限竞房去库存之战怎么打

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2019年，北京有限竞争房屋继2018年竞争房屋供应高峰后，迎来了市场高峰。在“累计供应5.4万套，整体去污率略高于40%”的背后，北京有限竞争房屋市场供应充足，区域去污冷热不均，库存一直在上升。为了更快更好地实现有限竞争房项目的淘汰，在空项目利润范围内，在房地产项目的营销中，“量价比”、“质量改进与分配”开始越来越频繁地出现。随着市场的低迷和纯商品房供应量的增加，有限的竞争空间似乎只是时间问题；然而，对于现有的3万套市场股票，如何打好去库存之战，不仅是关系到开发商利润和销售的难题，也是一些项目和地区面临的整体“卖难”。

供应:两年内66个项目

北京住房市场的主要供应力量仍然是有限的竞争住房。此前，有限竞争房屋的土地供应紧张，使得自2018年下半年以来进入市场的有限竞争房屋潮持续至今。到目前为止，北京的住宅市场仍然保持着“有限竞争型住宅占主导地位”的格局。

据《今日北京商报》记者不完全统计，自2019年以来，北京已售出46块住宅用地，其中14块为共有产权，20块为有限竞争，12块为无限价格。到目前为止，北京已经出售了100多块有限竞争房屋。

就进入市场的项目而言，中原地产研究中心的数据显示，自2018年6月10日第一批限售房进入市场以来，到目前为止，北京已有66个限售房项目，共100期，供应46，618套住房。按比例计算，近两年来，北京商品房供应量中，有限竞争房占70%。

自11月份以来，随着无限制土地供应的加速，北京市有限竞争住房项目也在加速并集中在市场上。根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站上公布的预售项目信息，《北京商报》记者今天梳理发现，从11月1日至12月16日，在先后获得预售许可证的33个商品房项目中，近一半是竞争有限的商品房。从11月20日至21日，住房和建设委员会连续签发了6份预售许可证。除了经济适用房华汉富源项目外，其余五套中有三套是限制性竞赛用房。

第28个现象是严重的

由于土地出让阶段的房价是有限的，有限竞争房的销售价格不仅低于同一地区的新房，而且与该地区的二手房也是上下颠倒的。然而，限售房上市以来的交易数据显示，北京市限售房市场呈现出“供给充足，但区域交易冷热不均”的现状，“二八”现象越来越严重。

《北京商报》记者今天梳理了限制类比赛用房的供应区域，发现限制类比赛用房密集分布在大兴、丰台、房山和昌平。其中，丰台是四个主要城区中竞争最激烈的城市；在郊区中，大兴区的竞争住房项目最为有限。

区域竞争住房项目进入市场意味着买家在购房时有更多的选择，但在开发商层面，这意味着一场关于拆房的“硬仗”。总体来说，主城内位置优越、配套设施完善的竞业限制住宅项目受到购房者的青睐，而位于五环路以外、远郊的没有“铁板”之福的项目，由于交通不便、配套设施缺乏等因素，大多会遇到困难。

“从已经进入市场的竞争有限的房屋的销售情况来看，项目之间的差别很大。”中原地产首席分析师张大伟直截了当地表示，一些具有竞争优势、位置优越的房屋正在积极签约，但大多数项目的淘汰率不高。截至今年11月底，北京已累计有54000套限制类竞赛场馆，网上签约规模约为23000套，整体淘汰率仅为43%左右。

据了解，在北京，除了小湾窑等五环路内段相对较理想的少数几个有限的竞赛场馆外，还有房山、丰台的青龙湖、昌平的北汽未来科技城、大兴的瀛海、九宫、巍山庄等区域。面临巨大的去化学压力。机构统计显示，房山区是供应集中的地区，限制类比赛用房淘汰率为22.7%，仅为全市限制类比赛用房整体淘汰率的一半左右。

