融创也要分拆物业上市了，万科恒大在等什么

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作者:时代财经·童杰

图片来源:中国视觉

地产股深受资本青睐，领先的房地产企业也在加速进入。

融创在今年5月的年度股东大会上披露了今年安排旗下地产集团上市的想法后，最近报告称，该公司正与财务顾问协商分拆融创服务的独立上市。根据国际财务报告准则，融创服务预计将筹集10亿美元。

在十大房地产企业中，碧桂园、保利、中海、招商局蛇口已经完成了房地产分拆上市，绿地、龙湖投资亚盛人寿、绿城服务，融创、华润置地也有明确的分拆计划，只有恒大和万科特别谨慎。

关于恒大和万科今年是否会分拆，一直存在猜测。易居中国首席执行官丁祖昱表示，目前房地产市场依然乐观。今年下半年，房地产仍是资本市场的窗口。房企应抓住今年下半年的窗口期，可以拆分房产上市的房企应加快进度。

在今年房地产上市企业的业绩会议和股东大会上，“财产分割”是一个备受关注的话题。乘着这股风，许多房地产企业公开表示愿意拆分，但一些房地产企业始终保持谨慎的态度。

事实上，从今年开始，业内就有报道称，恒大有分拆地产、独立上市的想法。联昌证券还在恒大的年度业绩研究报告中写道，它预计在未来6-12个月内拆分物业服务行业并上市，以释放巨大价值。然而，这一消息尚未确定。

相比之下，万科的态度要明朗得多。万科董事会主席朱九生在2019年年度股东大会上承认，万科没有上市计划。万科董事会主席于亮进一步强调，万科地产暂时没有上市计划，未来很长一段时间也不会上市。

虽然两大地产企业都没有具体的分拆计划，但根据万科和恒大地产板块的发展状况，他们已经形成了一定的规模，收入相对稳定，具备了独立上市的基础。尤其是万科地产在管理领域和收入规模方面一直处于行业领先地位。

据恒大金碧天下透露，目前管理的项目覆盖全国280多个城市，项目1400多个，合同管理面积约5亿平方米。根据恒大的年报，2019年，其物业管理服务收入为43.75亿元，在上市企业中排名前十。

万科地产截至2019年底累计签约面积6.4亿平方米，其中4.5亿平方米已被接管，经营规模超过国内所有上市企业。2019年，其总收入为127亿元，成为中国大陆第一家收入达到100亿元门槛的物业服务企业。

中国物资协会研究员李斌指出，万科和恒大地产已经为上市打下了坚实的基础，现在他们正在等待时机。正如他所说，近两年来恒大高管很少提及分拆地产的话题，但从万科高管的一些话中可以看出，万科地产并不想上市，而是要等待更好的时机。

于亮表示，在所有人都认可万科作为“城市服务提供商”的地位之前，万科不会考虑上市。万科集团高级副总裁、集团合作伙伴朱保全也表示，至少将投资100亿元用于万科地产的“沃土计划”，通过信息化和数字化提高管控效率和利润水平，为万科未来万亿市值平台的建设做好充分准备。

李斌指出，还需要考虑万科是否有a股上市的可能性。“与香港股市相比，a股不仅投资者范围更广，可以有效降低发行风险，而且可以在后期轻松获得真实估值和股价反馈。此外，由于门槛较高，a股上市企业本身就是自身实力的证明。新大正和招商局的拼盘在a股市场很受欢迎，未来的企业可能会开辟新的登陆资本市场的渠道。”

然而，他也认为，商业市场和资本市场都是动态变化的，不可能轻易断定房屋企业是否分割财产。

新城悦服务副总经理游剑锋表示，物业服务行业正处于黄金时代。

许多数据可以支持他的说法。据克里克物业管理公司统计，今年，受COVID-19肺炎疫情影响，虽然整体资本市场表现不尽如人意，但物业管理行业平均增长率达到37%。

飞速发展的物业管理行业与房地产行业进入横向时代有关。柯睿物业管理部总经理陈珏表示，近年来，房企进行了多元化布局，经历了许多起起伏伏、成功与失败。但是，对于物业管理部门来说，房屋企业都希望在布局上继续下大力气。这背后有一个共识--房企需要培育第二条曲线，在各种尝试下，3万亿元的物业管理市场的确极具潜力。

“物业管理是一项轻资产业务，通过改善服务来增加价值和创造利润。这意味着物业管理收入的波动性较小，随着物业管理行业进入上升期，中上游物业管理企业的规模也在逐年增加，预计在未来一两年内会有持续上升的趋势。稳定的盈利能力和强劲的增长受到资本的青睐。”

根据物业研究，在2020年，物业管理企业已成为资本市场的一个景观。今年以来，港股新增物业服务企业6家。仅在7月的前10天，金融街地产、红阳服务和郑融服务三家企业就在一周内被集中挂牌。截至7月10日，已有30家物业服务企业在港股和a股上市，另有10家企业提交了表格。

此外，今年地产股的表现也非常抢眼。据时代财经介绍，从年初到7月23日，股价涨幅居前五位的公司分别是殷诚人寿、中奥家园、永生服务、滨江服务和时代邻里，涨幅分别达到415.14%、237.26%、187.18%、185.45%和175.36%。

此外，单个房地产公司的市值已经超过了母公司。截至7月23日，绿城服务的市值为348.08亿港元，超过母公司绿城中国的227.94亿港元；雅人寿的市值为617.33亿港元，比其母公司雅居乐高出227.98亿港元。

丁祖昱预测，仅在两三年内，物管的上市公司数量将增加到100多家。不过，他也指出，应该注意的是，与更广泛的市场相比，房地产行业整体上仍是表现较好的行业，但不会有任何上市公司受到追捧。

“我认为，只要恒大、华润和万科不上市，整个物业管理市场还是值得乐观的。一旦这些最大的物业管理公司上市，物业管理公司的分化将迅速加剧，物业管理公司的估值将趋于合理。”