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分析师指出,上述措施可能意味着,除了暂停一些房地产信托,银行的房地产信贷也将放缓。这将是对那些负债比率高、手头没有多少流动性的开发商的考验。

部分银行迎“窗口指导” 房企融资渠道再收紧

“监管部门对一些房地产贷款较多、增速较快的银行进行了“窗口指导”,要求控制房地产贷款额度,但对各银行的具体要求有所不同。”上海某城市商业银行相关人士莫(化名)近日透露,上述措施的核心思想是控制房地产贷款规模。虽然没有说相关业务会被完全冻结,但总行的各种指导和不赞成声此起彼伏,那些住房抵押贷款规模增长过快的银行可能会受到影响。

部分银行迎“窗口指导” 房企融资渠道再收紧

另一方面,7月4日和5日,宁波银监局发出39项罚款,并罚款10多家银行共约1275万元,其中近60%是不规范管理的房地产抵押贷款和轻率的房地产信贷业务。

分析师指出,上述措施可能意味着,除了暂停一些房地产信托,银行的房地产信贷也将放缓。这将是对那些负债比率高、手头没有多少流动性的开发商的考验。

部分银行迎“窗口指导” 房企融资渠道再收紧

银行收紧房地产贷款

一方面,一些银行一直“受窗口引导”;另一方面,监管机构最近发布了一些房地产贷款罚款。对此,通策集团首席分析师张宏伟表示,上述情况是房地产政策阶段性收紧的表现。"分阶段调控和整顿,目的是稳定市场预期."张宏伟说道。

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莫认为,现阶段的整顿可以看作是实施“五月整顿乱”。

今年5月,中国银行业监督管理委员会发布了《关于开展巩固治理混乱成果、推进合规建设工作的通知》(银豹银发〔2019〕23号,以下简称“23号文件”)。对于银行来说,在房地产行业政策方面,23号通知指出,整改的重点是表内外资金直接或变相用于土地出让融资;未严格审查房地产开发企业资质,对“四证”不全的房地产开发项目违规融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金被挪用购房;资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场;M&A贷款和经营性房地产贷款等贷款管理不善,资金被挪用于房地产开发。

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分析人士指出,不难理解为什么在宁波银监局发布的《行政处罚决定》中,“违反房地产行业政策”、“房地产信贷业务管理不严”、“住房抵押贷款管理不规范”、“机构对住房抵押贷款管理不规范负有直接管理责任”是主要违法事实(案由)。

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一家股份制银行的行长说:“只要信贷放松,银行就会增加房地产信贷。今年以来,这种迹象很明显,尤其是在土地市场。这也很容易理解。对于房地产项目,银行可以从上到下了解它们,迅速批准它们,并知道风险点在哪里。我行部分分行上报的医药企业贷款不容易通过贷款审查会议。因为以前做得比较少,所以没有合适的风险评估指标。”

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总统介绍说,他的银行现在倾向于与有中央企业背景的开发商合作。上海的抵押贷款门槛没有提高。"只要符合以前的规定,还是可以做到的."据行长介绍,目前,房地产相关贷款仍是银行的主要业务。其他行业很难替代这一块。

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房地产信托欢迎“窗口指导”

自上周以来,监管机构已开始为一些信托公司提供“窗口指导”。华东信托经理王芳(化名)告诉《中国证券报》,她的信托公司确实需要控制房地产信托的规模。“控制房地产融资规模将控制房地产行业,每年一点点。我们有期望,也能接受这一点。”王芳说。

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事实上,最近几个月,王芳已经清楚地感觉到,相关的信托产品再次畅销。“房地产信托的回报很高,这一点得到了投资者的认可。然而,当房地产信托开始卖得好的时候,我们预计离监管也不远了。”王芳笑着说道。

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王芳介绍,经过与同行沟通,对个别公司的“窗口指导”可以概括为:房地产信托的规模不超过2019年6月30日的规模;已登记的项目不影响发行和设立,未登记的项目将暂停;符合“432”的渠道业务也被视为房地产项目,也受到窗口引导的影响,全部暂停;房地产公司的并购也被认为是房地产项目,也受到窗口指导的影响,全部暂停;旧城区改造项目暂时不受本窗口指导;目前,房地产企业的供应链融资和最终支付项目不受此窗口的指导。

