百强房企“期中考”，恒大销售回款均创同期新高，房企强者恒强格局继续，分

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证券时报记者罗曼

COVID-19肺炎导致2020年上半年房企销售收入压力加大。随着半年成绩单的逐步披露，强势房企的格局仍在继续，龙头房企比普通中小房企更强。

7月1日，恒大发布业绩公告。今年上半年，恒大累计销售额3488亿元，同比增长23.8%；累计销售收入3120亿元，同比增长66.5%。销售和退货都创下了历史同期的新纪录。

恒大的销售和支付创下历史同期新纪录

7月1日，恒大宣布6月份签约销售额为760.5亿元，同比增长51.3%，签约销售面积为855.3万平方米，同比增长约84%，销售利润为756.9亿元，同比增长60%。

2020年上半年，恒大累计签约销售额3488.4亿元，同比增长23.8%，累计签约销售面积3863万平方米，同比增长47.5%，累计销售利润3120亿元，同比增长66.5%。今年上半年，合同销售额和销售退货数据创下了同期历史新高。

根据恒大的累计销售额和累计销售退货金额计算，恒大的退货率约为90%。一般来说，销售收益率是衡量房地产企业经营能力的一个重要指标。销售回报率越高，房地产企业锁定利润的能力越强，周转速度越快。

据分析，到目前为止，恒大已经实现了6500亿元销售目标的50%，这个目标已经毫无危险地实现了。从恒大去年下半年过去的业绩完成情况来看，相信今年恒大的销售将轻松实现其8000亿元的内部目标。

事实上，为了实现更加持续稳定的发展，恒大从今年开始大幅启动战略转型，以“减债”为新战略的核心，甚至提出在三年内大幅减少负债4500亿元，其中生息负债平均每年应减少1500亿元，到2022年负债总额应减少到4000亿元以下。

从恒大上半年创纪录的销售和回报表现来看，很明显，恒大已经在稳定经营的道路上“下了功夫”，仅销售回报的现金流就有望比去年增加1800亿左右，实现减负的目标没有什么悬念。

同一天，碧桂园也在6月份发布了未经审计的经营数据，单个月归属于公司股东权益的合同销售额约为609.6亿元，同比略有增长0.93%，归属于公司股东权益的合同销售建筑面积为729万平方米，同比增长9.72%。

2020年6月，市场热度持续，住房企业加速去库存化。克尔数据显示，前100家房企在一个月内实现了全规模股权销售(指企业连同合资企业和关联公司的所有项目业绩的累计值)，总额为14517.2亿元，比上个月增长33%。

从累计表现来看，虽然2020年上半年疫情在销售、交割、结算等方面极大地影响了房地产企业的经营节奏，但自3月份以来市场热度有所回升，大型房地产企业抓住了市场的窗口，供应节奏和营销力度加大。第二季度，百强房地产企业整体销售复苏好于预期，第二季度百强房地产企业整体表现高于去年同期。

前100家住房企业的规模继续分化

根据凯瑞的数据，今年上半年，三大房企的市场份额为11.8%，比去年同期的10.6%上升了1.2个百分点；前20家住宅企业的市场份额为32.4%，比去年同期的31.4%上升了1个百分点。总的来说，前50名房地产企业的市场份额在增加，排名越高，增幅越大。碧桂园、恒大、万科仍占据行业前三名。

目前，在行业增长放缓和疫情重叠的影响下，大型住宅企业的竞争加剧，各级住宅企业继续保持差异化格局。从销售目标完成情况来看，2020年上半年，除恒大、滨江、金茂、龙光、越秀、雅居乐外，近一半的36家房地产企业的目标完成率低于40%，3家房地产企业的目标完成率低于35%。对于这个房屋分销企业来说，下半年仍面临较大的销售压力。

根据克尔研究中心的分析，在当前的市场背景下，大型住宅企业的竞争优势日益突出。随着资源加速向优势企业集中，行业集中度将继续上升。对于排名前50位的房企来说，竞争优势不再明显。随着行业竞争的加剧，这一梯队住宅企业的增长将进一步限制空.预计全年房企梯队分化将继续加大，50强将成为房企规模发展的重要分水岭。

因此，下半年房地产市场仍处于恢复期，疫情的不确定性依然存在。在整个行业的压力下，对于房企来说，把握市场的窗口，"促销和回款"仍然是一个重要的目标。

上半年，房屋企业的土地收购略有回升

根据中智研究院发布的《全国房地产企业1-6月征地清单》，2020年1-6月，全国百强企业征地总额为15169.8亿元，征地规模同比基本持平。百强门槛升至40亿元，比上个月增长21.2%。1-6月，50家有代表性的房地产企业月平均征地金额为1716.3亿元，略高于2019年的月平均水平(1706.9亿元)。

在土地收购金额方面，中国恒大以633亿元排名第一，中国海外地产以519亿元排名第二，其次是绿城中国、龙湖集团、碧桂园、金谷、新城控股、保利发展、绿地控股和华润置地。在征地面积方面，绿地控股、碧桂园和中国恒大位列前三。

数据显示，从1月到6月，50家有代表性的房地产企业的月平均征地量为1716.3亿元，略高于2019年的月平均水平(1706.9亿元)。其中，2020年1月至6月，27家房地产企业的月平均征地量超过了2019年的月平均水平，澳远、龙光和开业前6个月的月平均征地量比去年增加了一倍多，且征地呈逆势进行。扩展存储；23家房地产企业1-6月平均月征地量低于去年，万科上半年平均月征地量同比下降60%以上。

从不同阵营来看，前11-20家房地产企业是最活跃的投资者。前10名房企规模继续领先，土壤储备充足，发展较为稳定，征地强度最保守，征地销售比例仅为28.4%；然而，其他三个阵营的企业仍有适度规模增长的需求，一些企业在征地方面仍较为活跃。其中，排名前11-20位的房屋企业对土地收购的销售比例为55.2%，是所有阵营中最高的。绿城对征地的销售比例超过100%，徐汇接近70%；前21-30家房企的销售比例也明显高于平均水平，达到49.1%，而滨江和蓝光的发展则高于80%；前31-50家住房企业的土地收购和销售比率明显低于平均值，为28.9%。