限竞房扎堆取证 青龙湖战局“白热化”

本篇文章3054字，读完约8分钟

随着有限竞争室取证工作的加快，房山青龙湖板块即将迎来“开门红”。西岳获一等奖后，房山青龙湖另一个有限竞争房项目金地大花湖也宣布了预售资格。除上述两个项目外，紧随其后的首开西岳关湖、中铁建设(601186，诊断股)(港股01186)和山雨兰亭也在排队加入“区域去化学战”。同一地区同类型房屋竞争压力的上升，大多意味着购房者可以在“低单价、低总价”的基础上享受开发商促销和吸纳客户的额外好处，这显然对新需求的客户有很大的吸引力。然而，周边配套设施、交通、教育和医疗资源等有待进一步改善，已成为影响买家购买青龙湖的主要制约因素。在业内人士看来，被开发商称为“黑马板块”的青龙湖，今后不仅要在产品质量和营销方面下功夫，还要完善相关配套设施。

集中式取证

被开发商称为“黑马板块”的青龙湖，是目前北京市场上非常受欢迎的区域。从位置上看，青龙湖板块位于房山区和丰台区的交界处，以湖泊为界，东接丰台，西接房山。与丰台青龙湖板块的“冷清”相比，房山青龙湖板块目前显得格外“热闹”。近年来，由于该地区有限的竞争性住房的集中转让，该地区的新住房开始以井喷的方式供应。

继之前对青龙湖板块的龙湖西湖岳、金地胡大奉化的取证之后，近日北京市住房和城乡建设委员会官方网站上发布了预售许可证公告，表明该项目已接近销售。

据北京市住房和城乡建设委员会透露，胡大金地奉化项目的21栋建筑全部是该项目的商品房，面积约10万平方米，共有800套。

结合西岳此前获得的916套证据，房山青龙湖地区已获得证据的有限竞争房屋供应量已达1716套。

除了这两个已经取得证据的项目外，根据之前的公开信息，房山青龙湖地区还有2000多套潜在的有限竞争用房。其中，西岳1083套，首开西岳观湖586套，中铁建设和山雨兰亭约490套。

“根据目前在有限的竞赛室内收集证据的节奏，从同一地区的项目获得证据的时间间隔不会太长，而且很可能在短时间内获得证据。”诸葛房产搜索数据研究中心的分析师段玉通今天对《北京商报》表示，集中取证可能会迎来一个供应高峰，这将导致同地区、同类型项目的竞争加剧。此外，由于“90/70”的限制，青龙湖板块大多是限制竞争的住房项目，集中供应同质产品将使其更难消除。

根据诸葛房产搜索数据研究中心的数据显示，自2017年以来，青龙湖板块共提供了6块地块，总规划建筑面积为87.6万平方米，这6块地块均为有限竞争房，这使得有限竞争房在青龙湖板块的上市呈现井喷趋势。

中原地产首席分析师张大伟表示，根据目前售出的6块地块的总建筑面积88万平方米，按照“七五”政策，将供应6000多套住房，这对青龙湖的营销经理来说是一个艰难的考验。

近距离战斗的门槛不到一百万

超大规模同质化产品的集中进入使得开发商不得不依靠抢购来获得市场。

《北京商报》记者了解到，率先进入“轨道”的西岳，一期主要推出73平方米的两居室和83平方米的三居室，其中83平方米的三居室为主体单元。值得一提的是，为了降低只需首付的门槛，开发商将83平方米的主公寓建成普通住宅，总价控制在281万元以内，首付仅为98万元，第二笔首付为169万元。根据西岳书的限定均价37245元/平方米，该项目83平方米三居室的总价可高达309万元，目前售价比限定价低近30万元。

与西岳的“门槛制胜”相似，金地胡大奉化也透露，在获得正式营业执照后，第一次开盘就有很大折扣:在价格上，金地胡大奉化89平米三居室的总价也锁定在281万元，首付款为98万元。由于金地胡大奉化的限价高于西岳，价格比其最高限价低了近50万元。此外，与西岳的空白交付不同，金地胡大奉化决定交付精装，精装标准还包括新风系统和智能家居控制系统。

