商管物业第一股宝龙商业上市 商业运营收入占比九成

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12月30日，宝龙商业在香港联交所主板上市，成为香港内地企业管理领域的首只上市股票。

宝龙商业董事长徐在接受《全国商报》采访时表示，今年地产股涨幅很大，而宝龙商业一开始的定价区间很高，希望通过其表现获得投资者的认可。

今年2月，宝龙计划分拆商业管理并上市，这影响了商业管理地产在mainland China的首个份额。从创业到上市再到敲钟，不到一年的时间。

许告诉记者:“宝龙地产本身就是一家上市公司，其财务和业务都非常规范。同时，宝隆商业管理是联交所第一家商业管理公司，审查程序更为严格。”

招股说明书显示，宝龙商业2016年至2018年的经营服务收入分别为7.52亿元(下同)、9.73亿元和12.01亿元，复合年增长率为26.3%。截至2019年上半年，公司收入同比增长29.8%，达到7.49亿元。值得注意的是，宝龙商业约51.23%的出租和销售区域位于长江三角洲，而上海占据长江三角洲的23.79%，比例最高。此外，根据可出租面积，二级和三级四线城市分别占43.14%和44.70%。

许表示，在宝龙业务十多年的发展中，与同行相比，其优势主要体现在区域布局和产品线上。2015年，宝龙对其产品线进行了重组，形成了四条产品线，即宝龙广场、宝龙天地、宝龙城和宝龙第一城，基本覆盖社区层面、区级层面和市级层面。

从业务角度看，商业运营占宝龙商业收入的90%。受结构影响，公司毛利率达到30%，高于住宅物业管理业务。宝龙商业首席执行官张云峰在接受《商业日报》采访时表示，宝龙商业是一家商业管理公司，与之前上市的许多物业管理公司略有不同。宝龙商业管理的物业主要是商业地产项目，商业物业是主要的收入和利润来源。

"作为一家商业房地产管理公司，我们的收入结构来自租户而非业主."张云峰说。据记者了解，宝龙商务计划在2020年新开10家商场，2021年新开9家商场，希望通过上市实现更大的商业扩张。

许告诉记者:“宝龙商业希望在2025年将有150个自有和轻资产项目，包括100多个在长江三角洲。”

“支持宝龙业务下一轮扩张的核心竞争力在于低成本、高利润增长和在长三角地区根深蒂固的区位红利。”安居克首席分析师张博认为，宝龙商业负债较高，需要提高运营能力，空资本运营也有较大改善，值得关注。宝龙的一些项目在空的入住率较高，其中四线城市的项目可能会因需求不足而被拖垮，而二线项目主要位于环渤海地区，部分项目的入住率低于70%。

招股说明书显示，截至2019年4月底，宝龙商业的整体入住率为85%，剔除空.高的宝龙天地后，入住率为90%对此，张云峰表示，宝龙业务明年的任务是改造和升级环渤海项目，抓头就是牢牢占据市场领先地位。