离职潮再起 房企职业经理人未来在哪

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在市场的下行周期中，房地产行业高管的人事变动正达到顶峰。据不完全统计，今年以来，房企高管人数已达数百人，各类房企核心高管纷纷离职。其中，有企业的战略调整，个人平台选择的主动“跳槽”，以及因销售业绩不佳和融资环境压力而被迫辞职。在业内人士看来，房地产行业的人频繁更换是正常的，不管他们是主动的还是被迫的。

职位变动的正常化

房地产作为资本密集型行业，对政策最为敏感，处于房地产市场的下行周期，房地产行业高管的人事变动正达到高峰。据不完全统计，今年以来，房企高管人数已达数百人，各类房企核心高管纷纷离职。

12月17日凌晨，华润置地(港股01109)宣布，由于其他工作安排，唐勇辞去华润置地董事长、执行董事、提名委员会主席、执行委员会主席、企业社会责任委员会主席、公司治理委员会委员职务。王向明于2019年加入华润集团，接任华润置地董事会主席、非执行董事及提名委员会主席。

从简历上看，唐勇可以说是华润置地的“老人”。他于1993年从同济大学毕业后加入华润集团，并于2001年正式加入华润置地。2019年2月，华润置地“灵魂”吴向东加入华夏幸福(600340)，正式接任华润置地新“掌舵人”。然而，从吴向东接手后不到一年，唐勇也宣布“转让”并加入华润电力(港股00836)。

与唐勇的“内部调整”不同，迟峰选择了投资蓝光发展(600466)。12月20日晚，蓝光发展宣布，公司董事会近日收到公司总裁张巧龙提交的书面辞职报告，由于公司整体工作安排，张巧龙申请辞去总裁(法定代表人)职务。张乔龙辞职后，是前华润置地高级副总裁迟峰。

迟峰也是华润置地的“老队员”之一，长期在华润置地华东地区工作。据公开消息，迟峰于1999年加入华润集团，先后担任华润上海副总经理和华润新鸿基地产无锡总经理。2011年至2013年，他担任华润置地副总裁兼江苏地区总经理。自2013年起，他一直担任华润置地高级副总裁，并担任江苏地区总经理、华东地区总经理及物业公司董事长。

业界将志锋的“填充位置”解读为蓝光发展业务的重点将进一步“东移”。今年9月，蓝光发展落户上海总部，“上海+成都”的双总部格局已经形成。迟峰多年来深入华润置地华东市场，人脉资源丰富，对蓝光的东进发展大有裨益。

除上述两位高管外，据媒体报道，华润置地副总裁兼华北区总经理蒋志胜也已辞职，并在中国荣通担任房地产业务总经理；华润置地副董事长、华北地区董事长张大伟已辞职，目前仍在离职过程中。

华润置地高层管理人员的频繁变动并不是唯一的。今年以来，碧桂园(港股02007)副总裁刘森峰、泰和战略投资副总裁、郑融集团首席执行官王、宏坤集团(港股00924)总裁、泰和集团(000732)副总裁助理王峰、中南地产副总裁等一系列人事变动，似乎也意味着房企的人事调整进入了高峰期。

主动“移位”的平台选择

金融评论员严跃进指出，房地产行业的人在市场低迷时频繁更换是正常的。目前，房地产市场已经从传统的增量时代进入了股票时代，这就面临着房地产企业和大型房地产企业高层管理人员的选择，选择自己的平台和自己的“能人”，以达到共同成就的目的。

据公开信息，王于2014年加入房地产(港股06158)，担任天津、苏州、北京、郑州房地产业务主管。自2017年9月起，王一直担任房地产副总裁，负责日常业务运营、人力资源、客户关系及全面行政事务。

2018年初，刚刚在香港交易所上市的房地产宣布，正式任命了两位联席首席执行官，一位是老的，一位是新的，新的是王。升职的原因是“王，现任公司副总裁，被提拔为联合CEO，是因为他认识到自己对集团业务的巨大贡献。”从地区到全国，王可以说是百强房企中的英雄之一。目前，他已经确认将接手新的三岔集团。

王选择了与三顺集团携手，或有望完成下一个1000亿住房企业的目标。就在去年，三讯集团大胆提出1000亿元的目标，力争当年实现100亿元的目标，甚至突破120亿元的规模，2019年实现销售收入300亿元，5年实现1000亿元的目标。

发源于南京的鸿阳地产(港股01996)，也有“千亿房企”的雄心。今年10月31日，宏阳地产宣布任命宏坤地产前总裁袁春为集团联席总裁。加入鸿坤地产之前，袁春在中海住了14年，在龙湖住了8年。他可以说是一个房地产老手，有着丰富的房地产管理经验。袁春被任命为红阳房地产也意味着他正式接管了“2020亿战略”。

与房地产企业迈向“1000亿房企”的目标不同，中良地产已经正式进入1000亿房企的阵营。许慧的前财务总监尤思佳和碧桂园总裁助理吴媛今年4月加入中良地产担任副总裁。市场也认为，一次引进两名金融高管有助于忠良地产加速ipo。

据悉，加入中梁地产后，尤思佳负责中梁地产的上市，并负责公司未来上市后的海外发债；吴元是主管，他的主要工作是整理忠良的金融体系，统筹资本运作和金融中心。在完成“1000亿房企”的目标后，中梁地产正努力为上市摇铃。

被迫将销售融资置于压力之下

“除了共同成就的目的之外，房企高管的变动与市场环境也有很大关系。”严跃进认为，在市场下行周期中，房地产企业在追逐规模的同时，相应的压力也会传递到人员上，这就对房地产企业的营销和财务状况提出了更严峻的考验。一旦他们考试不及格，他们将不可避免地被迫离开工作岗位。

据Cree房地产研究中心的数据显示，截至今年11月底，全年设定绩效目标的企业有近70%达到了90%以上的目标完成率。其中，世茂、龙湖、阳光城(000671，股份咨询)、金科、中良、禹州、宝龙等9家房地产企业提前实现了年度目标。然而，与此同时，超过20%的房地产企业仍有80%-90%的目标完成率，少数房地产企业仍有低于80%的目标完成率。在持续调控、行业增长缓慢、整体项目取消率低于预期的背景下，一些房企实现年度业绩目标的压力仍然很大。

「事实上，各房屋公司今年所定的销售表现目标普遍较为审慎。从这一点上，我们也可以看到市场的下行压力。”严跃进说，与房企一把手相比，中小房企的人事变动更大，因为他们的生活更加困难。

除了业绩压力之外，住房企业的整体融资难度和融资成本也在上升。根据Cree房地产研究中心最近发布的研究报告，今年前十个月住房企业新债券融资成本为7.03%，比2018年上升0.52个百分点。嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师方玲指出，随着雷声大、中小房企支付问题频发，金融机构更愿意向压力较大的大型房企放贷，融资集中到房企头上的趋势越来越明显。

人民法院公告网显示，截至11月底，房地产企业破产数量已超过450家，超过2018年的破产数量。在破产的房地产企业中，四线城市的中小房地产企业是主要的。

严跃进表示，无论是主动还是被迫，市场的下行压力当然是企业高管的关键，但更关键的是如何在扩大规模的同时加快资金回流，以及如何获得更便宜的资金。