房产销售额腰斩 中介纷纷撤离！“断腕”没有让经济大起大落

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去年4月22日深夜，海南省政府突然宣布，海南将从现在开始实施严格的限购政策，并在现有限购政策的基础上，实施全球限购。

当时，一些分析人士认为，海南的限购条件极其苛刻，包括户籍、社保、贷款、年限等多重管制措施。近年来，涌入的房地产投机资金可能面临“关门打狗”的困境。

一年多过去了，海南的情况怎么样？

今年7月，《经济观察报》在对海南房地产市场的调查中报道说，

调控政策出台后，房企开发商品房受阻，海南房地产市场预期下降。一些房地产企业甚至萌生了将投资重点从海南撤出的想法。

对房地产从业人员就业的影响已经初步显现，一些中介和销售人员已经转移到北部湾无限购买区和云店区。

受严格限购新政策的影响，当地有更多的退房退款。

9月16日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，海南省人民政府省长沈晓明表示:

海南正在努力减少对房地产的依赖。从1月到8月，海南的房地产销售面积下降了52%，房地产销售下降了50%，全省的国内生产总值增长了5.4%。房地产监管没有造成经济起伏。预计到明年一季度末，海南经济将进入良性快速发展轨道。

有数据显示，海南对房地产的依赖正在减少。每一个小编辑都注意到，上海一居房地产研究所发布的最新区域房地产依存度报告显示，

上半年，房地产开发投资在国内生产总值中排名前三位的省份是云南、安徽和海南，分别占21.7%、21.6%和21.2%，而海南始终位居第一。

海南省省长:经济发展依赖房地产是不可持续的

据中国网报道，在9月16日举行的国务院办公室新闻发布会上，海南省省长沈晓明说:

长期以来，海南房地产约占投资的50%和税收的50%，经济严重依赖房地产。然而，房地产需要土地，这将增加环境负荷。然而，海南的土地资源越来越少，环境负荷也有一个“上限”。

因此，依靠房地产发展经济是不可持续的。海南省委、省政府采取了一系列措施来减少经济对房地产的依赖，一个坚强的人决心打破他的手腕。应该说，今年是这些措施逐渐奏效的一年，也是新旧动能转化更加痛苦的一年。为什么会痛？旧的动能已经调整，新的动能还在培育，但动能转换的整体效应已经显现。

我给你几个数字。1-8月，在房地产销售面积减少52%、房地产销售减少50%的背景下，加上国家减税和减费，全省国内生产总值增长5.4%，没有出现房地产调控导致的经济大起大落。

我们预计，到明年一季度末，旧动能向下调整对经济造成的下行压力将基本释放，而新动能产生的红利将逐步积累，到明年一季度末，海南经济将进入良性快速发展轨道。

完全禁止发展低端制造业

每个小编辑都注意到，9月16日，海南省发展和改革委员会发布了《海南省禁止和限制工业准入目录》(2019年版)，明确建立了工业准入负面清单制度，完全禁止高能耗、高污染、高排放和低端制造业的发展。

据新华网报道(603888，诊断单元)，这份负面清单增加了国家市场准入的负面清单，并提出了比国家更严格的要求。根据国民经济行业分类，它分为两类:禁止类和限制类。其中，禁止类是指不允许新增固定资产投资项目，规定时间内的现有生产能力要按期限收回，包括6类19项管理措施。限制主要包括区域限制、规模限制、产业联系、工艺和产品限制，包括两大类和五大管理措施。

其中，房地产行业禁止的管理措施包括:在房地产开发经营中兴建产权式酒店；在生态保护红线范围内建设商品房；利用海岸带可开发的一线土地和新开垦的土地建设商品房；中央生态核心区的五指山、保亭、白沙、琼中四市县，开发建设了出口房地产项目。

其他管理措施包括:禁止农产品(000061，诊断单位)的初级加工活动、槟榔和胡椒的传统浸泡和去皮技术；禁止新建有色金属采选行业(海域矿产资源除外)；在电力方面，禁止新建火力发电中的燃煤发电和水力发电中的小水电；在制药方面，中药饮料的加工和中成药的生产应集中在工业园区。

海南省行政区域内新增的固定资产投资项目、新设或新迁的法人单位、工业活动单位和个体工商户实行负清单。经国家或省政府批准，需要采取或享受特殊政策的地区或行业，应按有关政策执行。外商投资适用《外商投资准入特别管理办法》(负面清单)(2019年版)和《自由贸易试验区外商投资准入特别管理办法》(负面清单)(2019年版)。

