融资压力加大土地购置减少 楼市金九银十成色或不足

本篇文章1727字，读完约4分钟

“金九银十”是楼市销售的传统旺季。今年中秋节假期期间，各地楼市一直持平。业内专家表示，今年前八个月，全国房地产调控政策达到367次。预计这种调控趋势将在后期继续。再加上房企融资压力加大、征地热情减弱等因素，今年“金九银十”的色彩可能不足。

房价上涨和投资指标下降

根据国家统计局9月17日发布的最新数据，8月份，在70个大中城市中，一、二线城市新建商品房销售价格同比略有下降，一线城市二手房销售价格甚至同比下降。

具体来说，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，与上月持平；同比增长4.2%，比上个月低0.1个百分点。二手房销售价格与上月持平，上月上涨0.3%；同比下降0.2%，这是自去年6月以来的首次下降。31个二线城市新建商品住宅和二手房销售价格分别上涨0.5%和0.2%，环比下降0.2个百分点；同比分别增长9.9%和5.5%，同比分别下降0.8%和1.2个百分点。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对英国《金融时报》记者表示，8月份的价格数据主要表现为轻微降温。房价增速总体保持不变，同比增速有所收窄；房价上涨的城市有55个，比7月份的60个减少了5个；二线城市的二手房价格创下近18个月来的最低点，进一步反映了住房交易稳定的特点。

不仅房价数据的增长率下降了，而且开发投资、到位资金和新开工面积的增长率也连续四个月下降。今年1-8月，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比上年回落0.1个百分点；房地产开发企业到位资金11372.4亿元，同比增长6.6%，增速下降0.4个百分点；新增住房面积145133万平方米，增长8.9%，增速下降0.6个百分点。

土地市场趋于理性

如果说开发投资、新建和竣工等指标反映了开发商在过去一段时间的市场预期，那么征地反映了开发商对未来市场的判断。

国家统计局统计显示，1-8月，房地产开发企业征地面积为1.2236亿平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月缩小3.8个百分点；土地交易价格6374亿元，下降22.0%，降幅缩小5.6个百分点。对此，严跃进表示，上述数据显示，房企的土地购买相对保守，这与稳定土地价格的政策取向和房地产行业严格的金融政策等因素有关。

事实上，自下半年以来，土地市场出现了降温趋势，拍卖现象有所增加，热卖土地的升水率有所下降。据中原地产研究中心统计，自8月份以来，中国一、二线城市的土地出让收入已达1543亿元，平均地价为6%。第二季度，一、二线城市的月土地周转量超过3000亿元，地价保持在20%左右。

与土地收购相比，住房企业现在更注重现金流。严跃进预测，9月份，宅基地交易市场仍将降温，房地产企业的征地行为将更加理性。中原地产首席分析师张大伟向英国《金融时报》表示，当融资困难时，土地市场可能会继续降温。

“金九银十”不如往年

为了迎接“金九银十”，许多房地产企业提前开展了促销活动。然而，今年中秋节期间，当地房地产市场的表现不如往年。据中原地产研究中心统计，中秋节首日，北京新签商品房101套，而2018年同期为309套；在为期三天的中秋节假期中，上海、广州和深圳的新建商品房数量与去年同期相比有不同程度的下降。

今年房地产市场的“金九银十”质量如何？张大伟认为，与往年相比，2019年房地产市场的“金九银十”特征可能并不明显。首先，现在很多地方的房地产市场都是涨跌互现，价格调整也是从点到面开始的。热点城市的房地产市场开始下滑，购买力几乎无法支撑市场继续上涨。其次，自2017年以来，大多数热点城市的房地产市场都完全受到价格限制。在这种情况下，房地产市场没有淡季，市场更取决于价格限制政策是否严格。同时，一些热门项目的开盘可能会被推迟，这使得市场不那么火爆。第三，热点城市已经进入了“无止境销售”的时代。除了相对活跃的深圳，包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场外，除了少数急需项目的热点，淘汰率迅速下降。

不过，有专家预测，今年的“金九银十”还会有一些有趣的点，因为房企在降价和促销方面做了很大的努力，一些城市也有一些促销措施，这将有助于促进市场交易的反弹。与此同时，部分对住房的观望需求正在释放，这也将带来一定的市场机遇。