佳源集团短期借款同比减少23.23%，债务结构有所优化

投资一号线杨春霞

2019年1月17日，一场“债券违约”风暴导致嘉园创生控股集团有限公司(以下简称“嘉园集团”)的房地产上市平台嘉园国际(02768.0港元)的股价一天之内从12.26港元跌至2.52港元，跌幅达80.62%，市值蒸发263亿港元。

时隔10个月，一家与房地产相关的信托公司再次让外界对浙江商人沈天庆及其商业帝国嘉园集团产生了怀疑。11月1日，郭彤信托官方网站显示，“东兴613号嘉园海峡两岸新天地项目特定资产收益权集合资金信托计划”第10期已经完成，募集资金1000万元。

据了解，该信托产品计划筹资2.4亿元，期限为12个月，预期收益率为7.9%-8.3%。值得一提的是，从目前已发行的10只股票来看，单只股票的融资额并不大，尤其是第七只股票的融资额只有150万元。一些业内人士认为，如此小的信托计划是在如此多的时期发行的，这表明企业资金特别短缺。对此，“投资一号线”曾致函嘉园集团，但截至发稿时尚未收到回复。

频繁信托融资

11月1日，郭彤信托官网显示，“海峡两岸东兴613号嘉园新天地项目特定资产收益权集合资金信托计划”第10期已经完成，募集资金1000万元。

据了解，该信托产品计划在12个月内共筹集2.4亿元。该资金用于转让苍南国源房地产开发有限公司(以下简称“苍南国源”)持有的嘉园海峡两岸新天地项目对应的全部收益权，最终用于目标项目的开发建设。还款来源是嘉园两岸新天地的销售回报。

天空调查显示，苍南国源由浙江嘉园房地产集团有限公司(以下简称“浙江嘉园”)和苍南金地辉经营管理有限公司(以下简称“苍南金地辉”)共同持有，其中浙江嘉园持有80%，苍南金地辉持有20%，浙江嘉园是嘉园集团的全资子公司。

作为上述信托融资的信用增级措施，嘉园集团及其实际控制人沈天庆为苍南国源房地产回购目标项目的收益权提供连带责任担保，同时抵押位于杭州拱墅区中心的现有房屋，还款来源于嘉园两侧新天地项目的销售收入。

根据公开信息，2017年11月1日，苍南国源以2.13亿元的转让价格赢得了属于嘉园海峡两岸新天地的苍南台商镇43-6栋。当时，据媒体报道，该地块的成功转让标志着“台湾风情街”的正式登陆，这将是苍南台商镇十大重点项目之一，预计总投资11亿元。

根据郭彤信托披露的信息，嘉园海峡两岸新天地项目可产生15.3亿元的销售收入。目前，该项目已实现销售约9.4亿元，对应的实际销售回报约为5.4亿元，未来可实现的剩余销售回报约为9.9亿元。

然而，从目前来看，嘉园两岸新天地的销售可能陷入困境。据此前媒体报道，嘉园两岸新天地的业主称，苍南国源以“办公”为策划目的，虚假宣传偷房概念，并以“公寓”名义出售，苍南县市场监管部门已立案调查。

值得一提的是，“投资一线”对受益信托网、郭彤信托、大冶信托的网站进行了梳理，发现嘉园集团自2019年以来仍依赖信托渠道，共发布了27个信托计划，涉及嘉园两侧的新天地、嘉园梦幻广场、嘉园悦城、嘉园巴黎城等项目。

然而，就像嘉园两边的新天地一样，上述项目在销售中也存在违规行为。投资一号线此前独家报道称，上海嘉园梦幻广场非法收取“团购费”和“茶费”，捆绑停车位出售，并收取6000-15000元的贷款金融服务费。

短期债务偿还压力

据公开信息，嘉园集团涉足房地产业、家电零售业、文化旅游和老年人医疗保健。旗下有五家上市公司，分别是房地产上市平台嘉园国际、新三板上市的袁波控股、联合锡矿和西固数码(836081.oc)以及2018年8月上市的a股上市公司美丽生态(000010.sz)。

然而，随着商业版图的扩大，嘉园集团的融资问题开始显现。根据嘉园集团2019年半年度报告，截至2019年6月30日，嘉园集团负债总额为801.85亿元，同比增长11.57%，资产负债率为78.95%，扣除商誉无形资产后的资产负债率为80.24%。

此外，2019年上半年，嘉园集团一年内到期的短期贷款和流动负债总额为91.46亿元，货币资金同比下降20.75%，至75.13亿元，其中限制类资金21.86亿元。在评级报告中，联合信用评级有限公司(以下简称“联合信用评级”)表示，嘉园集团在2019年和2020年存在一定的集中偿债压力。

因此，嘉园集团积极利用各种融资渠道，包括发行信托、公司债券和美元票据。11月5日，据上海证券交易所披露，嘉园集团计划发行8.4亿元票面利率为8%的公司债券。此外，10月18日，房地产上市平台嘉园国际计划发行票面利率高达13.75%的美元票据。

据媒体报道，截至2019年1月3日，沈天庆还将嘉园集团57.33%的股权质押给大连银行股份有限公司上海分行，为浙江嘉园银行23亿元提供融资担保，质押期限为3年。此外，天研查显示，自2018年12月以来，浙江嘉园已多次向爱建信托、华宝信托和中国民生银行质押股权融资。

浙江嘉园股权质押

数据来源:天涯站

此外，投资一行还注意到，嘉园集团于2019年4月17日以12.7亿元的对价转让了江苏五星电器有限公司(以下简称“五星电器有限公司”)46%的股份，京东以现金和债务继承的方式接管要约。同时，JD.com还向嘉园集团提供了10.3亿元人民币的贷款。

值得思考的是，五星电器于2015年2月被嘉源集团收购，至今还不到5年。2017年至2019年上半年，家电零售收入超过房地产销售收入，占嘉园集团总营业收入的50.89%。嘉园集团的资产质量很高。为什么要转让股份？一些业内人士认为，这样做的目的是为了获得足够的现金。作为回应，投资一号线给嘉园集团发了一封信，但没有收到回复。

虽然上述情况并不理想，但需要指出的是，嘉园集团的债务结构有所改善，一年内到期的短期贷款和非流动负债均较去年同期大幅下降，其中短期贷款下降了23.23%，一年内到期的非流动负债下降了30.67%。

此外，由联合信用评级机构发布的《嘉园创生控股集团有限公司公司债券2019年跟踪评级报告》和《嘉园创生控股集团有限公司非公开发行公司债券2019年跟踪评级报告》显示，嘉园集团信用评级为aa级，上述债券评级前景稳定。(第一线产生的投资)■