房企股权融资连续4个月攀升

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5月，融资环境突然发生变化，刚刚喘口气的房企资金链再次收紧。据机构数据显示，2019年6月，40家典型上市房地产企业的融资额环比增长60%以上，但各种债务融资方式的融资额仍处于较低水平，这使得房地产企业通过市场化融资渠道融资的难度越来越大。值得注意的是，本月的股权融资连续四个月持续上升。据业内人士分析，住房企业的股权融资有些无奈。虽然以前的融资已经放松，但仍有许多旧住宅借新。当住房企业的资金得不到缓解时，就会再次收紧，这使得通过市场导向的融资渠道融资越来越困难。预计随着官方声明信托将违规进入房地产行业，未来出售房地产企业股份的融资将进一步增加。

美元债务占主导地位

继5月份融资大幅跳水后，住房企业的融资规模本月见底。根据通策研究院的监测，6月份40家典型上市房地产企业融资总额为611.6亿元，比上个月增长66.2%。总体而言，2019年上半年，40家房企融资规模波动较大，融资形势非常不稳定。

从融资渠道看，6月份债务融资金额为535.93亿元，占房企融资总额的87.63%，比上个月增长64.06%。其中，发行公司债券176.55亿元，占28.87%，其他债务融资129.71亿元，占21.21%，信托贷款107.32亿元，占17.55%，境内银行贷款87.98亿元，占14.39%，中期票据34.36亿元，占5.62%，委托贷款和境外银团贷款。此外，本月股权融资金额为75.68亿元，占融资总额的12.37%。

通策研究所的陈萌萌表示，由于5月份融资大幅减少，6月份的环比增长并不意味着融资环境正在好转。相反，各种债务融资方式的融资额仍处于较低水平，这使得住房企业通过市场化融资渠道融资的难度越来越大。与5月份相比，6月份房地产企业发行的公司债券总量有所增加，但几乎都是美元债券，因此在国内发行债券仍然比较困难。

据统计，6月份外币融资总额为224.62亿元，占36.73%，与32.64亿元相比，增加了588%。外币融资总量逐月大幅增长，主要融资渠道为海外发行公司债券。本月共发行9种公司债券，其中8种为美元优先票据或债券，总额为20.6亿美元。

2019年6月，住房企业融资主要以人民币为主，其次是美元和港元。其中，美元融资总额32.6亿美元，约224.01亿元人民币，占融资总额的36.63%。

融资成本的破产

融资成本上升也成为6月份房企融资的现象之一。6月份融资成本最低的是招商蛇口发行的35亿元企业债券(001979，诊断股)，票面利率为3.75%；融资成本最高的是中南建设(000961)海外子公司完成了总额为4亿美元的高级无担保固定利率债券的海外发行，票面利率为10.88%。总体而言，6月份房企融资成本相对较高，约为7%-8%。

分析指出，房企绕开海外融资，这主要与目前房地产行业融资紧缩有关。

据悉，5月下旬，银监会在23号通知中发布了一系列关于房地产行业融资混乱的内容，并进一步重申不会放松房地产监管政策，将加强非标准监管。

事实上，许多房地产企业上半年业绩增长乏力也令企业资金链担忧。数据显示，6月份前100家房地产企业的月销售增长率大幅下降8个百分点，达到13%，其中前10家领先房地产企业的增长率下降了18个百分点，目前的增长率仅为2%；前11-30名和前31-50名的中型住房企业增长率分别下降了5个和9个百分点，分别为15%和34%。

金融评论员严跃进在接受采访后分析称，信托机构的资金将会收紧。下半年，随着房企的财务压力越来越大，积极促销可能是明智的选择之一。此外，由于近期融资渠道收紧和房地产销售降温，房企未来可能会调整市场预期，比如在新增土地时会更加谨慎。

产权筹资

除了绕过海外融资，住房企业的股权融资在6月份再次频繁上演。

2019年上半年，股权融资金额持续上升，参与股权交易的房地产企业数量大幅增加，部分房地产企业连续数月转让项目子公司股权。

根据通策研究院的监测数据，2019年6月监测的40家上市房地产企业实现的股权融资金额为75.68亿元，占融资总额的12.37%，上月为41.32亿元(占11.23%)，其绝对值和比例均为双升。

具体来说，本月的股权融资方式主要包括国内再融资和海外配股融资。

融资金额主要来自国内再融资，融资金额为75亿元人民币。泰和集团(000732)、中南建设、绿地集团、建业地产(香港股票00832)共4家公司转让了项目子公司的股权。其中，泰和集团已连续三个月出售项目公司的股份。

据陈萌萌分析，2018年融资环境不佳，但没有出现大规模股权融资的情况。今年，尤其是上半年，股权融资的金额和比例连续四个月上升。股权融资的兴起表明，房企有些无奈。虽然之前融资有所放松，但房屋企业借新还旧的资金并没有得到缓解。此外，自上月以来，融资环境再次收紧，这表明通过市场化融资渠道筹集资金越来越困难。

市场普遍预期，随着官方声明信托违规进入房地产行业，未来出售房地产企业股份的融资将进一步增加。