欠债26000亿元！房企巨头: ＂我要缓缓＂

本篇文章2756字，读完约7分钟

房地产企业2019年中期报告传递了一个信号:现金流就是生命，而支付高于一切。

2019年中期报告的业绩披露即将结束，房地产巨头的财务报告一直是市场关注的焦点。截至8月28日，2019年上半年十大房地产巨头的财务报告已经发布:

2019年上半年15大房地产上市企业

2019年1-6月，上述15家上市房地产企业总收入达到12954亿元，同比增长16%，归属于母亲的净利润增长10%。

令人惊讶的是，收入排名第一的中国恒大地产(03333.hk)净利润首次同比下降52%。而其他房地产企业都实现了收入和净利润的增长。

众所周知，房地产行业的收入和净利润都比较落后，2019年上半年的业绩是前几年销售的延续。凭借前几年飙升的销售规模，2019年上半年基准房地产企业的收入和净利润仍保持强劲增长。

更为重要的是，各大房企财务报告中的负债、现金流和预收账款传递了一个信号，即加速销售、加速支付、关注现金流将是房企未来的生存法则。

生息负债超过2.67万亿元，

随着2019年房地产企业半年度报告的披露，备受市场关注的债务状况逐渐浮出水面。

(1)在已披露2018年半年度报告的a股上市房地产企业中，平均资产负债率为65%，低于2019年初的水平；

(2)其中，资产负债率超过80%的公司有26家，占30%。

在总资产超过500亿的上市房地产企业中，顶级房地产企业的债务总额的绝对值是天文数字:

截至6月30日，万科负债总额达到13445亿元，比年初增加516亿元，资产负债率达到85.26%。

但是，值得一提的是，在提前售房的规定下，主要房企的负债总额中包含了提前收到的账款，因此总资产负债率的参考值是有限的。

计息负债(短期贷款、一年内到期的长期贷款、长期贷款、应付票据和应付债券)是住房企业必须偿还的债务，并伴有利息成本。

据风能统计，已有86家上市房地产企业披露了a股半年报，截至2019年上半年，其计息负债总额高达2.67万亿元，其中a股上市房地产企业中，有14家房地产企业的计息负债超过500亿元。：

值得一提的是，自2019年以来，中国的住房企业已经正式进入第一个债务偿还高峰期。上半年，房企集中还债，所有房企的计息负债总额可能比年初有所下降。

从房地产企业发布的财务报告中，我们也可以窥见一二。2019年上半年，大多数房地产企业都在刻意调整债务结构，以增强短期偿债能力。

阳光城2019年中期报告(000671，诊断)显示，截至6月，短期贷款为79亿元，长期贷款为598亿元；2018年6月，短期贷款131亿元，长期贷款595亿元，短期债务比重明显下降；

美的地产(03990.hk)还将一年内到期的计息负债比例从年初的34%降至21%，并将现金与短期债务的比率从报告期初的1.60提高至2.42。

然而，根据wind的原始统计，2018-2021年房地产相关债券的总到期日超过1万亿元，未来的偿债压力依然存在。

徐汇集团在2019年半年度报告中承认，中国房地产开发商融资市场明显收紧，境内外融资渠道限制增加，债务融资面临诸多挑战。

房企:“我要慢”

自2019年下半年以来，房地产企业的主要融资渠道被关闭，这是一个残酷的现实。如果房屋销售不能及时带来现金流，到期的巨额债务无疑将敲响警钟。

根据2019年半年度报告，万科和碧桂园这两个领先的房地产企业，坚决促进销售，收钱，控制土地收购和降低周转率。

数据显示，万科2019年上半年实现正净经营现金流，为88.6亿元，而2018年同期为-42.55亿元；碧桂园2019年上半年的净营运现金流也从负数转为正数。

资产超过1000亿元的a股上市房地产企业

值得一提的是，住房企业的净经营现金流量主要是通过减去经营现金流出(土地购买、工资、税收等)获得的。)来自营业现金流入。

可以看出，当净经营现金流转为正数时，有必要在增加销售和收款的同时控制土地收购的节奏。

随着房企融资的不断收紧(短期内不会大幅放松)，房企更加注重现金流管理，控制征地步伐。“现金为王”正成为许多房企高管的共识。

阳光城市集团执行副总裁吴建斌表示:“现阶段，房企要想渡过目前的难关，必须以现金为王，首先解决好池中是否有活水。目前规模和利润并不重要。”

美的地产执行董事兼首席财务官格林在中期业绩简报中直言不讳地表示，整个管理层都在灌输现金流安全意识。

8月初，R&F方面报告称，将在今年下半年暂停土地收购。融创董事长兼执行董事孙宏斌甚至表示，2019年下半年基本没有征地目标。

住房融资渠道正在被关闭

所有房企都把现金流放在首位的背景是，自2019年下半年以来，房地产企业融资的主要渠道正在关闭:

7月30日，中央政治局再次提出“不投机，不留底”，首次提出“短期内不利用房地产刺激经济”；

7月31日晚，央行直接“点名”了房地产行业，以占据更多的信贷资源，旨在引导商业银行改变对传统信贷路径的依赖，合理控制房地产贷款的放贷。

与此同时，2019年上半年，5000亿房地产信托融资渠道被“注入”房地产，暂停按钮也被按下。

由此可见，高层对于房地产融资的政策方向已经非常明确:抑制资金过度流入房地产。

在外部融资趋紧的背景下，快速销售和快速支付已成为住宅企业过冬的最重要的食物和草料来源。

由此可见，在2019年各大房企的中期业绩会议上，出现频率最高的词是:付款，几乎每个房企都强调:

8月21日，在万科中期业绩会议上，万科执行副总裁张旭表示，他坚持快速销售，并积极还钱。万科要求新开盘价下调60%以上。

美的地产执行董事兼首席财务官格林表示，只有2019年下半年在市场上获得的资金才是最真实的。

碧桂园总裁莫斌表示，2019年以销售回报率为考核指标，上半年股权销售回报率达到94%。

房地产企业的降价浪潮会到来吗？

虽然“促进销售和回收资金”是对投资者的呼唤，但它更像是对高级管理团队的呼唤。

然而，另一个严峻的现实也摆在我们面前:自2019年以来，房子变得越来越难卖。

行业三巨头碧桂园和恒大，2019年上半年销售额均出现负增长，分别为-2.8%和-5.5%。

在此背景下，为了加快销售和收款速度，中国恒大率先推出了7.8%折扣的综合降价促销，打响了降价的第一枪。

8月20日，中国恒大推出“全国532栋，闪购7.8折”促销活动，全体员工营销优惠升级。从8月20日到10月8日，恒方通推荐的所有房子都享受特价，每天推出无限量的特价房。

与往年相比，2019年的“金九银十”销售大战已经提前开始。

8月22日，在敏捷中期业绩会议上，敏捷副总裁王海洋表示，敏捷将根据市场情况在当地调整价格。

他说，敏捷将在今年下半年开放20多个新项目，在开放时可能会有销售激励，但总体上不会有大规模的降价。