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一些信托经理表示,这种“窗口指导”与土地市场的转向有关:一、二线城市最近提供了更多的土地,而三、四线城市则表现疲弱,而作为回报的房地产公司则拿走了更多的土地。截至今年上半年,房地产项目的数量增长过快,相应的调整实际上是意料之中的。

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事实上,信托业的监管标准与银行基本相同。

“23号文件”指出,信托领域整改的重点是对“四证”不全、开发商或其控股股东资质不合格、资金到位不足的房地产开发项目直接融资,或通过股权投资%2b股东借款、股权投资+坏账认购、应收账款、特定资产收益权等方式变相融资;为房地产企业提供融资,直接或变相支付土地出让金,直接或变相向房地产企业发放流动资金贷款;违反法律法规向地方政府提供融资;违反规定要求或接受地方政府及其所属部门提供的各种形式的担保;整顿的重点是将表内外资金违规直接或间接投向“两高一盈”等限制或禁止领域。

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下半年,住房企业到期债券达到1706亿元

上海中原房地产市场分析师卢文喜表示,今年上半年确实有非法资金流入房地产市场,“23号文件”发出的“整改”信号表明监管部门已经意识到了问题。“风向”的改变将是今年下半年高负债率、流动性不足的房地产企业面临的一个挑战。

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根据嘉里研究中心的数据,2019年上半年,95家典型房企融资总额为7169.2亿元,同比下降3.6%,环比上升16.4%。嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师方玲指出,这是因为2018年11月开始的融资复苏趋势在今年第一季度持续,融资金额达到2016年以来的峰值,同比增长15.6%;然而,第二季度融资环境的收紧大大降低了第二季度房企的融资总量,达到了近两年来的较低值,使得上半年的融资总量也同比下降。

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根据对95家典型住房企业债券融资的监测,2019年上半年,住房企业境内外债券融资总额为4286亿元,相当于2018年全年的59.3%。其中,内债发行1402亿元,占2019年内债和外债发行总额的33%;海外发债2883亿元,占比67%,同比增长19个百分点。

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方玲指出,这主要是由于2018年5月国家发改委和财政部出台相关政策,限制使用海外债券,导致2018年下半年海外债券发行量大幅下降。2018年底和2019年初,由于国内环境持续趋紧以及2019年房企偿债高峰期,房企不得不再次向海外借款。

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另一个值得关注的情况是,从房企债券的到期情况来看,2015年企业债券和中期票据的发行量较大。大多数公司债券的期限在3到7年之间。2019年,房企面临债务偿还高峰期。2019年上半年,2019年上半年到期的债券为2108亿元,占2018年全年到期债券的93%。大多数房地产企业不得不再次借款来偿还旧债。这也是2019年上半年房企发行债券的时候。2019年下半年,房地产企业到期债券1706亿元,到期债券总额也很高;到2020年下半年或2021年上半年,房地产企业的偿债压力将进一步加大,所有到期债券将超过3000亿元。届时,房地产企业将面临更大的债务偿还和融资压力。

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根据克里的数据,2019年上半年房企债券融资成本为7.25%,比2018年底上升0.77个百分点。其中,内债平均发行成本为4.97%,比2018年全年低0.91个百分点,主要是由于大型房企发债的结构性影响;海外发债成本为8.34%,比2018年全年增长1.19个百分点。自2018年以来,发行海外债券的成本一直很高,尤其是在2018年10月,当时发行海外债券的成本突破了8%,然后超过了7.50%。2019年,大多数企业迎来了偿债高峰期,即使成本更高,企业也会不惜一切代价发行债券。

部分银行迎“窗口指导” 房企融资渠道再收紧

业内人士认为,随着房地产的整体调控和稳定,预计下半年房企融资将继续保持稳定,部分企业融资限制将继续。

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