商业地产分化明显 万达宝龙富力位居前三

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【摘要】商业地产的价值取决于区域经济发展水平、人口结构、具体的物业位置和经营方案等。因此，它拥有地理位置优越的土地储备，丰富的商业地产运营经验，雄厚的资金实力和合理的商业模式选择

商业地产的价值取决于区域经济发展水平、人口结构、具体的物业位置和经营方案等。因此，地理位置优越、商业地产运营经验丰富、资金实力雄厚、商业模式选择合理的房地产具有较强的抗风险能力。

9月16日，作为时代传媒2019年《中国房地产时报》100强的子榜单，《中国20大商业地产榜单》(以下简称《商业地产榜单》)发布。

据悉，该榜单的评价以“时代传媒房地产数据库”和商业地产为基础，对2019年上半年房企商业地产板块的商业数据和商业项目布局(商场和酒店)进行综合评分和排名。

根据商业地产排行榜，万达集团、宝龙集团(01238.hk)和R&F集团(02777.hk)的得分分别为48.6分、20.2分和14.1分，位列前三。

其中，万达集团商业收入达到264.45亿元，拥有294家品牌商场和75家品牌酒店；宝龙地产(香港股票01238)拥有124.17亿元的商业收入，137个品牌商场和9个品牌酒店；R&F集团的商业收入达到39.07亿元，拥有23家品牌商场和90家品牌酒店。

此外，华润置地(香港股票01109)、绿地商业、红星美凯龙(601828)(香港股票01528)、保利商业和龙湖集团(香港股票00960)也进入了前十名。

中国海运业务、中国金贸(香港股票00817)、澳远业务和金地(600383)已进入前20名。

据远东信贷发布的研究报告显示，从需求方面来看，随着中国经济的稳步增长和经济结构的不断优化，消费对中国经济增长的拉动作用进一步增强，商业地产行业仍有较好的需求支撑，与住宅地产相比，其行业景气度相对稳定。

然而，商业房地产行业仍然面临着内部竞争激烈、经营管理经验不足、外部电子商务冲击等挑战。在这种背景下，大型房地产企业获得资源的能力更强，竞争优势更明显，商业房地产企业的强弱分化趋势仍在继续。

万达宝龙富力位列前三

自2010年开始实施住宅调控以来，一批传统的住宅开发商开始转向商业地产，这使得商业地产的发展如火如荼。根据韩毅智库发布的《2018年中国住宅企业商业地产价值100强》，虽然商业地产价值的集中度与2017年相比有所下降，但仍达到40%，集中度仍然很高。

根据商业地产排行榜，万达集团得分48.6分，排名第一。

今年9月2日，万达商业管理发布了2019年上半年的运营数据。公司投资物业租赁收入约171.82亿元，同比增长20.09%，毛利率为77.41%；酒店营业收入约7.3亿元，同比增长30.17%，毛利率为45.15%；房产销售收入134.44亿元，毛利率37.81%。

此外，万达商业管理在公告中还表示，将继续增加轻资产项目的数量和比例，预计每年将有50个广场开业。今年后，新开业的万达广场约70%有望成为轻资产。

宝龙地产以20.2分位居第二。该榜单显示，宝龙地产的商业收入为124.17亿元，拥有137家品牌商场和9家品牌酒店。

今年8月20日，宝龙地产宣布拟分拆宝龙商业管理控股有限公司，并在香港联交所上市。今年8月23日，在宝龙地产的中期业绩会议上，总裁许透露，下半年将有6家商场开业，今年将有45家商场开业。10家购物中心将于2020年开业，9家将于2021年开业。在接下来的三年里，共有64家购物中心将开业。

据西南地产发布的研究报告显示，宝龙地产15年的住宅项目商业开发和运营的协同优势日益突出。除了类似新城控股(601155)的“商业+住宅”土地挂钩模式外，类似龙湖集团的“商业+地铁”模式也开始发挥其优势。报告期内，公司在杭州和南京获得了高质量的地铁上部结构项目，全部由公司控制，可销售部分的预期毛利率超过50%。

