。然而，土地收购将集中在核心大都市地区，如粤港澳大湾区和长江三角洲，并集中在人口流入，基础设施和工业基地的地方。上半年建筑面积略小，但全年建筑面积根据去年征地量确定。征地后将尽快开工建设，今年将继续保持稳定发展。

关于住房企业融资难的问题，朱九生表示，学生要回答好，企业要适应环境变化。万科29条工作原则之一是“敬畏市场，把握趋势，随趋势而变”，万科始终保持对市场的敬畏。货币市场的变化将传递到最终端的客户市场，万科也在密切关注近期的变化。

朱久生认为，融资的收紧肯定会对整个行业产生一定的影响，这可能会降低信誉好、经营稳定的企业的难度。万科始终坚持相对稳定的战略。在此过程中，将根据货币市场的变化调整经营节奏，持续控制负债率，保持良好的信用评级，关注货币市场变化与资本市场、客户市场、土地市场和房地产市场的相互关系，争取综合经营取得较好的效果。

朱九生说:“好学生喜欢难的问题”，对于万科来说，“努力做好学生，回答难的问题。”

万科开始了它的第三项业务

朱九生说，一个企业的发展有一条传统的生命周期曲线。万科35年前首次创业，20多年前第二次专注于住宅开发，现在是第三次。第三个项目的目的是继续围绕城市发展和客户需求建立第二个增长曲线。

根据万科半年度报告，万科以城乡建设和生活服务提供商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，同时积极拓展与生活服务相关的其他业务。

去年下半年，万科成立了两个业务单元，bg(商业集团)和bu(商业线)，四个区域公司和房地产公司成为bg，长期租赁公寓、商业地产、物流和仓储、海外业务和滑雪度假成为bu。分散在不同地区公司中的业务部门业务集中在一个地方进行集中运营。

“上述bg和bu是我们应该坚定不移地做的事情，我们的bu业务也在逐年稳步发展。上半年，租金收入和服务收入大幅增加，但这些收入计入主营业务收入，没有分项披露。由于不符合信息披露标准，披露标准是说明公司的主营业务收入或主营业务利润。超过10%，所以不能在报告上看到。”但愿九胜说。

根据半年度报告，截至6月底，万科管理的商业项目总建筑面积超过1350万平方米。工业办公区总管理面积约803万平方米，2018年至2019年，吉林万科松花湖和北京石京龙雪景度假村累计游客超过60万人。

此外，万科以“万伟物流”为物流仓储服务平台，目前服务于800多家客户，涵盖电子商务、快递、制造、餐饮、零售等各个领域。截至6月底，万伟物流已进入44个城市，获得127个项目，建筑面积996万平方米的出租物业；共运营项目64个，其中高标准图书馆项目55个，冷链项目9个，其中高标准图书馆稳定运营项目平均占用率为92%。

去年7月，万科收购了太古集团旗下的7家冷链仓库，并开始了全国冷链板块的布局。张旭表示，中国的冷链业务刚刚开始发展，百强企业仅占整个市场的10%，万科具有先发优势。我希望太古卓越的管理体系和团队能够加快冷链业务的发展，并将其部署到一线和二线城市，为这些城市提供冷链基础设施服务，确保食品安全。

长期出租公寓已经成为独立的“军事”条件

“万科园已经成立了专门的业务部。今年，长期租赁公寓已经具备了成为独立“军队”的条件。”朱九生表示，长期出租公寓将是万科的房地产经营能力之一，目前其经营仍有压力，但即使亏损，也在股东接受的范围内。

截至6月30日，万科的长期租赁公寓业务已覆盖35个主要城市，共有8.2万套公寓开业，其中74%位于北京、上海和深圳等14个核心城市。成熟项目(开业半年以上)的平均入住率为91%。

朱旭介绍说，为了扩大资源获取渠道，万科在部分城市启动了万村项目。截至6月30日，万村项目已完成约24000间客房。

朱九生说，从24000个装修房间的入住率来看，年轻租户的反应不错。万科湾村的初衷是在政府的支持下改善城市中村庄的生活条件。虽然在具体的推广过程中遇到了一些困难，万科也在反复谈判和努力，但万科将尊重各利益相关方的要求，坚持最初的意图。