二手房签约量下降 北京楼市难言“金九”

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从北京9月份的交易数据来看，很难说是“金九”。根据中原地产研究院的数据，根据北京市住房和城乡建设委员会公布的二手房合同数量，截至22日，北京9月份的二手房合同数量为7685份，也是自2月份以来同期的最低点，比2018年同期下降了近40%。

从北京9月份的交易数据来看，很难说是“金九”。根据中原地产研究院的数据，根据北京市住房和城乡建设委员会公布的二手房合同数量，截至22日，北京9月份的二手房合同数量为7685份，也是自2月份以来同期的最低点，比2018年同期下降了近40%。

讨价还价空出现了

《中国证券报》记者了解到，部分房屋降价主要是由于个人业主迫切需要实现交易。除了大型公寓，学区也显示出降价和促销的迹象。

《中国证券报》记者从一些房地产中介处了解到，除了少数罕见的项目外，北京一些总价约1000万元的二手房在空还有一定的议价空间。

中原地产首席分析师张大伟表示，近年来，房地产市场的“金九银十”效应逐渐减弱。由于调控政策没有放松，而且已经明确表示房地产不应该作为刺激经济的短期手段，空.方面已经降低了预期的价格涨幅因此，北京的房地产市场在9月份继续下滑。

“严格杠杆”促进价格调整

张大伟表示，热点城市出台了严格的限制贷款和购房的政策，购买力难以支撑市场上行。许多城市的房价逐渐开始上涨和下跌，房价下跌开始成为普遍现象。

以北京为例，一系列二手房税费规定增加了交易和购买成本。《中国证券报》记者了解到，一般来说，如果一套总价约为300万元的二手房不是“五分之一的唯一”(只有一个家庭或个人名下且有五年生产许可证)，且最后一笔交易的原值较低，卖方更容易降价至少20万元。

根据北京市相关规定，除建筑容积率在1.0以上(含)和单体建筑面积在140平方米以下(含)两个刚性标准外，北京市普通住宅建筑标准价格红线设定如下:五环路以内总价格低于468万元。按照目前北京的房价水平，五环路上有大量的房子是非普通的房子。

根据2017年3月以来的信贷政策，购房者购买非普通二套房的首付比例不低于80%，在确定购买单元数时采用“还房还贷”的原则。

"这意味着大部分改善需求的首付门槛将大大提高."一位来自房地产公司的人士告诉《中国证券报》记者。

一家房地产机构的高级经理告诉《中国证券报》，过去，北京的二手房交易是“连续订单”。“例如，一个低于300万元的房间是需要的。让我们假设我们只需要进入市场，房东只需要得到购买价格，然后借300万元买一套600万元的房子。那些卖了600万元房子的房东可以再用400万元贷款买一套1000万元的房子。如果购房者期望收入和房价继续上涨，在杠杆放大效应下，房价会越来越高。然而，在目前的信贷政策下，贷款额度急剧下降，这一链条已经中断。”那个人说。

《中国证券报》记者了解到，目前北京部分二手房价格较2017年调控政策出台前的高点下跌了15%，部分地区跌幅超过20%。“如果你在2017年调控之前进入市场，考虑到信贷成本，房价已经下跌了20%以上。”一位在2017年高点入市的购房者告诉《中国证券报》。

回归住宅物业

无论是政策还是供给调整，“无房无炒”的观念已经深入人心。在这种政策背景下，购房者的行为越来越理性。

在过去的两年里，北京已经提供了大量的竞争房屋和共享房产。其中，有限竞争房屋在取得房屋所有权证或相关完税证明后5年内不得转让，考虑到期货房屋的交付时间，该房屋至少持有7年。共有房产交易中，个人持有的部分，经有关部门批准后，按照指导价回购。这些严格的配套措施基本上杜绝了利用政策性住房套利的可能性。大多数购买有限竞争房的人都是有自住需求的购房者。此外，引入有限竞争的房子给了买家许多选择，这可以说是“立即”降低周围二手房的价格。

从今年的政策来看，北京有关部门显然有意淡化学区住房的产权，稳定学区住房的高价。

今年，北京市东城区和海淀区已经明确表示，1月1日后获得房产证的家庭的学龄儿童将通过多校注册入学。在这项政策下，东城区和海淀区的一些二手房价格明显下降。金宝街某区是东城区著名的小学对口学区。今年年初，房东出价760万元在住宅区买了一套70平方米的两居室，但空的房间几乎没有谈妥价格。今年东城区学区政策出台后，该房产不能再保证100%进入学校。《中国证券报》记者发现，该房屋的上市价格最近已降至730万元。这位房地产中介告诉《中国证券报》记者:“按照付款方式，还有谈判的余地。”