楼市“金九”风光不再 多个指标增速连续4个月下降

本篇文章2916字，读完约7分钟

国家统计局周一发布的最新数据显示，8月份，房地产开发投资、房企到位资金等多项指标的累计增速连续4个月下降，其中投资增速降至今年以来的最低水平。此外，虽然商品房销售指数略有回升，但销售面积指数已经连续八个月出现负增长。

中秋节刚过，当地房地产市场就持平了。据机构统计，与2018年中秋节相比，北京、上海、广州和深圳的新房成交量都有不同程度的下降。

接受中国券商记者采访的业内人士认为，总体而言，中国一、二线城市的房地产市场将告别“金九”已成定局。预计在今年接下来的几个月里，销售面积的增长率将保持小幅下降，销售金额的增长率将出现波动和收窄，住宅企业投资和资金到位的增长率将继续收窄。政策不可能放松，尤其是在融资紧张的背景下，住房企业积极推动降价的行为将进一步增加。

今年，发展投资的增长率创下新低

从投资指标看，1-8月，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，1-7月增速下降0.1个百分点。这是该指标的增长率连续第四个月下降，并在今年创下新低。

1-8月，新开工住房面积145133万平方米，同比增长8.9%，增速下降0.6个百分点；

1-8月，房地产开发企业征地面积1.2236亿平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月缩小3.8个百分点；土地交易价格为6374亿元，同比下降22.0%，降幅缩小5.6个百分点。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，发展投资增速持续下滑的原因主要是库存、资本和预期等因素。目前，住房企业的重点需要去库存化。与此同时，住宅企业的资金压力也越来越大。此外，房企认为后续市场将降温，存在一定的悲观情绪。因此，投资往往是保守的，这自然会放缓步伐。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师郭世英也认为，7月30日，中央政治局第一次强调“不能把房地产作为刺激经济的短期手段”，这反映了中央政府控制房价上涨、确保房地产稳定健康发展的决心。一些热点城市相继出台调控政策；再加上金融政策的不断收紧，住房企业的融资压力加大，开发企业的投资预期进一步降低。1-8月，征地面积同比下降25.6%。尽管跌幅略有收窄，但仍大幅下跌；新开工住房面积增速下降0.6个百分点，至8.9%，带动开发投资增速持续下降。

值得注意的是，从1月到8月，征地面积和征地金额的降幅均比1月到7月缩小了3.8个百分点和5.6个百分点。然而，58房屋研究院首席分析师张博认为，下降幅度的缩小并不意味着房屋企业的征地态度有所改变。相反，一些大型品牌房企已在8月份听到暂停或推迟征地的风声，预计下半年土地市场整体降温态势不会改变，全年土地交易面积将比去年下降30%。

销售领域的增长率已经连续8个月呈负增长

从销售指标看，1-8月，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月缩小0.7个百分点；商品房销售达到95373亿元，同比增长6.7%，增速加快0.5个百分点。

虽然销售指标增速连续两个月出现反弹，其中销售指标增速有所扩大，销售面积指标下降有所收窄，但销售面积指标连续八个月出现负增长。

“目前，销售领域已经连续8个月出现负增长，表明市场已经降温。”严跃进说。

尽管今年以来销售领域的增长率一直呈负增长，但最近的下降幅度已经缩小。据中原地产研究中心统计，8月份，销售面积比上个月略有增加；销售额逐月下降，同比增长。

中原地产首席分析师张大伟认为，这表明尽管销售趋势正在下降，但市场并不那么糟糕。

郭世英认为，这是因为在8月下旬，一些房地产企业开始降价或打折出售，以满足“金九”，这导致销售面积略有增加和缩小的下降。8月份，商品房销售面积为1.3066亿平方米，同比增长4.7%；商品房销售价格为9364元/平方米，同比下降0.03%。商品房销售价格近四个月来首次下跌。随着“金九银十”的到来，一些房地产企业开始降价销售，预计后期销售价格仍会略有下降。

然而，上海亿居房地产研究所副所长杨红旭告诉经纪公司中国记者，销售指标的反弹是一个没有任何理由的数据变化。

用于住房企业的资金已经连续四个月恶化

再看资本指数，1-8月，房地产开发企业到位资本113724亿元，同比增长6.6%，1-7月增速下降0.4个百分点。这是该指标的增长率连续第四个月下降。

其中，国内贷款17322亿元，增长9.8%；利用外资81亿元，增长1.3倍；自筹资金36036亿元，增长3.1%；存贷款38377亿元，增长8.3%；个人住房抵押贷款17449亿元，增长11.8%。

今年以来，各项房地产金融政策不断收紧，住房企业融资压力加大。张大伟指出，中央银行、中国保监会和国家发展和改革委员会加大了房地产金融风险控制力度。尤其是自7月份以来，中国已连续5次发布房地产信托和美元债券政策，所有这些政策都是针对房地产的。8月初，32个城市再次被检查，房地产贷款限额被限制。在过去的四个月里，房地产企业的财务状况一直在恶化。

“从住房融资的背景来看，8月份住房方面加强严格监管的趋势保持不变，信托、海外债务、资产支持证券和发展贷款都保持严格。8月9日，中国保监会下发文件，对32个城市的银行房地产业务进行专项检查，重点检查房地产企业的土地储备贷款、开发贷款、个人抵押贷款和房屋租赁贷款。8月30日，银监会下发通知，对部分地方中小银行进行现场检查，批评中小银行违规为房地产项目融资。住房融资继续面临压力。”张博说。

张博指出，下半年高负债率住房企业的风险将明显增加，但目前对住房企业融资的监管并不是“一刀切”，对高负债率、规模过大的住房企业的融资监管将会加强，因此此类住房企业的金融安全尤为重要。

楼市告别“金九”已成定局

在刚刚过去的中秋节期间，各种房地产市场的交易量持平。

据中原地产研究中心统计，中秋节首日，北京新签商品房101套，而2018年同期为309套；中秋节期间，上海共有136套、127套和177套新住宅网；广州小长假前两天，住宅网的数量分别为206套和168套；中秋节期间，深圳新建房屋成交量分别为76、89和56套，均较2018年小长假有不同程度的下降。

张大伟指出，由于网上签约数据滞后，虽然网上签约数据并不代表当前市场的真实签约情况，但总体而言，中国一、二线城市告别“金九”已成定局。9月上半月，热点城市的营业额逐月大幅下降。

至于为什么楼市的“金九”还没有出现，张大伟认为，一方面，很多城市的楼市已经开始逐渐起伏，价格调整已经开始从点到面出现。热门城市开始逐渐衰落，购买力难以支撑市场持续上涨。目前，房价上涨的城市仍占全国的大多数，但市场已显示出逐步稳定的迹象。在北京、上海、深圳、杭州、南京和合肥等实行严格控制政策的城市，房价下跌的迹象已经出现。总体而言，政策，尤其是信贷政策，将影响9月和10月的市场。如果9月20日贷款优惠利率的下限没有下降，市场可能会继续降温。

从未来市场走势来看，杨红旭告诉中国券商记者，预计在今年未来几个月，销售面积增速将继续小幅回落，销售金额增速将出现波动和收窄，住宅企业投资和资金到位增速将继续收窄。政策不可能放松，尤其是在融资紧张的背景下，住房企业积极推动降价的行为将进一步增加。