吴学安：房地产信托监管趋严旨在稳定楼市

2019年只剩下十天了，达摩克利斯之剑依然高高挂起。近日，华信国际信托因未能对信托产品资金来源合规性进行彻底审查，被北京银监局责令纠正非法接受保险资金、投资事务管理、信托产品等本质上属于单一基金信托的问题，并被处以50万元的行政处罚。2019年，房地产信托将面临最严格的监管。业内人士认为，严格监管仍将是2020年的常态，高剑有利于行业的健康发展。

为弥补制度缺陷，借鉴国内监管实践，结合信托业发展实际，银监会正式研究起草了《信托公司股权管理暂行办法(征求意见稿)》，以促进信托股权管理混乱的有效治理，提高信托业股权监管的质量和效率。事实上，在过度监管的环境下，信托公司频繁收取罚款是正常的。根据中国保监会的公开信息，近年来，信托公司收到的罚款呈上升趋势。根据受益信托的数据，从今年开始，信托公司已经收到了30张票，远远超过去年。

最近，房地产信托遭遇“突然刹车”，集体信托产品的发行和设立规模明显下降。数据显示，房地产信托公司筹集的资金在第三季度减少了27.50%。据业内人士称，在强有力的监管下，房地产信托很难在短期内扭转颓势，政治和信托业务可能成为一股新的力量。

今年以来，监管部门出台了许多文件来规范房地产信托业务，同时加大了对非法信托公司的处罚力度。据不完全统计，今年有近10家信托公司因违法违规被罚款，其中很多涉及房地产信托业务，累计罚款超过1200万元，接近去年的罚款总额。随着房地产政策的相继出台，房地产信托降温已是不争的事实。

近年来，信托风险项目的数量不断增加。截至2019年6月底，中国主要金融机构的房地产贷款余额占全部贷款余额的28.7%，创历史新高。其中，房地产贷款余额41.9万亿元，个人住房贷款余额28.06万亿元，同比增长17.2%；住房开发贷款余额8.12万亿元，同比增长20.7%。在去年“去杠杆化、强监管”的金融政策下，银行表外资金加速回归。同时，平台公司的借款受到限制，企业现金流相对紧张。一些信托公司在他们的展览业更积极，他们的信用大大下降，这导致了逾期甚至违约事件的增加。信托风险暴露迅速，其中房地产信托经常遭遇赎回危机，信托公司和行业声誉受损。

信托贷款的下降主要是由于渠道业务的压缩和房地产业务的严格监管。国家减少间接融资，重点发展直接融资业务，符合防范风险、稳定房地产的政策趋势。在房地产信托收缩已成定局的背景下，信托公司被迫告别传统路径，寻找业务转型的新起点。随着对房地产信托的严格监管，一方面，信托行业迫切需要转型，寻找能够替代房地产信托业务的下一个收入支柱；另一方面，信托公司需要防范风险。对信托公司来说，平衡它们之间的关系尤为重要。目前，基础设施建设、工商企业和消费金融可能是未来集体信托市场的主要着力点。

一度炙手可热的房地产信托正在降温。目前，房企普遍面临融资紧张的局面。一些房企缺乏现金流，无力偿还以前的信托贷款，有些甚至濒临破产。截至2019年6月底，中国主要金融机构的房地产贷款余额占全部贷款余额的28.7%，创历史新高。今年，信托期限的绝对规模仍处于历史最高水平，期限分布呈现先低后高的规律，这可能会加速房地产行业的风险敞口。此时，监管机构有意公布前两次检查结果。此举旨在进一步加强对房地产信托的监管，并对一些仍能绕过监管的创新业务以及资金变相流入房地产市场的项目起到威慑作用。

新资产管理条例出台后，信托业面临转型，融资业务受到极大抑制。在房地产信托和渠道业务面临双重压力的情况下，信托行业积极探讨转型，积极寻找下一个可以替代房地产信托业务的收入“支柱”。与“转型”相对应的是“风险防范”，平衡二者之间的关系成为一项紧迫的任务。信托公司需要进一步拓展主动管理，发展“综合金融服务”，进一步深化业务中的项目开发、人才管理、投资流程和服务风险控制水平，提高竞争力。