个人住房贷款大调整 彻底告别打折时代!加息还是降息 有何影响?

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lpr改革后，央行再次采取重大举措，宣布调整新发放个人住房贷款的利率政策。

上周六(8月17日)，央行决定改革和完善贷款市场的利率形成机制，通过改革实现贷款“降息”的效果。

8月25日下午17点，央行再次宣布将调整新发放的商业个人住房贷款利率。这一次，轮到了与普通人的钱袋密切相关的抵押贷款问题(603883)！

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六个关键点和三个原则，明白央行所说的！

根据中央银行的公告，为坚决落实“房为房，不投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，在改革和完善贷款市场报价形成机制的过程中，要确保区域差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定， 维护借款人和贷款人的合法权益，并就新发布的商业个人住房贷款利率相关事宜进行公告。 随后，央行有关负责人回答了记者关于个人住房贷款利率的提问。

看看这六个要点！

1.实施时间:2019年10月8日。

2.定价方法:以最近一个月的同期贷款市场报价(lpr)利率为定价基准，并加。

3.重新定价周期:最低重新定价周期为1年。

4.不再打折:首套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率；两套商业个人住房贷款的利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点；商品房购买贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

5.破旧换新:2019年10月8日前，已发放的商业个人住房贷款和已签订但未发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行。公告主要关注新发放的个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。

6.根据市政策:中国人民银行省级分行要按照“根据市政策”的原则，引导省级市场利率定价的自律机制，根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率上限和下限。

此外，央行主要确立了住房抵押贷款政策的三项原则。

一是新发放的商业个人住房贷款的利率与lpr挂钩，lpr是以最近一个月的同期贷款市场报价利率为定价基准形成的。

二是确定住房贷款利率的底线。第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率加60个基点；

三是在中国人民银行省级分行的指导下，确定了辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率。

02

抵押贷款利率会下降吗？

根据央行公告，2019年10月8日前，已发放并签署但未发放的贷款仍将按原合同执行。公告主要关注新发放的个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。

在回答记者提问时，央行有关负责人表示，改革后，新发放的商业个人住房贷款利率是以最近一个月的同期贷款利率为定价基准形成的。其中，lpr是由贷款市场报价的报价银行的报价计算形成的。

此前，在8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布，在2019年8月20日，贷款市场的报价利率(lpr)从一年前的4.31%下调至4.25%，五年或更长时间内下调至4.85%。上述lpr在下一个lpr发布前有效。

当时，在新lpr首次报价发布半小时后，央行副行长刘国强和银监会副主席周亮在国务院政策例行吹风会上对改革做了进一步解读。

当被问及是否会相应调整个人住房抵押贷款利率下限政策时，刘国强表示，要坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位。虽然按揭利率已由参考基准利率转为参考贷款利率，但最终贷款利率水平应保持基本稳定。"有一点是肯定的，抵押贷款利率不会下降."刘国强表示，几天后，中国人民银行将发布关于个人住房贷款利率政策的公告。

今天，央行发布的新的个人住房贷款利率指出，在定价基准发生变化后，全国范围内第一批新发放的个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率(8月20日为5年以上贷款利率的4.85%)。 第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(8月20日为5年以上贷款利率的5.45%)，基本相当于我国目前个人住房贷款的实际最低利率。

央行也对抵押贷款利率是否会下降做出了回应。

在此次lpr定价中，新机制增加了5年期以上的品种，这是央行相关负责人在政策发布时引入的。这为银行发放的住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供了参考，也有利于今后从长期浮动利率贷款合同的定价基准平稳过渡到lpr。

对于新政策的实施时间和新旧合同的要求，央行规定2019年10月8日为定价基准转换日。在此之前，贷款银行需要修订贷款合同、改革和升级制度、组织员工培训，同时采取多种方式做好对客户的宣传和解释工作，确保转贷过程平稳有序。

关键在于稳定！

至于未来空的抵押贷款是否会下降，国家经济战略的凯·冯军评论说，除非房地产市场再次出现大的宽松信号，定向加息是正常的，抵押贷款利率不会轻易下降。我们应该知道，此次低利率利率改革的主要目的是挤压银行利润，为实体经济服务。关键是要降低房地产企业的利率，同时严格控制和排除房地产。

两天前，央行相关负责人明确表示，抵押贷款利率不会下降。是最清晰的信号。

03

“贴现”住房贷款利率已经一去不复返了

尽管央行表示，与改革前相比，申请个人住房贷款的家庭的利息支出基本不受影响。然而，由于房地产政策，实际影响不同的城市会有所不同。

央行规定，第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点。这意味着，过去一些城市第一套房利率低于基准利率的“打折”局面将永远不会重现。

言下之意是，在未来，我们只能增加一些积分，最多只能维持基准利率，不能再做任何折扣。

以上海为例，荣360数据研究所监测的数据显示，7月份上海首套住房贷款平均利率为4.84%，比上个月下降7个基点，上海首套住房贷款利率低于基准，超过厦门成为全国最低。在上海监测的30家银行分行中，7家银行在7月份下调了首笔住房贷款的利率，3家银行上调了利率。调整后，执行95%(即4.655%)基准利率的银行增加到17家，有些银行甚至可以打10%的折扣(4.41%)。

因此，从10月8日起，上海新发放的首套住房贷款利率为4.85%，比基准利率4.655%高0.195个百分点，折让率为95%。

04

对房地产市场有什么影响？

中原地产首席分析师张大伟:总体而言，这仍是一项中性政策。该政策的目的是稳定房地产预期，避免在低利率后房地产利率明显下调，避免刺激而不是抑制房地产。此外，lpr利率是浮动的，这意味着抵押贷款利率也将浮动。我认为更有可能的是，低利率利率将在以后降低，因此抵押贷款利率也将降低，抵押贷款利率将增加很少比目前的。

