又一个长租公寓倒下 行业频频爆雷问题究竟在哪

最近，又有一个玩家陷入了长期租赁公寓的轨道。

自今年7月以来,“乐嘉公寓经营异常，涉嫌打雷”、“分行人去空大厦”、“房东收不到房租，房客面临被驱逐”等新闻在网上广为流传。自那以后，乐嘉公寓公开传言“该公司仍在正常经营。”

就在房东和房客们焦急等待解决方案的时候，8月7日晚，乐嘉公寓通过其官方微信公众账户宣布，该公司已停止运营。

突然宣布停业

据公开信息，乐嘉公寓成立仅三年，在长期租赁公寓市场发展迅速。截至今年5月，已在南京、苏州、杭州等8个城市展开，拥有300多个签约中心，600多名员工，为40多万客户提供服务，管理20多万套住房，总房价达1000亿元。根据计划，未来将扩展到沈阳、徐州、厦门、佛山、青岛、烟台、武汉、广州、深圳、北京、上海和郑州。

但是这个美妙的计划在8月7日结束了。同一天晚上，乐嘉公寓通过官方微信公众账户发布公告，确认公司已停止运营并关闭所有业务，大量员工已离职，没有营业收入，无法偿还客户欠款。

根据公告，如果房东和房客自愿达成和解协议，公司将无条件承认，无需再次通知公司。原房屋租赁合同将立即终止，不再履行；房东和房客保留追究法律责任的权利，如违反合同和赔偿损失。如果房东和房客不能达成和解，可以依法通过法律途径解决，并追究公司的法律责任。公司尊重并执行所有决策。

最后，公告强调，该事件不应影响租户，公司再次真诚地要求房东不要采取激烈措施驱逐租户。

今年7月，乐嘉公寓许多地方的房客被曝光，房东因未能按时收到房租而发出“驱逐令”。他们中的许多人与乐嘉公寓签订了为期一年的合同，并支付了至少半年的租金。许多房东还表示，他们与乐嘉公寓签订了按季度收款的合同，但今年以来，收款情况明显“不容乐观”，驱逐房客也是“无奈之举”。

7月中下旬，Xi、南京、杭州等房建部门对乐嘉公寓发布了风险预警，其中Xi安房建部门于7月15日对南京乐嘉商业管理有限公司Xi安分公司发布了风险预警，称该公司在Xi安开展房屋租赁和房屋经纪活动时，业务范围不包括“房屋租赁”业务项目，提醒Xi安广大市民注意风险预测，避免财产损失。

事件曝光后，许多房东和房客去乐嘉公寓南京总部协商退款，但在宣布之前，据媒体报道，大多数房东和房客没有收到相应的追加退款。公告一发布，许多房东和房客就直接遭到“轰炸”，许多帮助他们签订租赁合同的工作人员也失踪了。乐嘉公寓还发了一条短信说:“乐嘉公寓原来的销售员已经辞职了。从他离职之日起，他从事的所有活动都与我们公司无关。”

为了妥善解决相关事件，乐嘉公寓公布后不久，南京市住房保障和房产局也发出通知，称乐嘉公寓在履行租赁合同过程中出现了大量违约行为，造成了不良的社会影响。南京市相关区政府已组织第三方机构在其辖区内设立调解服务点，为南京乐嘉公寓的客户提供纠纷调解和法律咨询服务。同时，南京市房屋租赁行业协会推荐南京我爱我家(000560)房屋租赁置换有限公司、南京紫茹房屋租赁有限公司等五家房屋租赁企业参与调解服务点。

长期出租公寓注定要失败？

乐嘉公寓倒塌的原因是，金融危机引起了轩然大波并不奇怪。

有业内人士称，乐嘉公寓采用“高收入低租金”的模式，即以高于市场价格的价格购买房屋，房东的支付方式为一个月租金或一个季度租金；然后以低租金出租房子，并向房客收取租金，每次为期六个月至一年。这种模式与之前激增的长期租赁公寓所采用的“租金贷款”基本相同，是一种利用资金池运营长期租赁公寓的典型方式。

之所以采用这种方式，在业内人士看来，可以使这种运营模式迅速实现大规模发展，抢占市场份额。像乐嘉公寓这样的运营模式可以通过时差形成一个巨大的资金池，然后用这些获得的现金来购买更多的房子，获得更多的现金流；或者投资其他地方以赚取更多利润和回报。

然而，就像“租金贷款”带来的巨大危害一样，这种模式正在摧毁整个行业的信用，这将无形中加大杠杆作用。由于缺乏风险控制，一旦企业管理失误，就会给房东和房客带来严重损失。

“一旦一套长期租赁公寓爆炸，那将会比p2p打雷更可怕。”我喜欢我家前任副总裁胡景晖在2018年警告这个行业，但现在看来这是一个预言。自2018年以来，许多父母租住的公寓，包括杭州丁家公寓、上海遇见公寓、北京豪苑恒业和北京艾嘉新怡，都经历过“打雷”或“逃跑”。

“毕竟，这个行业的商业模式还没有搞清楚，这还是一个问题。”在接受《证券时报》风险投资交易所采访时，深圳一家风险投资机构的合伙人表示，去年他们联系了一家母公司租赁的公寓初创公司，寻求融资。然而，他们发现这个行业的大多数公司都没有“理清”自己的利润逻辑。

根据嘉里的监测数据，中国20个重点城市的公寓租金回报率仅为1%至3%。对于许多长期出租公寓的公司来说，他们需要在市场上获得大量的房子。面对众多竞争对手，他们不得不采取“抬高价格”和“低价出租”的方法来扩张。

长期租赁公寓初创公司的创始人曾公开表示，公寓的最低租金成本占总成本的55%至60%，租金差距为1.6至1.7倍。每年还需要摊销15%到20%的装修费用和人工费用。

住房研究所首席分析师张博认为，金融手段不仅有助于扩大长期租赁公寓的规模，还会加剧和提高未来的风险水平。他建议应进一步加强长期租赁公寓领域的财务控制。

北京市房地产经纪人协会秘书长赵建议，要尽快出台房屋租赁法规，租赁行业必须通过立法建立进入壁垒；此外，协会可以率先探索建立风险准备金制度，租赁企业可以按规模支付风险准备金，一方面可以对冲管理不善带来的风险，另一方面可以控制企业的扩张速度。

在业内人士看来，国有企业投资运营的长期租赁公寓项目一般是“重资产”运营模式，不同于“轻资产”的长期租赁公寓运营模式，长期租赁公寓是在现有住房经过储存、加工和改造后进行租赁。易居研究院易居智库中心研究主任严跃进表示，注重资产和长期运营将有助于行业形成新标准，促进行业健康发展。