三大房企联手 门头沟市场回温

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由钟君天丰发起，万科翡翠长安后续投资和合景中心支持，北京三大房地产企业联合营销，使经历了城市更新热潮的门头沟地区再次回归。大火过后，门头沟地区现在是什么样子？什么样的客户可以在这里找到合适的项目？该地区亟待解决的问题是什么？这篇关于买房的严肃报道带你去参观门头沟新城。

供应转向多样化

本轮营销的第一个项目来自万科旗下的翡翠长安，是一个典型的“门头沟市场”项目。该项目位于长安街西延线与西六环交叉口以西约1.2公里处，位于政府规划的西长安新城东板块的核心位置。

"目前，除住宅部分的10#楼外，其他楼层均已售罄."祖母绿长安项目的销售人员告诉记者，10号楼只有168平方米的大三居室可供选择，平均价格为62000元/平方米，因为它是最近才售出的，还有大约80套存货。

据销售人员介绍，翡翠长安共有12栋住宅楼，共656套，均以大型单元为主，每栋2单元2梯2户，楼层17-25层，精装修交付。自2016年开业以来，已有一半楼层交付使用，其余楼层将陆续交付使用。10号楼是最后一栋楼，整个项目将在明年5月底交付后正式关闭。

“目前，区域性项目的买家大多是改良型客户，其中大部分是海淀和丰台现有住房的用户，而第一批购房者很少选择这一地区。”销售人员承认，由于区域和原有土地供应的影响，门头沟新城的纯商品房多为改良型大型单元，客户群体选择更倾向于第二次置业的改良型家庭。虽然总价高达1000万元，但88%的购房率、5元/m2/月的物业费和28万元左右的车位价格，与同类房屋相比还是比较经济的。此外，翡翠长安项目的精装修标准很高，万科的综合物业和后续服务行业有保障。

与翡翠长安相比，2公里外的钟君长安世界城天丰，似乎更适合那些刚需要首次置业的人。“我听说这个项目有一个小公寓，它还在地铁旁边，所以第一次来看看。”刘欣(化名)一大早就来到这里了解情况，他对这个项目有很高的期望。

7月21日，钟君长安世界城天丰位于石景山金融街长安中心的销售处(000402，诊所单元)正式开业。那天一大早，许多感兴趣的顾客蜂拥而至，现场挤满了人。刘欣告诉《今日北京商报》记者，他目前在海淀区租房，当他手里有存款时，他有了买房的想法。选择在门头沟定居也是经过深思熟虑的。然而，我以前参观的项目规模太大，所以我听说其中一些符合我自己的标准，所以我提前来安排了一个数字。

面积小、总价低、自建8万平方米商业区和未来13条线的公交枢纽站是项目的核心卖点。钟君长安世界城天丰的销售人员告诉记者，该项目的住宅部分只开放一期，共400套，于今年8月底正式开放，目前仍处于审批阶段，价格还不清楚。项目主要单元为三室两厅一卫，面积89平方米，三室两厅两卫，面积113平方米。

有限竞争室转移

不管是刚刚需要还是刚刚改变，在这个地区都能找到合适的项目，但市场温度还没有达到峰值。

和硕首席分析师郭毅分析称，2015年，门头沟开始开发门头沟新城。当时，北京楼市开始逐渐进入一个改善时代，相应的地价和房价也开始了新一轮的上涨。因此，从规划之初，门头沟新城就确定了“高端”的定位，旨在提供高品质的产品，面对更好的客户和相对较高的房价。一段时间以来，高定价和高质量使得地区用户无法“消化”。这个地区的大多数用户来自海淀、丰台和石景山。

北京上市的有限竞争房数量众多，对门头沟客户有一定的影响。目前，海淀竞争空间有限，单价和总价相对较低，位置较好的住宅产品在丰台三环路和四环路附近上市，形成门头沟依靠外部客户消化的拦截和分流。从去年到今年，门头沟的整体交易情况并不特别乐观。

中原地产首席分析师张大伟指出，库存问题不是门头沟区面临的问题。在过去的三年里，北京出售了95块商品房，其中92块限定为竞争性住房，总价值约为5000亿元。

区域配套设施仍在上升空空间

值得一提的是，在手表的日子里，许多买家提到了“在支持区域设施方面仍有差距”的话题。

在郭毅看来，以石景山、中关村(000931)和金融街为依托，门头沟不乏高端用户。但是，针对这部分购房者，门头沟需要进一步加强配套设施，引进一些优质的城市资源。

从位置匹配的角度来看，规划的r1线是另一条贯穿东西的地铁线，与1号线和6号线平行。2023年建成通车，未来可直接到达五棵松、金融街、王府井(600859，参观单元)、国际贸易与通信大学等繁华地区。已经建成通车的地铁s1号线，从苹果园到石门营只需20分钟，与地铁1号线和6号线无缝连接。此外，该地区周围的商业配套设施目前正在大力扩展。在教育方面，北京景山学校和北京八中引入门头沟后，12年制的完全教育成为门头沟素质教育的一部分。