长租公寓陷空置率困境：“网红打卡”能不能搞定？

本篇文章3738字，读完约9分钟

作者:理解笔记，头像来自:视觉中国

今年上半年，多达16家父母出租公寓品牌关闭，长期出租公寓行业扩张速度趋于停滞，部分品牌开店数量出现负增长。

根据壳牌研究院发布的数据，2019年，行业十大长期租赁品牌新开门店数为474家，新店率超过70%。今年上半年，各品牌共开设了93家新店，新店开工率仅为8.2%。

如何度过长期租房困境？

走近深圳和广州的长期租赁公寓品牌，我们发现大量的公寓楼正在亮出“净红拳”的新招牌。

“网红”实际上只是一个小小的转变

“我们的公寓现在注重净红的概念。广告上周才送到豆瓣。这几天有很多人咨询过。”作为一名房客，我联系了一家位于广州番禺市巧姐街的长期租赁公寓商店。负责接待和看房的周经理笑着说。

谈到公寓的“净红打卡”元素，周经理表示，从今年6月开始，旗下所有长期租赁公寓都进行了升级改造，推出了不同的主题风格，他的店铺是该公司刚刚开业的新公寓。

在他的领导下，他知道如何做笔记，来到了位于大楼十几层的网络红钟公寓。首先映入你眼帘的是一个面积约20平方米的大海湾。它的装修风格与普通公寓没有什么不同，有灰色家具、亚麻布、极简主义浴室和开放式厨房。

这不能让人想起“净红色概念”。从这间公寓的大窗户往外看，风景非常普通。看完另外两个公寓后，大多数房间的窗外景色甚至被对面的高层住宅所覆盖。“北面(公寓)是空的土地，我还是建议你选择朝南的房间。”

它就是这样一个工作室。周经理说，月租金是1900元，比附近普通住宅的租金高出四五百元。即使与附近其他长期租用的公寓(类似大小的房间)相比，月租金也要贵200元左右。

"这里的物业管理很好，在家做饭也很方便."似乎我很惊讶地知道公寓的月租金。张经理很快解释说，他们店最大的特色是“网红”概念，主题多样化。

毕竟，他把电梯带到了商店的公共区域。“商店的公共区域在设计风格中融入了网红的概念。如果你看看入口处的酒吧，房客可以在这里充分享受小资产阶级的闲暇时光。”

“隔间里还有一个专门的休闲区，租户可以在这里看电影和追逐网络剧。”周经理指着休闲区的一面彩色墙说，这面墙是专门设计的，租户可以在这里拍一张3d自拍照，在朋友圈里晒晒。

另一方面，一面由乐高玩具制成的主题墙似乎在提醒租户，他们可以在这里“打卡”。然而，也许这是唯一有红色元素的设施，很难找到值得自画像的场景。

当我看懂了说明，说我感觉不到店里有什么净红元素和自拍打闹的场景时，周经理只说:“概念就是概念，长期租房要强调居住的属性。”

之后，他转向招待其他房客，表示如果他知道这些笔记，他可以自己去拜访，然后在适当考虑后联系现场工作人员。

显然，对于这个长期出租的公寓来说，它注重的是“净红打洞”的概念，净红元素只存在于公共区域，而且只是零星设计的。这样的“净红公寓”比其他房子贵很多，能吸引什么样的房客？

目前我们还不知道答案，但类似的“净红色元素”长期租赁公寓正在珠江三角洲地区出现。

追求“网络红冲卡”

“(公寓)需要彻底改造，哪里有这么多钱？”

与“网红”这种知道如何带着笔记参观的长期租赁公寓类似，在深圳福田区经营着三套父母出租房的刘先生最近通过各种方式筹集资金，试图将公寓的公共区域改造成“网红”。

他希望这套公寓能启动“净红打孔卡”的概念，吸引更多的年轻租户。刘先生告诉他，他知道如何做笔记。目前，主要的改造方法是重新设计公共区域的墙壁，美化休闲区，并设立酒吧和咖啡角。

“至于这几十个房间，我不打算换，这需要几百万美元。”刘无奈地说，虽然改造公共区域的成本不到10万元，但对他的小户型长期租赁公寓来说，这已经是一项“巨大”的投资，他的公寓已经连续三年亏损高达100万元。

事实上，如果不是因为租房困难，他不会计划一个接一个地升级或改造“净红色元素”。“近年来，长期租赁公寓以高收入和低收入的方式占领了市场，并夺取了租户。我们还得到了投资者的支持，并在头两年买了很多公寓。”

但每个有眼光的人都知道，如果融资失败，长期租赁公寓的运营将难以长期维持。自去年以来，他和他的一些同行也试图提高租金。虽然租户有一定程度的损失，但他们最终避免了业内低价竞争造成的资金缺口扩大。

“谁想到今年又出现了一次疫情，许多住户搬出了公寓，有些人离开了深圳，没有在这里工作。”由于空.的高失业率，原本已经趋于收支平衡的商店再次陷入低谷“我们的团队成员也与房东沟通，希望减少租金，渡过难关，但都失败了。”

事实上，这种情况已经被很多媒体报道过了:在过去的两个月里，北京、南京、杭州、深圳等城市的公寓业主接到了一家知名的长期出租公寓企业的通知，要求房东要么降低租金，要么收回租金，这引起了签约房东的集体反弹和不满。

