海外融资成本上升 房企“钱途”冷暖自知

资本，尤其是低成本资本，一直是房地产企业生存的重要砝码。

中国房地产业融资环境趋紧的信号越来越明显，许多房地产企业此前都掀起了海外发债的浪潮。然而，人民币汇率的波动增加了以本币支付外币债务的成本。

据不完全统计，仅从今年6月起，包括绿地、凯撒和中南建设(000961，股票咨询)在内的房屋公司就已宣布发行美元债券。值得注意的是，从融资成本来看，前一段时间房地产企业发行海外债券的票面成本普遍偏高，有的甚至超过10%，利率水平与国内债券融资成本的差距正在拉大。据wind数据显示，截至今年7月中旬，房地产企业发行海外债券的数量和规模均达到104只，创下同期新高。如果以目前的速度继续下去，房地产企业海外发行债券的规模有望创下新纪录。有分析师表示，要发行美元等外债，房企必须面临汇率风险，后续汇率变化存在很大的不确定性，房企的汇率和金融风险敞口可能会继续恶化。

根据市场数据，近年来，中国房地产企业海外融资利率明显上升，从2016年的6.03%飙升至近8.6%。与中小房企相比，龙湖集团(港股00960)、万科、世茂等领先房企的平均融资成本较低。因此，汇率波动对高杠杆中小型住房企业的金融影响将更大。“借新债还旧债一直是房企常用的融资方式。今年也不例外，但高杠杆住房企业的融资成本相对较高，融资相对困难。”一家房地产机构的分析师说。

事实上，外汇损失发生在去年。例如，当代地产(香港股票01107)2018年的净汇兑损失为2.05亿元，导致当年净利润仅为6.62亿元，较2017年下降19.88%。

风数据显示，2019年房地产企业海外债务到期规模为237.57亿美元。2020年和2021年，住房企业海外债务的到期规模将分别达到297.86亿美元和316.38亿美元，住房企业的偿债规模将逐年增加。然而，今年下半年，房地产企业海外美元债券的到期日将从今年上半年的210亿美元降至111亿美元。从长期来看，汇率波动可能对依赖美元债务融资的企业产生一定影响。但是，由于大多数房企短期内对美元债务到期压力不大，短期汇率波动对房企的影响仍然可以控制。

与此同时，住房企业的整体融资成本正在上升。根据视点指数研究所的统计，2019年上半年，房企的平均融资成本为6.96%，并且在一个月内呈波动上升趋势。其中，4月份融资成本居上半年首位，为7.59%。从房企自身来看，一些小型房企的融资成本高达15%。此外，还有一些债务压力较大的大型房企或龙头房企，其发债成本高于10%。今年下半年，融资收紧将更多地出现在数据上。房企还需要在预期的融资紧缩形势下保持实力，并为下一次洗牌做好准备。

日前，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，强调严禁违规使用消费贷款购房，加强对银行融资和委托贷款流入房地产资金的管理。易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，这次会议明确提出了对高杠杆住宅企业的控制，特别是对有息债务规模、资产负债率等数据的控制。预计下半年一些房企将会更加克制地发行债券，并将积极偿还债务以减轻财务压力。