看看第三个R&F，与其他房地产企业不同的是，R&F的发展战略始终是通过持有酒店、写字楼等投资性房地产组合，获得持续稳定的收益和现金流，降低业务整合带来的经营风险，抵御宏观调控对房地产行业的冲击。

财务报告显示，2019年上半年，R&F酒店营业收入达到33.7亿元，营业利润同比增长7%，达到6.3亿元。截至2019年6月底，R&F共有90家酒店在运营，总建筑面积为395.22万平方米。

同时，截至2019年6月底，R&F运营中的投资物业总建筑面积超过200万平方米，运营中的酒店及商业资产市值约为820亿元。

中海豪苑金地进入前20名

除上述企业外，华润置地、绿地商圈、红星美凯龙、苏宁地产、保利商圈、凯撒商圈和龙湖集团分别排名第4-10位。中国海运、澳远、金茂、金代尔和金科集团进入了前20名。

其中，红星美凯龙排名第六，2019年上半年实现营业收入77.57亿元，上市公司股东应占净利润27.06亿元。此外，报告期内，公司自营商场实现营业收入41.99亿元，毛利率79.1%；自营商场租金和管理收入39.52亿元，同比增长11.8%；截至报告期末，红星美凯龙经营84家自营商场，总经营面积754万平方米，平均入住率95.0%。

红星美凯龙还经营着231家委托购物中心，总经营面积1242万平方米，平均入住率95.0%。委托商场的委托业务收入21.62亿元，增长23.6%。

凯撒商务成立于2004年，现已成功签约彭城东大门、观澜盛丰、三亚海昌梦幻海洋不眠城、观澜盛丰、特发和平世界、布吉德兴城、丽晶大厦等多个管理出口项目。总经营面积近37万平方米。凯撒商业表示，到2021年，全国将有64个购物中心投入运营、筹备和建设，总面积超过500万平方米。同时，公司外部管理产出项目面积将超过110万平方米。

根据商业地产榜单，凯撒的商业收入达到8.09亿元，拥有44家品牌商场和15家品牌酒店，排名第九。

紧随其后的是龙湖集团。2019年上半年，龙湖物业投资业务税前租金收入25.8亿元，同比增长39.2%。商场、公寓和其他业务的收入分别为21.1亿元、4.3亿元和4000万元。其中，购物中心仍然是龙湖最重要的投资物业。

截至2019年6月底，共有29家商场开业，整体入住率为98%，商业租金上涨25.7%，至21.1亿元。

此外，龙湖商业资产控股项目的投资比例也在增加，共有27处投资物业在建，总规划建筑面积超过271万平方米。

“今年下半年，北京、杭州、上海、南京和合肥将有9家购物中心。到2020年，一、二线城市将有16家购物中心。”龙湖集团管理层在2019年中期业绩会议上表示。

截至2019年6月底，以中央企业为背景的中海商业总建筑面积为1003万平方米，共有146个项目和72个项目在运营。

在2017年中期业绩会议上，董事长兼首席执行官严建国提出，2020年中海控股的资产租金应达到50亿港元，中长期目标为100亿港元。

《时代周刊》记者了解到，未来，中海计划将其10%的资源投资于控股物业，其中6%至8%将投资于商业地产，其余1%至2%将投资于养老地产、教育产业和长期租赁公寓等新业态。

秉承复合房地产开发理念和“商住一体化发展战略”，澳源商务还形成了“澳源广场”、“澳源城市世界”、“澳源冠军城市”等标准化全周期高效开发运营体系和核心产品线。

根据商业地产排行榜，奥林匹克公园的商业收入为11.6亿元，拥有22个品牌商场和2个品牌酒店。

此外，新城控股拥有17.41亿元的营业收入和44个品牌商场。

金科集团营业收入12.03亿元，拥有2家品牌商场和5家品牌酒店。

和盛创展的营业收入为4.92亿元，拥有34家品牌商场和10家品牌酒店。

郑融房地产(港股06158)营业收入1.23亿元，拥有11个品牌商场和1个品牌酒店。

金谷拥有4.5亿元的营业收入和4个品牌购物中心。