不过，胡大金地奉化项目方也承认，这种优惠待遇不会是整个项目，而是限于前78套三居室，后续项目推出的89平方米三居室将以原价331万元出售。

复制长阳政府的支持需要跟上

十年前，在区域政府轨道交通、教育设施和商业担保的大力支持下，万科带领一批开发商打造了北京楼市的“长阳神话”，不仅点燃了北京西南地区的商品房市场，也提升了房山自身的生活质量。

与轨道交通开通前的长阳相比，青龙湖的自然环境是无与伦比的，超大水系的配套设施使该地区新建住宅具备了豪宅的环境品质。然而，交通、教育、医疗等一系列配套设施严重落后，使得新需求的顾客选择留在这里，这是相当尴尬的。

“如果没有‘90/70’，就没有价格限制。这个地方的客户群应该是金融街(000402，诊断)和丰台科技园的高管。拥有一个庭院甚至一栋房子并不是不可想象的。这款产品的客户群不止一套，也不迫切需要交通和教育设施，但它只需要与众不同。没有地铁和不方便的公交车是致命的。”青龙湖的一位营销经理坦言，从目前的特许项目来看，首付仅为98万元的三居室产品对急需的客户非常有吸引力。然而，周边配套设施、交通、教育和医疗资源等有待进一步改善，已成为影响买家购买青龙湖的主要制约因素。

据了解，在商业配套设施方面，青龙湖板块仍主要依托房山的传统核心板块，如良乡、长阳等。但是，近年来，土地转让时，需要建设相关配套设施，青龙湖板块上的商业建筑面积约为15万平方米。此外，还有一定规模的养老和基础教育配套用地。

在教育资源方面，据报道，房山区计划在现有青龙湖小学和北京十三中的基础上，引进四所著名的中小学，即北京八中附中、皇城根小学、第一师范大学附中和北京育才学校。然而，当地政府尚未正式宣布上述计划引进的机构能否在青龙湖成功落地。

在交通方面，《今日北京商报》记者发现，在非高峰时段，从金融街和丰台科技园开车进入青龙湖地区只需1小时40分钟，但由于公交站点少，轨道交通暂时不存在，公共交通需要2个多小时。据悉，地铁t2已规划在丰台河西区，西起青龙湖，北至龚蓓森林公园，也可与14号线互换。然而，由于周边地块和道路网络的支撑问题，开放时间仍不确定。

“从供应量、面积和总价来看，青龙湖确实为北京买家提供了新的选择，但交通方面的不足并没有得到有效解决。”和硕首席分析师郭毅今天在接受《北京商报》采访时表示，由于青龙湖是规划中的“急需地段”，许多项目受到“90/70”的限制，急需客户最需要的轨道交通应该加快建设。

郭毅表示，就交通设施的改善而言，规划中的t1/t2轨道交通线的推进速度不是开发商能够解决的，基本上取决于政府的投资。“目前，就开发商的能力和实力而言，最多可以开通连接地铁的社区班车，但仅此而已。”

张大伟甚至更加直言不讳。根据地铁规划，青龙湖地区十年内不会有地铁。“这带来了巨大的交通问题。从基础交通规划来看，青龙湖甚至不如平谷，大兴六环路外也有轨道交通规划。从现有的交通条件来看，青龙湖房山区甚至没有廊坊目前的万元单价区到北京那么方便。”

然而，一些分析师认为，目前，万科、龙湖、中粮、首开、CDB东方、翼城集团六大品牌开发商已经聚集在青龙湖地区，随着青龙湖板块热度的上升，未来将有更多的开发商落户。一方面，这些开发商将布局区域配套资源，另一方面，他们将迫使区域配套设施建设加快。

“只有解决了燃眉之急，才能真正缓解青龙湖板块的新房压力。”郭毅说道。

值得一提的是，除了已经出售的土地外，青龙湖地区未来还将出售住宅用地。在5月初召开的北京市上半年商业用地计划供应推介会上，预计青龙湖板块仍有7块待售地块，其中6块位于房山青龙湖镇，1块位于丰台区青龙湖文化俱乐部之都。

要复制长阳神话，不仅是青龙湖的营销主管，还有地方政府的主管部门也要流失。