嘉里研究中心总经理林博:央行将把确定抵押贷款利率下限的权力下放给省级分行。此后，住房抵押贷款利率分市政策将得到加强，住房抵押贷款利率将成为房地产市场的直接调控工具。对于以前没有用利率调控的城市，优惠政策将在那之后消失。我预计一些城市的第二套房贷款利率可能会提高。然而，如果低利率随后降低，抵押贷款利率也将随着市场而降低。

同政策咨询研究部主任张宏伟:目前各地的细则还没有公布，但我认为从“房无投机”的内涵来看，可能对那些只需要买第一套房的人有好处，而对抵押贷款利率的直接调控会更加明显，市场上只需要买一套房子的人和需要买多套房子的人的抵押贷款利率可能会有所不同。

天丰证券银行分析师廖志明(601162，诊断):银行住房抵押贷款利率应同时满足国家和地方住房信贷政策的要求。在不突破这一下限的情况下，最终贷款利率应根据借款人的资格来确定。国家的要求是，首次住房抵押贷款的利率不应低于lpr。例如，如果当地的要求是增加不应低于30个基点，那么首次住房抵押贷款的利率不应低于lpr+30个基点。如果借款人资质一般，银行可以与借款人协商贷款利率为lpr+50bp。这有利于银行的净息差，缓解息差下行压力。

中国人民大学崇阳金融研究所副所长董希真评论道:

以5年以上的贷款利率为例。原基准利率为4.9%，目前的低利率为4.85%。如果不增加首笔住房贷款，则比基准利率低5个基点(目视检查的可能性很高)；新增60个基点后，第二套住房贷款利率为5.45%(4.85%+0.6)，比基准利率高出约11%。

他还说，这是国家统一的最低要求。中央银行省级分行将根据“根据城市制定政策”的原则和当地房地产市场的变化，确定各地第一套和第二套商业个人住房贷款的利率上限和下限。预计大部分地区个人住房贷款的实际利率将有所上升。

中国银行(601988，诊断)研究员周景通评论道:

第一，目的是与lpr报价机制紧密联系，同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。

第二，新的和旧的被切断。新的商业个人住房贷款利率以最近一个月的同期贷款市场利率为定价基准形成。已发放的商业个人住房贷款和已签订但未发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行。

第三，利率高。第一套房商业贷款不得低于定价基准，第二套房商业贷款不得低于定价基准60个基点，体现了“不炒房”的政策取向和严格性。

第四，重新定价。最短期限为一年，与以前的政策一致，但在重新定价时，以当月的市场报价为定价基准。未来，抵押贷款利率将更突出地反映银行的区域性、货币政策和信贷策略，不同地区、不同客户、不同时期的抵押贷款利率差异将更大。

此外，上海是一个住房抵押贷款利率最低的大城市，首套住房贷款的利率普遍高出50%。据估计，利率的提高将晚于以前的实际利率。在其他地方，抵押贷款利率基本上和以前一样。考虑到未来低利率可能会下降，而基准利率将保持不变，低利率定价可能更具成本效益。

附件:央行回答了记者的提问

中国人民银行负责人回答了记者关于个人住房贷款利率的提问。

1.公告的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分。在改革和完善贷款市场报价(lpr)形成机制的过程中，个人住房贷款的定价基准需要从基准贷款利率向lpr转变，以更好地发挥市场的作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长期管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要组成部分。为落实“房子是为了生活，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，确保定价基准顺利有序转换，保持个人住房贷款利率基本稳定，维护借款人和贷款人的合法权益，中国人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整的相关事宜。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放的商业个人住房贷款的利率以最近一个月的同期贷款利率为定价基准形成。其中，lpr是由贷款市场报价的报价银行的报价计算形成的。每笔贷款的具体增加值应由贷款银行根据国家和地方住房信贷政策的要求，并考虑贷款风险情况，与借款人协商商定。一旦附加值被确定，它将在整个合同期间被固定。

3.在确定定价基准时，如何理解相应的时间限制？

目前，有两种一年期和五年期以上的lpr。1年及5年以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年以下和1年至5年的个人住房贷款利率基准可由贷款银行在两个品种之间自主选择。在确定参考基准之后，可以通过调整附加值来反映术语扩展因子。

4.什么是利率重新定价？

利率再定价是指贷款银行根据合同约定的计算方法，根据定价基准的变化确定新的贷款利率水平。公告明确表示，个人住房贷款利率的重新定价周期可由双方协商确定，最短期限为1年，最长期限为合同期。借款人和贷款银行可以根据自身的利率风险承受和管理能力进行选择。每当利率被重新定价时，定价基准被调整到最近一个月的相应时期的低利率。

5.这对居民家庭有什么影响？

公告主要关注新发放的个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内首次发放的个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率(8月20日贷款利率为5年及以上的为4.85%)；第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(按8月20日5年以上贷款利率的5.45%计算)，基本相当于我国目前个人住房贷款的实际最低利率。同时，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制及时确定本地lpr加下限。与改革前相比，当家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准的转换日期。在此之前，贷款银行需要修订贷款合同、改革和升级制度、组织员工培训，同时采取多种方式做好对客户的宣传和解释工作，确保转贷过程平稳有序。2019年10月8日前，已发放并签署但未发放的贷款仍按原合同执行。