房地产金融戴上“紧箍咒” 多地房贷利率收紧

中原地产研究中心的统计数据显示，7月份全国房地产调控政策的数量再次突破年度纪录，达到56次。这也使得国家房地产调控政策高达307次，比去年同期的260次上升了18%。然而，在6月份抵押贷款利率下降趋势结束并反弹后，杭州、广州、苏州、无锡等地均报告称，近几天抵押贷款利率在上升，审批速度在放缓。

在4月19日中央政治局会议上重申“不存在住房投机”之后，房地产市场监管在不久的将来再次升级。7月30日，中央政治局会议首次提出“短期内不应将房地产作为刺激经济的手段”；7月29日，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，也指出房地产行业占用信贷资源较多。

中原地产首席分析师张大伟表示，在2019年房地产政策最为密集的时候，过去很少被提及的房地产金融风险被集中提及。自今年年初以来，中央部委共发布了15个讲话或政策，要求关注防范房地产金融风险。

在国家和监管部门不断释放收紧信号，推进房地产调控长效机制实施的背景下，居民按揭业务和住房企业融资都可以进一步收紧。

多宗土地按揭利率收紧

从抵押贷款利率的角度来看，根据英国《金融时报》记者进行的一项调查，自今年年初以来，中国各大银行在北京的抵押贷款利率至少保持了10%的增幅，即便是在利率持续下降的前五个月。据一位房地产经纪人称，在不久的将来，银行将加强对抵押贷款资格的审查，贷款速度也略有下降。

与北京目前的“袖手旁观”不同，全国许多地方的抵押贷款利率上升趋势进一步显现。上半年，杭州首套住房贷款的利率普遍提高了5%至8%，但现在，许多银行已经开始实施首套住房贷款基准利率提高8%或10%的政策。

在一线城市中，广州在6月份出现反弹。荣360数据研究所发布的数据显示，6月份，广州6家银行上调房贷利率，光大银行(601818)率先将首套房贷利率上调至20%以上。

事实上，银行按揭利率的拐点已经在6月份出现。根据机构数据，6月份，中国首笔住房贷款的平均利率为5.423%，略高于上月的5.416%。第二套住房贷款的平均利率为5.75%，也高于上月的5.74%。

“7月份，一些地区的抵押贷款利率频繁上调，越来越多的城市开始上调抵押贷款利率。不过，中共中央政治局会议对抵押贷款利率的具体影响仍不确定，需要结合未来是否会有一些具体的调整措施以及房地产市场的交易活动来考虑。”荣360数据研究所的分析师告诉英国《金融时报》记者。

严格控制房地产信贷

“我们会严格调查首付款。对于各种消费贷款产品，贷款后，我们将监控借款人的银行流量趋势；对于特定用途的贷款，如装修贷款，需要核实发票。一旦发现贷款资金用于支付首付款，我们将要求他们提前偿还贷款。”一位来自一家股份制银行的人士表示。

抵押贷款业务的风险已经引起了监管机构的关注。“近年来，中国一些城市家庭部门的杠杆率迅速上升，相当一部分家庭的负债率已经达到不可持续的水平。更严重的是，整个社会大约一半的新储蓄都投资于房地产行业。”央行党委书记、银监会主席郭树清在6月举行的陆家嘴(600663)论坛上表示。

对此，在银行业金融机构信贷结构调整和优化研讨会上，央行提出要保持房地产金融政策的连续性和稳定性。为保持个人住房贷款合理适度增长，严禁违规使用消费贷款购房，加强对银行融资和委托贷款流入房地产的资金管理。

李万甫认为，“下一步，银行可以适度调整个人住房贷款的条件和额度，同时提高消费贷款和个人商业贷款在零售贷款中的比重，严格控制消费贷款资金流向房地产市场。”

与此同时，房地产行业的融资问题也引起了人们的关注。“一些房地产公司过度挤压信贷资源，进一步降低了资金使用效率，助长了房地产投资投机。”郭树清在陆家嘴论坛上说。

在7月份的56项房地产调控中，中央部委发布了近10项调控内容，其中有许多内容是针对房地产企业收紧资金的。“特别是自7月份以来，我们已经连续两次针对房地产信托和美元债务出台了资金紧缩政策。对紧缩政策的预期越来越强烈。”张大伟说。

在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，央行还要求加强对高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险预警，合理控制企业的生息负债规模和资产负债率。

“在公共方面，银行可以改善房地产开发贷款的条件，同时向目前国家鼓励的制造业和中小企业投入更多的信贷资金。”李万甫预言。

构建长效机制

“这次中央政治局会议将成为房地产监管升级的又一个阶段。”张大伟表示，7月是房地产调控再次升级的节点。当月，不仅地方房地产调控政策的内容继续频繁发布，而且中央政府首次明确表示，房地产不会被用作刺激经济的工具，长期机制将继续加快。

“在经济下行压力越来越大的背景下，它仍然强调‘房子不投机’，反映了决策机关对房地产调控的决心。”兴业研究称，中央政治局会议要求“实行房地产长效管理机制”，这意味着房地产调控将继续保持紧张态势，调控政策将更加稳定和持续。在长期调控下，市场对房价的预期将更加稳定，下半年房地产销售可能会继续下滑。

与中央政治局前一次会议相比，这次会议没有提到“按市决策”和“一市一策”的内容。对此，中信证券(600030)首席经济学家朱认为，下半年房地产政策将较上半年收紧，这与目前房地产企业融资支持的收紧是一致的。

“房地产市场的监管非常严格，针对房价上涨的‘修补’措施仍在不断出现。预计2019年下半年，全国房地产市场仍将是双向调控，房价稳定的城市不排除放松政策，但只要涨幅明显，房地产调控肯定会加大。”张大伟认为。

“从信贷利率的角度来看，不排除房地产利率将再次上调。”张大伟表示，只要信贷政策没有明显变化，其他政策的调整对房地产市场的影响将非常有限。目前，除信贷外，房地产政策仍越来越微调，但总体政策基本面依然吃紧。