“想象一下，长期租房巨头的做法遭到了这些公寓房东的拒绝，他们声称捍卫自己的权利，更不用说我们的中小型长期租房企业了。”刘先生说，目前融资越来越困难，一些中小型长期租赁公寓品牌只能另寻出路，例如，用“红网打卡”的方式吸引租户，降低空.公寓的入住率

所谓“净红穿孔卡”概念就是以最低的成本改造公寓，使公寓具有一定的净红属性。“我不知道它什么时候开始的。不管怎么说，我看到这么多的网红寄宿家庭和网红工业园取得了成功。吸引了这么多网红来打卡拍照，每个人都想把它应用到长期租赁公寓。”

刘先生设想，如果花掉10万元的装修费用，即使不能吸引网红出租，也可以吸引一些专业的网红打卡拍照，在一定程度上可以免费宣传公寓，同时吸引一些普通的年轻租户短期出租。

“我看到一套公寓把公共区域改造成一个复古的咖啡厅，这是20世纪30年代和40年代的风格。它吸引了许多消费者和网络红人拍摄视频，并宣传它还增加了公寓(餐饮)的收入，一举两得。”刘先生透露，他的公寓装修后，酒吧和咖啡角等设施也将考虑对外经营。

显然，对于许多中小型长期租赁公寓的经营者来说，他们不仅要解决“高收入、低产出”圈地后的慢性病问题，还要面对高入住率的疫情困境。至于网络红色元素一个接一个结合的转变趋势，无非是盲人摸着大象和石头过河。至于我们能否利用这个概念来吸引租户和归还资金，没有人有答案。

特别是，一旦这种净红色元素的转化发生同质化，长期租赁公寓能否获得新的活力？

这是解决“近渴”的好方法

“一周前，我刚刚让公司的人把新(公寓)效果图发到网上。”

虽然改造公寓的“净红元素”需要一些时间，但心急的刘先生迫不及待地想让人们把设计效果图发到社交网络上。

让他感到惊讶的是，在推出攻略、软文章和广告后仅一周，就有近50名租户打电话和添加朋友进行咨询，几乎所有这些都是为了长期租赁公寓声称的净红色属性。一些顾问是喜欢网红元素的上班族，一些是专业的网红，还有一些应届毕业生来拍“生活照”。

“过去，花钱在租赁平台上做广告不一定会有这么多咨询。”刘先生告诉我他知道如何做笔记。在与几位顾问交谈后，他发现年轻的女性居民是她们想居住的地方。这里有很多拍照和自拍的创意场景；这位专业主持人希望将长期租赁公寓的净红色元素作为直播的新背景；几位应届毕业生期待在微信朋友圈里向同学和朋友展示他们舒适的小资产阶级生活。

“附近有两个装修过的净红公寓，公共区域在大楼的一楼。许多过路人经常聚在一起停下来自拍。”刘说，只要装修得当，网红的长期出租公寓将会像网红的出气筒一样，成为网红和路人出气筒的热门“景点”。

“深圳有很多红点。年轻人一旦看到新的创意场景，就很容易被吸引。”在他看来，在许多长期租赁公寓被翻新后，通过向净红和麦克恩团队有偿开放它们，这是拯救自己的另一种方式。只要有人付钱，网红和内容团队就会拍照，这不仅会创造真正的收入，还会给公寓运营商带来口碑效应。

在同样的情况下，周经理在参观广州番禺的房子时透露，在他们的公寓品牌中推出“网络红卡”概念后，在20多套面向南的公寓中，只剩下三套空公寓，其中大部分住在大学城。“今年最喜欢的工作不容易找到。现在的学生也想兼职做网红和主播。这里的场景很适合他们，至少比去外面的净红射击基地更实惠吧？”

或许，长期租赁公寓可以通过广告和喊“网红概念”在短时间内吸引一些年轻租户的青睐。即使对一些网络红人来说，最好租一个外面的“网络红人现场直播场地”，在这里简单的改变一下住宿条件，这样既解决了住宿问题，又解决了拍摄问题。“有些净红军只租三个月到六个月。租赁期满后，他们会去其他净红公寓换换环境。”周经理说道。

结束语

在这种困难的情况下，无论是寄宿家庭、工业园区还是长期租赁公寓，都希望通过简单的包装和宣传“网红元素”，尽快吸引新的业务，回笼资金，克服困难。

这也是为什么一些长期租赁公寓必须经历净红色转换，即使他们借钱或筹集资金。最近，一些房屋租赁行业的人甚至说，长期租赁公寓，这是所谓的“净红色穿孔卡”的卖点，就像新的汽车制造力量。言下之意是，新车动力的产品在性能和使用方面与传统汽车公司的产品没有什么不同，但得益于技术和时尚元素的概念，新车在短时间内吸引了很多关注。中小型长租公寓的净红改造也是如此。毕竟，有这些卖点总比没有好。

至于这种附加值能否扭转目前长期租赁公寓市场的“疲劳”，能否将中小型长期租赁公寓品牌从泥潭中拯救出来，恐怕只有房管局的人才能感受到这种味道。