实现产业转型需要时间

今年7月，《经济参考报》发表了题为《欢迎来到改变“一房一大”和实现产业转型的窗口》的报道，调查了海南房地产调控实施全球限购政策一年多的情况。根据这份报告，

海南已经迎来了一个改变“独栋”和实现产业转型的窗口期，但许多市县仍面临产业支撑乏力的困境，其他产业未能及时填补房地产调控造成的“空缺口”,海南实现结构调整和产业转型还需要时间。

海口市住房和建设局有关负责人当时表示，“海口市房地产销售市场呈现分化趋势，商品房销售受到市场追捧，个别楼盘开盘即售罄；纯粹的商业，尤其是写字楼的销售都很冷淡，而且销售也不理想；住宅库存供应急剧下降。下一步是确保商品房市场稳定供应，确保价格稳定。”

目前，海南省房地产市场最热的是海口，其次是三亚，其他市县基本上找不到一年多前的火爆景象。岛西线一个市县的房管部门负责人说:“一个月能卖出两位数的房子就很不错了。”

另一方面，全球限购后，其他行业并没有弥补房地产行业的空不足。以海南省陵水县为例，近年来，房地产及其衍生产业税收占全县税收总额的90%左右，房地产“一业独大”的局面难以在短时间内扭转。全球限购前后，陵水主要推进文化旅游服务业、热带高效农业、互联网信息产业、医疗卫生产业和海洋产业等五大产业，以弥补房地产投资下滑的不足。即便如此，目前许多主要项目还没有实施，有些项目还处于文档级。

在上述报道中，海南省住房和城乡建设厅厅长霍·说:

其次，从海南作为一个自由贸易区(香港)的整体来看，我们将争取国家批准海南省出台省级房地产市场监管长效机制的指导意见，各市县将制定具体的实施方案，在保持房地产市场稳定的基础上，待条件成熟后适当实施。

对房地产的依赖明显减少

房地产开发投资占国内生产总值的比例可以用来衡量地方经济对房地产的依赖程度。比例越高，经济对房地产的依赖程度就越高，反之亦然。

上海易居房地产研究所最新发布的“区域房地产依存度”报告显示，今年上半年，房地产开发投资占国内生产总值的前三位的省份是云南、安徽和海南，分别占21.7%、21.6%和21.2%。

2019年上半年，各省房地产开发投资占国内生产总值的比重(资料来源:宜举研究所、地方统计局)

海南对房地产的依存度仍在前三位，但与前一位相比，其依存度明显减弱。自2018年以来，海南坚决减少对房地产的依赖，并多次出台严格的控制措施。2019年第二季度，房地产开发投资同比下降12.6%。

云南对房地产的依赖排名第一，原因有二:

一方面，云南和海南都是气候宜人的旅游胜地。近年来，大量房地产企业涌入昆明、西双版纳等城市，进行旅游房地产的集群开发。因为南方温暖，许多北方人会选择在南方过冬养老。除了海南，云南也成为冬季和养老的重要选择。

另一方面，云南原有工业化和城镇化率相对较低，城镇化潜力巨大。2018年，云南省国内生产总值为17881.12亿元，人均国内生产总值为37136元，仅为全国平均水平64644元的57.4%。年末全省常住人口4829.5万人，城镇化率达到47.81%，比全国平均水平低11.77个百分点。

排在最后的是房地产投资相对较低的两大类省份:

一个是像北京和上海这样的发达地区。中原地产市场分析师张大伟表示，北京、上海等发达地区的产业体系是完善的。尽管房价相对昂贵，但这些地区对房地产的依赖程度并不高。

还有一类，如内蒙古、宁夏、山西等北方省份，主要集中在能源和重化工业。这些地方的人口外流导致住房需求疲软和房地产投资效率低下。在许多地方，市场化程度相对较低，非商品房的比重很大。

值得一提的是，在本报告选择的32个城市中，上半年蚌埠市的房地产开发投资占gdp的40.4%，其经济对房地产的依赖度排名第一。

2019年上半年部分城市房地产依存度(资料来源:宜举研究所、地方统计局)

张大伟说，近年来，许多一线城市和四线城市都在日新月异地发展，它们的面貌和环境与一二线城市不相上下，都是以土地财政为基础的。一旦土地市场降温，这些城市的金融压力将凸显，这将影响当地经济的正常运行。

全国商报综合中国网、经济信息日报、新华网、第一财经、各应用(记者:周程程)