9月龙头房企销售增速超预期 四季度或“以价换量”

一些房地产企业人士表示，在第四季度，房地产企业将尽一切努力冲刺年度业绩目标，并不排除"量价比"。考虑到去年第四季度同期基数较低，第四季度领先的房地产企业业绩依然看好，实现年度销售目标的压力不大。

2003年第三季度，受房企融资渠道收紧、需求低迷、按揭利率高企等多种因素影响，市场普遍认为今年不会出现“金九银十”。最近，几家上市房地产企业9月份发布的销售数据显示，9月份前100家房地产企业的销售额强劲回升，同比逐月大幅增长。这个数字显然超出了市场预期。受9月份意外销售的影响，10月8日，几家上市房地产企业的股价大幅上涨。

一些房地产企业人士告诉《中国证券报》，在第四季度，房地产企业将尽一切努力冲刺年度业绩目标，不排除"量价比"。考虑到去年第四季度同期基数较低，第四季度领先的房地产企业业绩依然看好，实现年度销售目标的压力不大。

领先房地产企业的销售额超出预期

截至发稿时，房地产企业第一阵营的中国恒大(香港03333)和碧桂园(香港02007)已于9月发布销售数据，均实现同比大幅增长。中国恒大透露，9月份合同销售额约为831.1亿元，创下集团单月合同销售额新纪录。这意味着今年前九个月，恒大累计销售额超过4530亿元。在今年年初发布的公告中，中国恒大透露，其2019年的签约销售目标是6000亿元。根据这一数据，截至今年9月底，中国恒大已经实现了75.5%左右的年销售目标。据市场分析，恒大在“金九银十”期间的全员营销成效显著，推动了业绩的持续增长。

碧桂园仅披露了自去年下半年以来的股权出售数量。9月份，公司实现股权销售515.8亿元，同比增长40.39%。据测算，碧桂园股权合同1-9月份的销售额约为4229.3亿元。

根据融创集团10月8日晚发布的9月份销售数据，公司9月份实现销售约629.1亿元，同比增长18%，前9个月累计销售3694.9亿元，同比增长16%。

中型房地产企业也有不错的表现。世茂地产(港股00813)9月份的销售额约为320.9亿元，同比增长57%，前9个月的总合同销售额约为1739.9亿元。

根据目前房地产企业通过各种渠道获得的销售数据，前九个月约有20家房地产企业销售额超过1000亿元。考虑到前九个月郑融地产(港股06158)、荣鑫中国(港股03301)和R&F地产(港股02777)的销售规模均超过900亿元，距离1000亿元的规模只有一步之遥。据估计，1000亿房地产企业的规模将在第四季度继续增长。

第四节还是“量价”

第四季度是房地产企业实现年度销售目标的冲刺阶段。根据Cree房地产研究所发布的报告，截至9月底，设定年度销售目标的房地产企业中，有近40%达到了75%以上的目标完成率。其中，阳光城(000671)、世茂、宝龙、九仓、大发地产(港股06111)等9家房地产企业目标完成率达到80%以上。此外，近40%的房企目标完成率在65%-75%之间，而其余房企的目标完成率尚未达到65%。大型住宅企业的总体目标不如去年同期。总体而言，在行业增长放缓、监管更加严格的背景下，一些房地产企业在实现年度业绩目标方面仍存在一定压力。在第四季度，他们仍然需要加快推进商品进入市场，积极推进市场。

根据乐居金融提供的数据，国庆期间，绝大多数大型房企在黄金周期间都给予了额外的优惠。除了“全员营销”的大政策外，恒大还对黄金周期间出售的房地产给予了额外优惠，国庆黄金周期间的销售额达到510亿元。除了恒大，还有碧桂园、万科、融创、保利、绿地等众多房地产企业。黄金周期间，它们的销售额都超过了100亿元。

在一些放松管制的总体压力很大的市场，打折促销预计将在第四季度成为普遍现象。最近，记者走访了北京的几个项目，了解到北京目前出售的新建商品房大部分是限制竞争的房子，供应量比较大。一些地区甚至几个房地产同时进入市场，给整体拆迁带来很大压力。然而，目前，限制竞争的房间的情况越来越糟糕，有几个房地产交易热，相当数量的项目不占优势的位置是冷，销售办公室是空的。目前，除了一些不打折的热门商品外，很多商品都可以打九折，付款周期也可以协商。

柯芮芮指出，第四季度是冲刺年度业绩目标的关键时期。在销售压力和项目整体淘汰率下降的背景下，房企将继续增加商品供应，加大营销力度，第四季度房企整体销售规模将出现反弹。总的来说，在严格监管和高度竞争的市场背景下，第四季度，房企实现了现金流平衡，加速了货款的回笼，抢占了业绩。

预计土地市场将继续降温

自去年底以来，住房企业的融资限制已经放宽，许多住房企业抓住了难得的机会，大规模筹集资金。房企手头有充裕的资金，重返一线和二线城市已成为业内共识，这推高了许多热门城市的地价。

自今年第二季度以来，监管部门通过窗口指导和发布文件，对开发贷款、房地产信托和海外开发等融资方式进行了监管和限制。下半年，各项政策对房地产融资的限制进一步升级，住房企业融资成本被分割。除少数大型国有住房企业外，其他住房企业的融资成本均有所增加。

根据克里的数据，今年前9个月，房企新增债券融资成本为7.03%，比2018年全年高出0.50个百分点。其中，海外债券融资成本达到8.08%，同比增长0.86个百分点。

受融资成本上升和现金流压力的影响，万科、恒大等房地产企业已表示将谨慎拿地，土地市场已明显降温。

数据显示，第三季度，前100家房地产企业的土地收购溢价大幅回落，60%的地块溢价低于10%，近80%的地块溢价低于30%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，目前，房企去库存化的压力仍然比较大，财务状况没有发生实质性变化。由此判断，预计今年10月份土地交易市场将继续降温，整体升水率和交易量有望下降。