“2019年1月至11月，有限竞争客房的供应主要集中在顺义、丰台、海淀和昌平。就去除率而言，顺义和海淀的去除率约为50%。此外，丰台有限竞争室的拆除是比较好的。”诸葛房产搜索数据研究中心的分析师陈晓概述了今年北京住房供应的有限竞争和地区差异的情况。

“目前市场上有一个明显的28现象，即20%的项目占80%以上的销售额。”张大伟表示，随着大量郊区项目进入市场，预计限制竞争房的反竞争仍将困难重重。

张大伟将现阶段北京有限竞争室压力加剧的原因归结为以下几点:一是虽然有限竞争室供应井喷的高峰期已经过去，但近两个月供应节奏也明显放缓，但有限竞争室供应持续增加；第二，除了来自各种类型的新住房项目的竞争，有限的竞争室的压力也来自二手房的探索:二手房是更有选择性和流失买家；第三，无限制住宅的连续转让和共有房产的持续供应也转移了有限竞争房屋的一些潜在客户。

此外，北京的信贷政策要求二套房首付更高，而非普通住房的标准太低。有限竞争室内的大部分大型产品被定义为“非普通住房”，这导致首付比例上升。这两个因素也阻碍了一些财力有限的新改革的和急需的客户。

稳定房价的武器遭遇最艰难的市场

根据机构数据，目前北京的商品房库存达到75600套，是近八年来的最高水平。作为北京商品房供应的“大头”，占总规模70%的限售房库存高达3.1万套，是进入市场以来的最高峰。超过一半的有限竞争房屋仍在出售，这也创下了新记录。

在这方面，金融评论员严跃进用“克服困难和应对库存”来描述北京有限竞争房屋的现状。张大伟甚至直言不讳地说，“北京的房价正在下跌，而有限的竞争空间是现在最不舒服的时候。”

现实表明，越来越多的开发商发起了“价格战”，旨在“以价换量”。来自北京中原的统计数据显示，2019年11月，有限竞争客房的平均成交价格为46，449元/平方米，同比下降1000元/平方米，而套房的平均价格下降了83万元，成交价格持续下降。

自2019年以来，特别是11月份，大兴、昌平、顺义等地区几个竞争房的实际成交价格均低于销售限价，差异明显。

该项目以位于顺义的“橡树湾”为例，限定平均价格为43，467元/平方米，最高价格为45，640元/平方米。据《北京商报》记者今天进行的一项调查显示，按照33000元/平方米的最低均价，橡树湾的开盘价只比底价高出不到10000元。当谈到项目售价低于限价时，项目销售人员表示，项目征地成本加上建筑安装、项目运营等各项费用均为“保底销售”。

此外，据媒体报道，长春金隅金晨大厦和中铁建设国际大厦在11月开盘，目前的售价与限定价格也存在一定的差价。报告显示，金晨金辰府项目征地时的平均价格为5.3万元/平方米，而开盘时的实际平均成交价约为4.5万元/平方米，下降了近15%；中铁建设国际大厦平均价格为52695元/平方米，实际平均成交价格约为46000元/平方米，下降12.7%。

“在限制竞争的市场中，除少数商品外，有些商品的价格比销售限额降低了10%-15%，有些地区甚至降低了20%以上。随后，有限的竞赛室项目也将大量供应。在资金撤出的要求下，北京楼市正在酝酿一场大规模的价格战。”张大伟说。

价格和质量“两条腿走路”正成为北京开发商缓解淘汰竞争房屋难度的药方。据报道，除了传统的降价方法，转让利润空房和交换价格的数量，以寻求突破，在激烈的市场竞争和赢得更多的买家，开发商举行有限的竞争住房项目也开始提高他们的质量。2019年，越来越多的限制竞争的住房项目开始从“减少分配”转向“增加分配”作为回报，从标准化产品转向个性化设计。

对此，和硕首席分析师郭毅在分析中也指出，在市场需求有限的情况下，房地产企业要想在现阶段促进销售，更有效的方式是利用价格和产品杠杆来煽动市场促进需求。