监管再加强 房企融资生死局

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[摘要]时代周刊记者从两个被罚款的信托公司的知情人士处了解到，这一次的罚款是由于以前的违法项目，而不是最近的新项目，但该人士没有透露房屋企业涉及。

《时代周刊》记者杨静

住房企业融资已经到了冬天的感觉已经不止一次在业内发酵。

9月11日，北京银监局官方网站发布的两张罚单再次向外界表明，监管部门对非法信托融资零容忍。

中信信托有限公司和建新信托有限公司违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条，被处以120万元罚款，原因是房地产开发企业非法使用信托资金支付土地出让金。

这不是监管机构第一次发出罚款。自2019年以来，金融机构因直接或变相提供预先融资而被罚款。

9月15日，《时代周刊》记者从两个被罚款的信托公司的知情人士处了解到，这次罚款是因为以前的违法项目，而不是最近的新项目，但此人没有透露涉及的房企。

9月13日，几位房地产业内人士对《泰晤士报》记者表示，房地产融资监管将继续收紧，旨在引导房企融资更加合规。

在“房无投机”的大方向下，房地产行业面临融资困难，如征地融资渠道受阻、融资成本高。

监管越来越严格

在8月底的业绩发布会上，融创中国(港股01918)董事长孙宏斌用“前所未有”来形容当前的融资环境。

据他了解，对房地产企业融资端的监管不仅影响到房地产企业的土地收购，还可能波及到下游销售端。

在此言论出现的三个月前，中国银行业监督管理委员会发布的《关于开展“巩固治理混乱成果、推进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文件”)率先拉响了警钟。

根据5月17日发布的23号通知，过去的“曲线”融资方式已经成为监管部门重新命名的对象:禁止信托公司直接向“四证”不全的开发商提供融资；或通过股权投资%2b股东贷款、股权投资+不良债权认购、应收账款和特定资产收益权等方式变相融资；禁止为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资。

监管机构仍在“检查漏洞和填补空白”。8月，包括一线城市和二线城市在内的32家城市银行，立即开始对房地产业务进行专项检查，包括开发贷款、经营性房地产贷款和与住房相关的商业票据质押贷款。

最近，根据58住房研究所首席分析师张博的分析，5月和9月的政策呈现三步走的趋势。

他认为，第一步是“定调子、从严控制”，从早些时候的“不准炒房”、“不准以房地产作为刺激经济的短期手段”，再到第二步“从严控制信任”，第三步是切实落实，“加大整治力度”。

加强监管的效果正在逐渐显现。

根据同一政策机构的最新数据，8月份40家典型房企的融资额为368.26亿元，比上个月下降58.15%，这是今年第二次出现类似悬崖的下降。

根据世界银行(002285)和受益信托的数据，海外融资和信托融资的规模也大幅下降。

8月份，房地产行业在海外发行了112亿元人民币的债券，较上月下降了77%。同样，房地产新信托项目投资金额为616亿元，同比下降19%，同比下降40%。

在9月13日接受《时代周刊》记者采访时，许多房地产业内人士认为，未来融资的持续下滑将扩大对房地产企业征地的影响。

9月16日，一家大型房地产企业投资推广部的人陈波(化名)告诉《时代周刊》记者，如果开发商放弃通常的土地分配，他们将需要时间来适应。

“以前，开发商往往通过1: 1甚至3: 7的分配来获得土地，这意味着一半的土地收购资金由银行提供。土地拍卖成功后，合资格的申请人亦可向银行申请发展贷款。建安公司在开发过程中的预付款是开发商的无息贷款。房子预售时，有现金收入。”陈波分析道。

陈波表示，一些机构甚至可以帮助房地产企业筹集资金，并在征地阶段披上合规的外衣。

这意味着开发商在整个过程中可能不需要太多的资金来安顿下来。

9月13日，一位与信托公司关系密切的人士告诉《时代周刊》记者，尽管23号通知几乎完全阻断了信托公司以债权形式提供前置融资的途径，但前置融资业务是不可持续的。然而，目前仍有房企以符合“432”(完成“四证”、自有资本投资30%、二级及以上资质)标准的项目名义集资，行业俗称“套型”。

