阳光城：长债换短债，提升安全边际 | 半年报拆解①

正文/乐居金融研究员陈辰

“高负债”、“中国人民投资”、“小田园”...这些是阳光城市的标签。2019年8月1日晚，阳光城市在突破1000亿元大关后发布了第一份半年度报告。在这份半年度报告中，阳光城市重新解释了公司的新标签。

升级:半年是一年，一年是两年

2019年上半年，阳光城的全规模销售额同比增长29%，达到901亿元，实现了50%的年销售目标。其中，股权销售金额达577亿元。

阳光城市集团执行董事长兼总裁朱荣斌透露，这是阳光城市首次实现“一半以上的时间、一半以上的任务”。此外，它已经签署了未签署的项目，并实际实现了1000亿元的销售额。

2019年上半年，阳光城市实现营业收入225.11亿元，同比增长48.03%；公司实现上市公司股东应占净利润14.49亿元，同比增长40.52%。扣除后上市公司股东应占净利润为12.88亿元，同比增长24.90%；该公司的基本每股收益为0.31元，同比增长24.00%。

报告期内，阳光城经营收入的增长主要是由于房地产收入的增加，达到了盈利条件。从区域分布来看，公司及华东和华南地区仍占公司业绩的大部分，但华南和西南地区的营业收入增速较大，分别为2104.69%和694.81%。

截至报告期末，公司预收账款770.83亿元，占去年收入的1.37倍，结算资源丰富。

关于对房地产市场未来形势的判断，朱荣斌甚至在阳光城市2019年中期业绩会上表示，形势非常严峻，阳光城市已于5月份开始抢占丰收计划。他甚至在现场大喊:“战争是一场决战，一个月是一年，半年是一年，一年是两年。”2019年，阳光城市应在确保公司安全有序运营的基础上，充分发挥准确性、高效性和灵活性的优势。

提高安全边际:将长期债务转换为短期债务，并改善现金流

高负债是大多数房地产企业的标签。年初，阳光城市执行副总裁吴建斌提出三年内将净负债率降至100%以内，力争在2019年降至150%。现在这个目标已经提前实现了。

中期报告显示，截至2019年上半年末，阳光城市的资产负债率为83.58%，同比下降0.85个百分点。净负债率为145.13%，同比下降37个百分点。事实上，净负债率的大幅下降很大程度上是由于阳光城的“长债换短债”，这大大延长了债务期限。

截至2019年上半年末，阳光城流动负债中的短期贷款从2018年上半年的176.47亿元减少到2019年上半年的78.81亿元。然而，长期非流动负债贷款从2018年上半年的514.18亿元增加到2019年上半年的598.10亿元。

公司平均融资成本为7.72%，比去年的统计数据低22个基点。值得注意的是，随着融资成本的降低，公司上半年的财务费用较去年同期下降了31.26%。筹资活动产生的净现金流量也同比下降58.3%，至5.9亿元，主要是由于债务结构不断优化，融资净流入减少。

此外，公司进一步加强了现金流管理。2019年上半年，阳光城市实现营业现金净流入86.98亿元，同比增长165.55%，并保持正增长。这一大幅增长主要是由于本期销售利润的增加和合资企业的退出。据悉，报告期内阳光城的平均回报率约为80.50%。

截至期末，阳光城账面货币资本为433.08亿元，占总资产的15.00%，实现短期计息负债全覆盖341.61亿元。

下半年:全面提升公司的产品实力和运营实力

据《中国日报》报道，阳光城将在下半年推出两项调整——质量导向和利润导向。具体来说，就是产品力和运营力的全面提升。“上半年激励体系中规模比例过大，与战略目标不符。下半年，阳光城市将调整激励机制，平衡规模和利润，体现创新，强化质量导向，强化质量评估和利润评估。质量评估以工程质量和设计质量为切入点；利润评估是对当期利润和结算利润的综合评估。”

朱荣斌透露，员工收入将与工程质量挂钩，相关激励框架将在8月份完善。他说质量激励在这个行业很少见。

就利润导向而言，阳光城市主要希望从管理中获益。例如，公司将继续坚持“三收三支”的管理要求，继续做好增收节支工作，全面管理预算，通过强有力的土地收购与现金返还联动机制，确保财务指标持续优化，通过制定合理的预算标准，提高预算管理的实施效果，巩固预算管理理念。此外，公司将通过加快运营和优化管理来进一步增加利润。

公告称，2019年下半年，公司不仅要完成2019年的任务，还要在优化财务结构的前提下，在土地、经营等方面全力储备，为公司2020年在2019年的基础上持续增长积累动能和资源，为未来发展打下坚实基础。