上海有开发商出奇招：一套房子3份合同、又租又售又装修

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镁的一个朋友最近想买房子，但是上海的高房价实在让人望而却步。

巧合的是，就在这个时候，一个项目引起了他的注意，平均价格只有10.2万元/平方米，总价1300万元。为什么是“人才”，因为该项目所在的上海市中心区没有普通的住宅新居，周边别墅3400万元/套。

出于职业敏感性，镁编辑仔细检查了数据。原来这个项目，新城虹口金茂大厦，是2016年的光中路之王。当时，新城以37亿元的总价赢得了这块土地，地价为77.4%，相当于每平方米6.7万元的底价。

然而，土地要求很高，需要5%的经济适用房和2000平方米的社区行政医疗卫生设施(免费移交给政府)，其中15%需要作为一个整体持有，70年内不能转让(即约20%的面积不能出售)，下限为450套住宅单元，不低于总建筑面积的70.0%。

这样，扣除经济适用房和自住部分后，可售部分的实际底价达到87425元/平方米。

仅土地价格成本就接近9万元/平方米，但项目备案的平均价格为10.2万元/平方米。开发商仍然有利可图吗？

经调查发现，原项目采用了一种独特的手法——“换花换树”，将原本应该自给自足的区域也变成了房屋的内部区域，以出租的方式出售并实现。

这种闻所未闻的做法如何突破政策限制，增加利润by/きだよ 0？

租赁、出售和安装房屋有3份合同

一直以来，上海严格的土地拍卖政策就像一把悬在开发商头上的剑。在这个项目中，如果100%的房子按照规定出售，开发商可能真的没有多少钱可赚。

镁系列作为买方前往现场，发现该项目有148平方米和156平方米的主体单元，其中包括48平方米的租赁面积。租赁部分的资金需要分两次支付，同时签订租赁合同，期限为20年。

例如，一套156平方米的房屋，生产许可证面积为108平方米，将被签订为新房屋的“买卖合同”，其余48平方米将作为租赁面积，并将与开发商签订“租赁合同”。该房屋涉及改造，因此将签署一份“维修和改造合同”。

换句话说，该项目156平方米的正常购买需要签订三份合同。

读者不禁要问，签了20年的合同，20年后呢？开发商也为你考虑过。期满后，将免费与开发商续约，租赁部分也可直接转租。

因为有一部分是租来的，所以自然更便宜。因此，48平方米的价格从平均售价的40%转换为6%。虽然很麻烦，但这个价格和这个数量相当，很多买家都选择接受。该项目始于2018年，现已进入后期销售阶段。

另一方面，该项目的平均申报价格为102，000元/平方米，仅比可销售部分的实际地价高出10，000元以上。事实上，开发商通过实现自持面积降低了每平方米成本。

“显然，开发商是为了解决成本和利润问题，突破变相的政策限制，尽快实现商品的价值。”

前20名房地产公司的一位地区总裁告诉镁业，一次性支付自我维持部分实际上增加了使用面积，而且价格便宜，只要有使用权。

该地区总经理还告诉镁业，在正常情况下，开发商处理“自持区”，要么在内部出售给不需要任何生产证明的熟悉的人，要么长期租用，没有其他更好的方式来处理自持。

巧妙的“自我持续实现”

这个方法很聪明。据镁编辑介绍，在审批过程中，该项目是一个两层三户的公寓，其中还包括自立式公寓。竣工验收后，开发商将敲掉墙，重新建造自立式公寓的大门，然后扩大空房间的面积。

下图中148平米的公寓，红线是验收前的墙，验收后会被拆掉。

148平方米平面图图片来源:受访者提供

“最初，48平方米是一个独立的装置，有一个入口，但经过一些改造，开发商把自给自足的部分变成了内部区域。”

一位房屋设计大师总是告诉记者，这实际上是两栋房子的组合，也就是说，当项目完成后，它将被翻修，而这两栋房子将被开放并移交给业主。空房只有一部分属于业主，另一部分属于开发商。

一些业内人士不禁赞叹这种“绝妙的工艺”设计，因为它是一种室内隔墙，即使在操作城市管道时也不会造成麻烦。

与此同时，一家设计机构的项目总监告诉《镁编辑》说，自给自足的部分通常是一个独立的家庭，而持有部分不能分布在每一层。

然而，十大房地产企业的投资总是直截了当地说这是不可能的。

镁主编专门查阅了当年的土地拍卖转让文件，但没有明确规定15%的自持建筑需要独立建造。

“目前，一些项目的阳台和凸窗将在验收前后进行区分。例如，别墅在验收前没有地下室，但验收后将开放。因此，这种操作存在于开发领域。”

但是，在二手房交易的后期，我们应该注意二手房交易中的风险和麻烦。

“对业主来说，48平方米是一个租约，以后转售会有麻烦。这是必要的，以防止后来的政策风险和接受市场和买方在未来。”据业内人士称。

没有违规，没有许可

事实上，自持现象在房地产行业相当普遍，许多地方政府对转让条款附加了限制性措施，以防止出现“土地王”，如增加自持面积、减少甚至“冻结”房地产流动性、抑制地价前景等。

据镁编不完全统计，自2016年以来，北京、上海、广州、佛山等城市已有一批高端住宅企业获得16块自持地块，总转让价格为420亿元，自持率在36%至100%之间。

然而，对于开发商来说，自我维持将伴随着成本的增加和利润的限制。

58房屋研究所所长张博表示，目前，开发商一般通过建造长期租赁公寓来应对自持部分，但业内人士普遍认为，热点城市的租金回报率只有2%~3%。如果扣除管理费和维护费，实际投资回报率可能低于2%，低于国债的投资回报率，所以这种投资是非常不经济的。

新的方法出现了，例如，在这种情况下，溢价是通过变相的手段实现的。

上述知情人士直截了当地表示，这是一种销售行为，备案的不一定是这一套图纸，但当开发商提交审批时，规划部门将自持面积压成几十平方米，而不是集中自持，经规划部门同意，自持面积被销售捆绑方式淘汰。

即使该项目的实践没有违反土地出让文件中的相关要求，仍有争议。从公寓设计的角度来看，自持部分和销售部分显然将在未来向市场开放。尽管自养部分是按照收取租金的相关方式处理的，但目标是可出售部分的所有者，而不是没有房子的纯粹承租人。对于真正需要租房的人来说，它并没有发挥应有的作用。

从专业的角度来看，如果规划部门同意，并不违反规定，但绝对是不允许的。