众所周知，外包的常见做法是为符合“432”要求的项目提供融资。然而，它不抵押项目或进行强有力的监督。相反，它利用新项目作为监管和偿还的抵押品。

23号文件没有明确列出这一模式，由于不同的银行监管规模和不同的信托内部风险控制，空仍有操作空间。然而，截至发稿时，《时代周刊》记者未能进一步确认具体项目和城市。

中小住宅企业的困境

在市场的寒冬下，许多房地产开发商不得不采取谨慎的态度来面对下半年。

从8月份业绩会议上发布的信息来看，“谨慎”是一些房地产企业的关键词。融创是一个典型的例子。今年5月以来，公开市场的招标、拍卖和土地收购已经停止。融创的声明是“不要急于拿到土地，冷静客观地判断市场”，“关注一线和二线城市，有机会再拿到土地。”

同样，中国恒大(港股03333)也给出了征地的前提条件，“除非有优惠政策，投资态度要谨慎”。

然而，对于开发者来说，这些都是减少开支的手段，而开源是生存的关键。

自然，如何得到钱是一个问题。

通过监管严格控制住房融资，并不意味着采取一刀切的融资方式。

事实上，住房企业仍然可以通过其他渠道开辟新的资金来源。

8月30日，深圳证券交易所披露的公开信息显示，碧桂园(港股02007)发行的“2019年一期资产支持专项计划”已经通过，拟发行金额为18.31亿元。

此外，凯撒万豪酒店资产证券化项目12.6亿元、融安地产商业资产证券化项目(000517)4.4亿元、钟君集团拟发行的80亿元资产证券化项目正在被监管部门接受。

在reits融资方面，招商局蛇口(001979)也试图开辟一条渠道。9月2日，该公司宣布计划将其五项办公资产打包，并在香港发行房地产投资信托基金上市。一旦发行成功，HKEx将迎来第12个reits产品。

业内也有担忧。「相对而言，小型发展商的竞争力不可排除会进一步削弱。因为资金和资源都集中在住房企业的头上。”陈波说。

一些公司认为这是一个机会。格林兰香港(香港股票00337)董事长兼首席执行官陈军在半年度业绩会议上回应《时代周刊》记者，称收紧融资对公司来说可能不是件坏事。「香港从来没有透过信托融资，也没有任何信托贷款或土地付款的前期融资。该公司在空的国内融资空间非常大，因为许多工具尚未使用。”。

强化分化

然而，房地产企业的融资成本也有很大的差异。

融资成本水平和融资金额对住宅企业的融资能力提出了新的考验。对于大多数私有房屋企业来说，目前的情况并不乐观。

根据2019年上半年的财务报告，私人住房企业的融资成本一般为6%和9%。碧桂园(02007.hk)和万科集团(000002.sz；02202.hk、中国恒大(03333.hk)和融创中国的平均融资成本分别为6.13%、6%、8.6%和8%。中型房地产企业泰和集团(000732)和R&F地产(港股02777)分别达到9.3%和6.48%。

以中央企业为背景的住宅企业融资成本较低。以中海地产和华润置地(香港股票01109)为例，今年上半年的平均融资成本分别只有4.28%和4.45%，较去年底下降了0.02%。

中央企业和房地产企业发行债券的优势也很明显。以中国恒大和中国招商蛇口为例。前者今年拥有多项债权，利率在9%至11%之间，而后者在今年3月发行了150亿元人民币的可交换债券，票面利率为0.1%。同时，截至8月份，在40家房地产企业9家利率低于4%的企业债务融资中，招商局蛇口占了4家。

然而，无论融资成本如何不同，房地产企业需要通过自身的运营进一步提高管理水平，这是不争的事实。

根据公开的信息，许多房地产企业已经把收款率作为一个重要的考核指标。原因不难理解。加速销售回报已成为开发商的重要资金来源。

"今年，碧桂园以股权回报进行评估."碧桂园总裁莫斌在演出会上说。

然而，万科在评估藏品时并没有设定具体的数字，而是细化了各项指标。保持执行时间的动态，每季度调整一次，以促进销售和支付。"每天都是卖房子的好日子."万科执行副总裁兼首席运营官张旭表示。

对于住房龙头企业以及中小型住房企业来说，情况就是如此。例如，徐汇控股(00884.hk)根据徐汇控股总裁林伟民对《时代周刊》记者的介绍，专门成立了一个收藏团队进行收藏。“以销定产、减少库存、改善净化、加快回收是徐汇集团下半年的发展战略”。

“就房地产企业而言，我认为后续应该避免两种类型的风险。首先是货币资金和债务的风险。如果自有资金规模小，过于依赖外部融资，信用风险相对较大；二是土地储备不足和主动征地的风险。”近日，联讯证券首席经济学家李麒麟在国家金融与发展实验室发布的《中国住房金融发展报告(2019)》新闻发布会上建议。