地产电商房多多赴美上市B面：商业模式8年3变

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【摘要】从2014年的筹备到2019年10月的首次公开募股，有很多房子上市并不容易。经过五年的发展，方多多在互联网热潮中成立并崛起，并在风吹走后上市，但未来仍有许多挑战。

作为互联网房地产中介的代表企业，方多多上市的传言终于变成了“铁锤”。

10月8日，方向美国证交会递交了招股说明书，并将在纽约申请首次公开募股，寻求筹集高达1.5亿美元的资金。计划交易代码为“多”，但发行量、发行价区间等信息尚未披露。

这意味着坊间传言方多多将在香港上市的消息已经消失。

2018年6月，据媒体报道，芳多多将于2019年初在香港上市。

2019年10月12日，方多多告诉《时代周刊》记者，该公司从未表示将在香港上市，目前正处于上市的静默期，上市过程的细节不适合外界声音。

从2014年的筹备到2019年10月的首次公开募股，拥有大量房屋上市并不容易。经过五年的发展，方多多在互联网热潮中成立并崛起，并在风吹走后上市，但未来仍有许多挑战。

上市之路漫长

据天空调查数据显示，方多多于2013年11月以香港公司的身份成立了方德网络控股有限公司，并通过股权质押“打包”了上海方多多信息技术有限公司、上海方多多软件技术有限公司和深圳方多多信息技术有限公司三家实体公司，外界认为这是方多多有意海外上市的前奏。

2014年，方多多平台的交易额超过2000亿元，与万科和链家的年交易额相当。

规模的迅速扩大使得方多多受到资本的青睐。根据天银超的数据，从2012年到2015年，方多多获得了四轮融资，最后一轮是2015年9月的第三轮融资，融资额为2.23亿美元，当时估值超过10亿美元。

2014年，擅长资本运营的前万科副总裁小李加入了芳多多。小李在一次公开采访中表示，她去芳多多是为了帮助它上市。

然而，2015年后，方多多没有再筹集资金。

在此次上市中，方多多计划筹集1.5亿美元，以增强其在R&D的能力，投资于技术、销售、营销和品牌推广、营运资金以及其他一般企业用途，包括潜在投资和收购补充业务、资产和技术。

值得注意的是，方多多的估值有所下降，此次募集的资金规模也没有2015年C轮融资的规模大。

五年后，为什么现在选择上市？

10月12日，中原地产首席研究员张大伟对《时代周刊》记者表示:“过去几年，公司规模发展不够。现在这一次既是无奈的选择，也是最后的冲刺。”

《时代周刊》记者在阅读招股说明书时发现，芳多多自成立至2016年年年亏损，其中2016年净亏损3.321亿元。

但自2017年以来，方多多实现了盈利，当年实现净利润60万元。2018年净利润为1.04亿元；2019年上半年，净利润为1.003亿元。

商业模式在不断变化

在漫长的上市之路的背后，方多多的商业模式正在不断地移动。

2011年，中国互联网崛起，拥有世界上最多的互联网用户。随后，这股热潮延伸到了房地产行业。

作为房地产行业的持续创业者，与中欧的同学曾、李共同创办了方多多，定位于房地产垂直领域的淘宝，号称中国第一个移动互联网房地产交易服务平台。

方多多最初是一家新的房屋代理公司，采用b2b模式，从开发商那里获得项目，然后将项目分发给中介公司进行销售。通过这种方式，方多多成功地打开了中介资源，公司在成立之初就开始快速成长。

2014年，房地产市场进入下行周期，开发商开始同时与几家经销商签约，以便尽快出售自己的房子。

许多没有利用新房市场渠道的房子开始转向二手房市场，发展模式从b2b转变为o2o，并提出“直买直卖”的口号，允许买卖双方自主交易，服务费用远低于市场平均2%的中介费。

这种模式在早期快速抢占市场份额方面有很大优势，但房地产电子商务交易频率低，回头客少，房地产交易过程复杂，使得单纯的网上脱媒业务模式不可持续。

2018年，段毅曾向媒体承认，方多多为此支付了3亿元。

今年3月，多房的商业模式再次改为“b”，口号改为“全网经纪直销平台”，打造了一个寄售新房和二手房的服务平台。它声称帮助房地产经纪人通过互联网完成交易。并承诺成为一个独立的平台，不雇佣经纪人，也不开设线下商店。

在这种模式下，方多多的利润主要来自交易提取和增值服务。2018年，佣金为20亿元，同比增长23%。增值服务收入2.5亿元，同比增长67%。

“房多多经历了许多方向性的调整。今年上半年的净利润超过十亿元，全年的净利润应该达到二三十亿元。但是，如果我们想进一步扩大我们的发展，我们需要继续探索。”10月11日，明源房地产研究所首席研究员艾振强告诉《时代周刊》记者。

仍然面临挑战

在过去的两三年里，网络房地产中介已经逐渐从巅峰走向灭绝。爱我，爱我的狗，破产，安全离开，在中国出售。这种在线探索仍然没有成功的模式。

方多多在招股说明书中提到，由于其市场以交易为导向，其主要竞争对手是空壳和流动平台。

这部分竞争对手包括方天霞和安居客等平台。从目前来看，更多房间的竞争优势并不突出。

根据关彝千帆指数，2019年8月，安居客的月生活指数为1928万，壳牌找房子的月生活指数为806.1万，方多多的月生活指数为21.8万。

10月11日，广州一家中小中介机构的负责人告诉《时代周刊》记者，平台的选择不是他的首选，主要是基于综合实力和房屋数量，而一些增值产品和服务的平台在落户后将免费赠送。

张大伟向《时代周刊》记者指出:“多房模式曾经填补了空在市场上的空白，并把经纪人与新房联系起来。”但是，随着经纪公司的转型，他们开始直接从事新房业务，而资本市场并没有认可这种模式。例如，在SouFun.com的美国股市，市值已经从过去的300多亿元的最高点下降到现在的约10亿元。”

10月12日，深圳中原董事总经理郑树伦告诉《时代周刊》记者:“房地产电子商务平台没有成功案例。目前，许多传统中介公司近年来都在大力发展网上力量，以实现网上和网下的全面开花。像方多多这样的网络中介确实有一定的发展压力。”

庞大的注册用户是方多多手中的一张王牌。

招股说明书显示，截至2018年12月31日，在中国近200万名房地产经纪商户中，方多多平台注册经纪人数量超过91万人，普及率超过45%；截至2019年6月30日，方多多平台已有超过107万注册券商。

尽管它拥有大量注册用户，但它的平均收益并不高。

2018年，方多多平台闭环交易总量(gmv)为1137亿元。同比增长54%。根据2018年的数据，每个券商的平均市值只有12万元左右。

如果方多多想在资本市场表现强劲，它仍然需要迎接更多的挑战。